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- 1 Auf einen Blick
Überzeugende Performance von Immobilienaktien - wie lange noch?
Globale Immobilienaktien haben sich in diesem Jahr bisher überwiegend positiv entwickelt. So schnitten die regionalen Immobilienindizes vor allem in den USA und in Europa deutlich besser ab als die entsprechenden Leitindizes am Aktienmarkt - eine Ausnahme sind japanische Immobilientitel, was aber nach einer Gesamtrendite um 60 % im Vorjahr nicht überrascht. REITs in den USA und europäische Immobilienaktien erreichten in jeweiliger Währung im internationalen Vergleich mit rund +15 % bzw. +17 % ein gutes Ergebnis. Der Blick nach vorne ist jedoch getrübt. Wie der gesamte Aktienmarkt, so sind auch Immobilienwerte auf den erreichten Niveaus korrekturanfällig.
Speziell in den USA könnte die näher rückende Zinswende das als zinssensibel geltende Marktsegment belasten. Nach dem für Oktober erwarteten Ende des Anleiheankaufprogramms der USNotenbank rechnen wir dort im Frühjahr 2015 mit einer ersten Zinserhöhung.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Immobilienpreisblase in China - ein Dauerbrenner
Die Preise am chinesischen Wohnungsmarkt sind in den letzten 10 bis 15 Jahren kräftig gestiegen und gelten inzwischen in vielen Großstädten als überhitzt. Schon seit mehreren Jahren wird daher immer wieder die Gefahr des Platzens einer Preisblase diskutiert. Sie wird befeuert durch die jüngsten Preisrückgänge.
Die chinesischen Wohnungspreise lagen im Sommer 2014 im Durchschnitt der größten 70 Städte im Vorjahresvergleich gerade noch im Plus, gegenüber dem Vormonat sind sie allerdings seit Mai gesunken. Schon 2011/2012 waren die Preise vorübergehend leicht zurückgegangen. Die jüngste Entwicklung kann auch als Marktreaktion auf gezielte Maßnahmen der chinesischen Regierung zur Abkühlung des überhitzten Immobilienmarktes gesehen werden. Eine Korrektur bzw. das Platzen einer Immobilienpreisblase stellt eines der größten Risiken für die chinesische Volkswirtschaft dar.
Dies hängt mit der deutlich gestiegenen Bedeutung des Wohnungsbau- und Immobiliensektors für die Gesamtwirtschaft zusammen. Auch dürfte ein Großteil des Kreditwachstums der letzten Jahre auf Wohnungshypotheken zurückzuführen sein. Aufgrund der gestiegenen internationalen Bedeutung Chinas gehen damit auch Risiken für die globale Wirtschaft einher. Allerdings ist die Verschuldung der chinesischen Haushalte wie auch das Wohnungsmarkt-Exposure chinesischer Banken im internationalen Vergleich noch nicht hoch. Dies begrenzt im Falle einer umfangreichen Preiskorrektur die negativen Auswirkungen auf den privaten Konsum und auf das Finanzsystem.
Der Preisanstieg am chinesischen Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren zu einem guten Teil fundamental begründet. Bei hohem Wirtschaftswachstum und anhaltend kräftiger Zuwanderung ist in den großen Städten ein immenser Wohnraumbedarf entstanden. Auch hat mit dem zunehmenden Wohlstand der Chinesen die Pro-Kopf-Wohnfläche spürbar zugenommen. Inzwischen ist es allerdings in einer Reihe von Städten infolge einer umfangreichen Neubautätigkeit zu einem Überangebot gekommen, das Druck auf die Preise ausübt. In der Folge sind zuletzt die Projektentwickler vorsichtiger geworden.
Die weitere Preisentwicklung am chinesischen Wohnungsmarkt ist schwer abzuschätzen, zumal es sich um einen recht intransparenten Markt mit beschränkter Datenverfügbarkeit handelt. Eine größere Preiskorrektur oder gar ein Crash am Wohnungsmarkt ist in den kommenden Jahren nicht auszuschließen. Die chinesische Regierung hat allerdings in der Vergangenheit gezeigt, dass sie den Immobilienmarkt aufmerksam beobachtet, bei Fehlentwicklungen über das notwendige Instrumentarium verfügt und dieses auch einsetzen wird. So ist davon auszugehen, dass bei länger anhaltenden Preisrückgängen z.B. bestehende Restriktionen bei der Kreditvergabe wieder gelockert werden. Wir schätzen daher die Wahrscheinlichkeit für ein "soft landing" am chinesischen Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren höher ein als für einen Immobiliencrash.
2.2 Büromarkt Paris: Gar nicht so schlecht
Die Lage am Büromarkt in Paris ist keineswegs so schlecht wie die Stimmung in der französischen Wirtschaft. Nach mehreren Quartalen mit rückläufigen Mieten sollte sich dieser Büromarkt allmählich stabilisieren. Für das kommende Jahr sind bei etwas besserer gesamtwirtschaftlicher Entwicklung wieder leicht anziehende Büromieten wahrscheinlich.
Die Stimmung in Frankreich ist schlecht. Die französische Wirtschaft stagnierte im zweiten Quartal 2014 erneut, die Arbeitslosenrate verharrt über 10 % und die Frühindikatoren waren bis zuletzt auf Talfahrt. Für eine spürbare Belebung ist es erforderlich, dass die zaghaft angekündigten Reformen nun umgesetzt werden und sich die Wettbewerbsfähigkeit der französischen Wirtschaft verbessert.
Weit weniger negativ ist die Nachrichtenlage aus dem Großraum Paris, der mit seinen mehr als 50 Mio. m² Bürofläche den französischen Büromarkt dominiert. So verlief die Beschäftigungsentwicklung in der Ile-de-France in den letzten zwei Jahren günstiger als im Landesdurchschnitt.
Während die Beschäftigung in Frankreich insgesamt zu Jahresbeginn kaum über dem Tiefstand des Jahres 2010 lag, konnte sie in der Hauptstadtregion seitdem um 1,5 % zulegen. Die überdurchschnittliche Entwicklung in der Region sollte 2015 andauern.
Positives gibt es aktuell auch vom Immobilieninvestmentmarkt zu berichten. So wurde dank einiger großer Transaktionen im ersten Halbjahr dieses Jahres der höchste Umsatz seit dem Boom 2007 erzielt. Schon seit 2011 entsprechen die Investmentumsätze im Großraum Paris in etwa dem langjährigen Durchschnitt, im laufenden Jahr dürften sie ihn erstmals deutlich übertreffen. Dies bestätigt - trotz gesamtwirtschaftlicher Schwäche und spürbar gesunkener Anfangsrenditen - die Position von Paris als einem der führenden internationalen Investmentstandorte. Die Vermietungsumsätze am Büromarkt haben sich ebenfalls zuletzt verbessert, auch wenn dies teilweise als Aufholprozess nach dem schwachen Ergebnis 2013 gesehen werden kann. Viele Unternehmen sind aber nach wie vor mit Neuvermietungen vorsichtig und wollen durch Flächenreduktion Kosten sparen.
Eine kräftiger zunehmende Flächennachfrage wäre daher erst im Zuge einer klaren wirtschaftlichen Trendwende zu erwarten.
Von der Angebotsseite des Büromarktes sind vorerst keine größeren Störfeuer zu erwarten. Die Fertigstellungen in zentralen Lagen bleiben überschaubar und tragen dort zur Stabilisierung der Büromieten bei. Dagegen gibt es in peripheren Lagen, vor allem im Westen des Ballungsraumes, nennenswerte Bauaktivitäten, die die Mieten dort unter Druck setzen. Insgesamt dürfte sich das Fertigstellungsvolumen am Büromarkt Ile-de-France 2014 etwa auf dem Vorjahresniveau bewegen und 2015 tendenziell höher ausfallen. Dies erlaubt keinen spürbaren Rückgang der Leerstandsquote, die im Großraum insgesamt derzeit über 7 % liegt. Dabei bestehen geringe Leerstände in den zentralen Lagen, in der Peripherie werden teils zweistellige Leerstandsraten erreicht (z.B. La Defénse, Croissant Ouest). Die Knappheit an attraktiven Flächen lässt für den Central Business District 2015 wieder steigende Büromieten erwarten, während der Preisdruck in manchen anderen Bürolagen anhalten dürfte.
2.3 Hessen: Wohnungsbau mit guten Perspektiven1
Das positive gesamtwirtschaftliche Umfeld mit steigenden Realeinkommen und niedrigen Hypothekenzinsen ist eine gute Basis für den Wohnungsbau in Deutschland. In Hessen spricht zudem der Bauüberhang aus den letzten Jahren zusammen mit dem starken Anstieg der Auftragseingänge im ersten Halbjahr 2014 für eine weitere Belebung im Wohnungsbau. Davon profitieren besonders die hessischen Großstädte und Oberzentren.
Die Wohnungsbaugenehmigungen nahmen in Hessen 2013 wieder deutlich zu, wobei das Plus von 20 % spürbar höher ausfiel als 2012 mit 5 %. Das Niveau von insgesamt gut 20.000 Wohnungen war fast wieder so hoch wie in den Jahren 2001/2002.
Die Fertigstellungen folgten in Hessen nicht in gleichem Tempo den Genehmigungen. Gegenüber dem Tiefpunkt in den Jahren 2009 und 2010 mit jeweils knapp 11.000 Einheiten verbesserte sich die Fertigstellungsbilanz 2013 um gut 3.000 Wohnungen. Damit hat sich über die letzten Jahre hinweg ein beträchtlicher Bauüberhang gebildet, so dass die genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen künftig für umfangreiche Aufträge sorgen sollten. Die aktuelle Entwicklung der Auftragseingänge bestätigt dies. Der Anstieg im ersten Quartal 2014 mit 13 % gegenüber dem Vorjahr und im zweiten Quartal mit 28 % signalisiert ein überdurchschnittliches Jahr für den hessischen Wohnungsbau.
Regional konzentrieren sich die Fertigstellungen auf Südhessen. Hier wurden in den letzten drei Jahren 72 % der hessischen Wohnungen fertiggestellt. Der Bevölkerungsanteil von 63 % wird damit deutlich überschritten. Die erhöhte Bauaktivität ist eine "natürliche" Folge des Zuzugs in den Großraum Rhein-Main. Seit dem Zensus im Mai 2011 stieg die Einwohnerzahl im Regierungsbezirk Darmstadt bis Ende 2013 um 2,2 %, wobei mit Ausnahme des Odenwaldkreises alle Landkreise und kreisfreien Städte mehr Einwohner gewinnen konnten. Besonders in den Städten Frankfurt, Darmstadt und Offenbach waren Bevölkerungszuwächse zwischen 4 % und 5 % zu verzeichnen.
Dies führte in Darmstadt zu 5 und in Frankfurt zu fast 4 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Jahresdurchschnitt von 2011 bis 2013 - ein Wert, der deutlich über dem hessischen von 2,1 und dem deutschen von 2,5 liegt. Aber auch Landkreise, die Teil des Rhein-Main-Gebiets sind, wiesen eine überdurchschnittliche Bauaktivität auf. Gießen und Fulda als Landkreise mit starken Oberzentren zählen ebenfalls zu den Regionen mit reger Wohnungsbautätigkeit. Wiesbaden und Kassel rangieren bei den kreisfreien Städten an der unteren Skala mit einem Einwohnerzuwachs von 1,8 % - entsprechend niedriger fielen hier die Fertigstellungen aus. Um die Attraktivität regionaler Wohnungsmärkte in demographisch benachteiligten Gebieten zu sichern, gilt es Konzepte zu entwickeln, die Rückbau nicht ausschließen. Auch die Umwidmung in Ferien-/Wochenendhäuser kann eine entlastende Maßnahme sein.
1 Vgl. ausführlicher unseren Regionalfokus "Hessen: Gute Perspektiven für den Wohnungsbau" vom 17.9.2014
- 1 Auf einen Blick
Überzeugende Performance von Immobilienaktien - wie lange noch?
Globale Immobilienaktien haben sich in diesem Jahr bisher überwiegend positiv entwickelt. So schnitten die regionalen Immobilienindizes vor allem in den USA und in Europa deutlich besser ab als die entsprechenden Leitindizes am Aktienmarkt - eine Ausnahme sind japanische Immobilientitel, was aber nach einer Gesamtrendite um 60 % im Vorjahr nicht überrascht. REITs in den USA und europäische Immobilienaktien erreichten in jeweiliger Währung im internationalen Vergleich mit rund +15 % bzw. +17 % ein gutes Ergebnis. Der Blick nach vorne ist jedoch getrübt. Wie der gesamte Aktienmarkt, so sind auch Immobilienwerte auf den erreichten Niveaus korrekturanfällig.
Speziell in den USA könnte die näher rückende Zinswende das als zinssensibel geltende Marktsegment belasten. Nach dem für Oktober erwarteten Ende des Anleiheankaufprogramms der USNotenbank rechnen wir dort im Frühjahr 2015 mit einer ersten Zinserhöhung.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Immobilienpreisblase in China - ein Dauerbrenner
Die Preise am chinesischen Wohnungsmarkt sind in den letzten 10 bis 15 Jahren kräftig gestiegen und gelten inzwischen in vielen Großstädten als überhitzt. Schon seit mehreren Jahren wird daher immer wieder die Gefahr des Platzens einer Preisblase diskutiert. Sie wird befeuert durch die jüngsten Preisrückgänge.
Die chinesischen Wohnungspreise lagen im Sommer 2014 im Durchschnitt der größten 70 Städte im Vorjahresvergleich gerade noch im Plus, gegenüber dem Vormonat sind sie allerdings seit Mai gesunken. Schon 2011/2012 waren die Preise vorübergehend leicht zurückgegangen. Die jüngste Entwicklung kann auch als Marktreaktion auf gezielte Maßnahmen der chinesischen Regierung zur Abkühlung des überhitzten Immobilienmarktes gesehen werden. Eine Korrektur bzw. das Platzen einer Immobilienpreisblase stellt eines der größten Risiken für die chinesische Volkswirtschaft dar.
Dies hängt mit der deutlich gestiegenen Bedeutung des Wohnungsbau- und Immobiliensektors für die Gesamtwirtschaft zusammen. Auch dürfte ein Großteil des Kreditwachstums der letzten Jahre auf Wohnungshypotheken zurückzuführen sein. Aufgrund der gestiegenen internationalen Bedeutung Chinas gehen damit auch Risiken für die globale Wirtschaft einher. Allerdings ist die Verschuldung der chinesischen Haushalte wie auch das Wohnungsmarkt-Exposure chinesischer Banken im internationalen Vergleich noch nicht hoch. Dies begrenzt im Falle einer umfangreichen Preiskorrektur die negativen Auswirkungen auf den privaten Konsum und auf das Finanzsystem.
Der Preisanstieg am chinesischen Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren zu einem guten Teil fundamental begründet. Bei hohem Wirtschaftswachstum und anhaltend kräftiger Zuwanderung ist in den großen Städten ein immenser Wohnraumbedarf entstanden. Auch hat mit dem zunehmenden Wohlstand der Chinesen die Pro-Kopf-Wohnfläche spürbar zugenommen. Inzwischen ist es allerdings in einer Reihe von Städten infolge einer umfangreichen Neubautätigkeit zu einem Überangebot gekommen, das Druck auf die Preise ausübt. In der Folge sind zuletzt die Projektentwickler vorsichtiger geworden.
Die weitere Preisentwicklung am chinesischen Wohnungsmarkt ist schwer abzuschätzen, zumal es sich um einen recht intransparenten Markt mit beschränkter Datenverfügbarkeit handelt. Eine größere Preiskorrektur oder gar ein Crash am Wohnungsmarkt ist in den kommenden Jahren nicht auszuschließen. Die chinesische Regierung hat allerdings in der Vergangenheit gezeigt, dass sie den Immobilienmarkt aufmerksam beobachtet, bei Fehlentwicklungen über das notwendige Instrumentarium verfügt und dieses auch einsetzen wird. So ist davon auszugehen, dass bei länger anhaltenden Preisrückgängen z.B. bestehende Restriktionen bei der Kreditvergabe wieder gelockert werden. Wir schätzen daher die Wahrscheinlichkeit für ein "soft landing" am chinesischen Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren höher ein als für einen Immobiliencrash.
2.2 Büromarkt Paris: Gar nicht so schlecht
Die Lage am Büromarkt in Paris ist keineswegs so schlecht wie die Stimmung in der französischen Wirtschaft. Nach mehreren Quartalen mit rückläufigen Mieten sollte sich dieser Büromarkt allmählich stabilisieren. Für das kommende Jahr sind bei etwas besserer gesamtwirtschaftlicher Entwicklung wieder leicht anziehende Büromieten wahrscheinlich.
Die Stimmung in Frankreich ist schlecht. Die französische Wirtschaft stagnierte im zweiten Quartal 2014 erneut, die Arbeitslosenrate verharrt über 10 % und die Frühindikatoren waren bis zuletzt auf Talfahrt. Für eine spürbare Belebung ist es erforderlich, dass die zaghaft angekündigten Reformen nun umgesetzt werden und sich die Wettbewerbsfähigkeit der französischen Wirtschaft verbessert.
Weit weniger negativ ist die Nachrichtenlage aus dem Großraum Paris, der mit seinen mehr als 50 Mio. m² Bürofläche den französischen Büromarkt dominiert. So verlief die Beschäftigungsentwicklung in der Ile-de-France in den letzten zwei Jahren günstiger als im Landesdurchschnitt.
Während die Beschäftigung in Frankreich insgesamt zu Jahresbeginn kaum über dem Tiefstand des Jahres 2010 lag, konnte sie in der Hauptstadtregion seitdem um 1,5 % zulegen. Die überdurchschnittliche Entwicklung in der Region sollte 2015 andauern.
Positives gibt es aktuell auch vom Immobilieninvestmentmarkt zu berichten. So wurde dank einiger großer Transaktionen im ersten Halbjahr dieses Jahres der höchste Umsatz seit dem Boom 2007 erzielt. Schon seit 2011 entsprechen die Investmentumsätze im Großraum Paris in etwa dem langjährigen Durchschnitt, im laufenden Jahr dürften sie ihn erstmals deutlich übertreffen. Dies bestätigt - trotz gesamtwirtschaftlicher Schwäche und spürbar gesunkener Anfangsrenditen - die Position von Paris als einem der führenden internationalen Investmentstandorte. Die Vermietungsumsätze am Büromarkt haben sich ebenfalls zuletzt verbessert, auch wenn dies teilweise als Aufholprozess nach dem schwachen Ergebnis 2013 gesehen werden kann. Viele Unternehmen sind aber nach wie vor mit Neuvermietungen vorsichtig und wollen durch Flächenreduktion Kosten sparen.
Eine kräftiger zunehmende Flächennachfrage wäre daher erst im Zuge einer klaren wirtschaftlichen Trendwende zu erwarten.
Von der Angebotsseite des Büromarktes sind vorerst keine größeren Störfeuer zu erwarten. Die Fertigstellungen in zentralen Lagen bleiben überschaubar und tragen dort zur Stabilisierung der Büromieten bei. Dagegen gibt es in peripheren Lagen, vor allem im Westen des Ballungsraumes, nennenswerte Bauaktivitäten, die die Mieten dort unter Druck setzen. Insgesamt dürfte sich das Fertigstellungsvolumen am Büromarkt Ile-de-France 2014 etwa auf dem Vorjahresniveau bewegen und 2015 tendenziell höher ausfallen. Dies erlaubt keinen spürbaren Rückgang der Leerstandsquote, die im Großraum insgesamt derzeit über 7 % liegt. Dabei bestehen geringe Leerstände in den zentralen Lagen, in der Peripherie werden teils zweistellige Leerstandsraten erreicht (z.B. La Defénse, Croissant Ouest). Die Knappheit an attraktiven Flächen lässt für den Central Business District 2015 wieder steigende Büromieten erwarten, während der Preisdruck in manchen anderen Bürolagen anhalten dürfte.
2.3 Hessen: Wohnungsbau mit guten Perspektiven1
Das positive gesamtwirtschaftliche Umfeld mit steigenden Realeinkommen und niedrigen Hypothekenzinsen ist eine gute Basis für den Wohnungsbau in Deutschland. In Hessen spricht zudem der Bauüberhang aus den letzten Jahren zusammen mit dem starken Anstieg der Auftragseingänge im ersten Halbjahr 2014 für eine weitere Belebung im Wohnungsbau. Davon profitieren besonders die hessischen Großstädte und Oberzentren.
Die Wohnungsbaugenehmigungen nahmen in Hessen 2013 wieder deutlich zu, wobei das Plus von 20 % spürbar höher ausfiel als 2012 mit 5 %. Das Niveau von insgesamt gut 20.000 Wohnungen war fast wieder so hoch wie in den Jahren 2001/2002.
Die Fertigstellungen folgten in Hessen nicht in gleichem Tempo den Genehmigungen. Gegenüber dem Tiefpunkt in den Jahren 2009 und 2010 mit jeweils knapp 11.000 Einheiten verbesserte sich die Fertigstellungsbilanz 2013 um gut 3.000 Wohnungen. Damit hat sich über die letzten Jahre hinweg ein beträchtlicher Bauüberhang gebildet, so dass die genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen künftig für umfangreiche Aufträge sorgen sollten. Die aktuelle Entwicklung der Auftragseingänge bestätigt dies. Der Anstieg im ersten Quartal 2014 mit 13 % gegenüber dem Vorjahr und im zweiten Quartal mit 28 % signalisiert ein überdurchschnittliches Jahr für den hessischen Wohnungsbau.
Regional konzentrieren sich die Fertigstellungen auf Südhessen. Hier wurden in den letzten drei Jahren 72 % der hessischen Wohnungen fertiggestellt. Der Bevölkerungsanteil von 63 % wird damit deutlich überschritten. Die erhöhte Bauaktivität ist eine "natürliche" Folge des Zuzugs in den Großraum Rhein-Main. Seit dem Zensus im Mai 2011 stieg die Einwohnerzahl im Regierungsbezirk Darmstadt bis Ende 2013 um 2,2 %, wobei mit Ausnahme des Odenwaldkreises alle Landkreise und kreisfreien Städte mehr Einwohner gewinnen konnten. Besonders in den Städten Frankfurt, Darmstadt und Offenbach waren Bevölkerungszuwächse zwischen 4 % und 5 % zu verzeichnen.
Dies führte in Darmstadt zu 5 und in Frankfurt zu fast 4 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Jahresdurchschnitt von 2011 bis 2013 - ein Wert, der deutlich über dem hessischen von 2,1 und dem deutschen von 2,5 liegt. Aber auch Landkreise, die Teil des Rhein-Main-Gebiets sind, wiesen eine überdurchschnittliche Bauaktivität auf. Gießen und Fulda als Landkreise mit starken Oberzentren zählen ebenfalls zu den Regionen mit reger Wohnungsbautätigkeit. Wiesbaden und Kassel rangieren bei den kreisfreien Städten an der unteren Skala mit einem Einwohnerzuwachs von 1,8 % - entsprechend niedriger fielen hier die Fertigstellungen aus. Um die Attraktivität regionaler Wohnungsmärkte in demographisch benachteiligten Gebieten zu sichern, gilt es Konzepte zu entwickeln, die Rückbau nicht ausschließen. Auch die Umwidmung in Ferien-/Wochenendhäuser kann eine entlastende Maßnahme sein.
1 Vgl. ausführlicher unseren Regionalfokus "Hessen: Gute Perspektiven für den Wohnungsbau" vom 17.9.2014
