Die Finanzkrise hat eine Ära der Deregulierung beendet. Nun schlägt das Pendel schlägt in die andere Richtung: Die Regulierungswelle, die auf die Kapitalmärkte zurollt, trifft auch Immobilienfonds in Deutschland. Schon zum zweiten Mal in kurzer Folge kommt es zu neuen Vorschriften. Auch am deutschen Wohnungsmarkt soll nach den Vorstellungen der Wahlkämpfer der Staat künftig wieder eine prominentere Rolle spielen. In den führenden zentraleuropäischen Büromärkten macht sich die wirtschaftliche Abschwächung bemerkbar.
Auf einen Blick
In den letzten Wochen wurden die Gesamtrenditen direkt gehaltener Immobilien für 2012 veröffentlicht. Nach Angaben von Investment Property Databank (IPD) konnten deutsche Immobilien mit 4,4 % nicht an das gute Vorjahresergebnis von 5,5 % anknüpfen. Mit diesem Wert wird lediglich der gesamteuropäische Index geringfügig übertroffen. Auch die meisten anderen Länder schnitten 2012 schwächer als im Vorjahr ab. Dies spiegelt nicht zuletzt die wirtschaftliche Abschwächung wider. Entsprechend bilden rezessionsgeplagte Krisenländer wie Spanien, Ungarn oder Portugal das Schlusslicht. Am besten fiel die Performance dagegen in den stabileren Volkswirtschaften Schweiz, Schweden oder Polen aus. Auch Frankreich blieb trotz stagnierender Wirtschaft mit einer Gesamtrendite von 6,3 % weit vorne. Hier dürfte sich aber im laufenden Jahr der spürbare Renditerückgang gegenüber 2011 und 2010 fortsetzen.
Ausgewählte Immobilienanalysen
- Der Wohnungsmarkt als Wahlkampfschlager
Die deutschen Wohnimmobilienpreise steigen seit etwa drei Jahren deutlich. Wachsende Ängste vor steigenden Mieten und Wohnungsknappheit rufen die Politiker auf den Plan. Angesichts der Erfahrungen der Vergangenheit sehen wir aber die jüngsten wohnungspolitischen Vorschläge mit Skepsis.
Steigende Mieten und Wohnimmobilienpreise in den großen deutschen Ballungszentren sind ein guter Anlass für Politiker, vor der Bundestagswahl am 22. September die Wohnungspolitik in den Mittelpunkt ihres Handels zu stellen. So tauchten zuletzt aus unterschiedlichen politischen Lagern alte Bekannte wieder auf. Vorgeschlagen werden Mietpreisbeschränkungen, die Wiedereinführung von Eigenheimzulage und degressiver Abschreibung sowie die Ankurbelung des sozialen Wohnungsbaus. Mit der Eigenheimzulage war Anfang 2006 eine der umfangreichsten Subventionen in Deutschland abgeschafft worden, deren Wirkung umstritten war. In der Spitze betrug das Fördervolumen mehr als 10 Mrd. Euro jährlich. Kritisiert wurde vielfach, dass ein Großteil der Förderung über Mitnahmeeffekte keine zusätzliche Bautätigkeit induziert habe, sondern möglicherweise über Preissteigerungen z.B. zugunsten von Bauträgern versickert sei. Auch Mieterhöhungsgrenzen sind nicht unproblematisch, da sie - sofern überhaupt wirksam - die Rendite schmälern und entsprechend Anreize für Investitionen im Mietwohnungsbau reduzieren können.
Die Forderung nach zusätzlichen Interventionen am Wohnungsmarkt mag politisch opportun sein, ihre Notwendigkeit jedoch ist fraglich. Denn die Bautätigkeit in den Großstädten reagiert bereits auf die zunehmende Knappheit. Die Zahl der Fertigstellungen in Deutschland ist schon 2011 um rd. 15 % gestiegen und dürfte 2012 in ähnlicher Größenordnung zugenommen haben. Dabei konzentriert sich die Bautätigkeit auf die kritischen Großstädte. Das seit 1. Mai geltende Mietänderungsgesetz ermöglicht bereits per Rechtsverordnung durch die Bundesländer eine Kappung der Mieterhöhungen im Bestand in einzelnen Ballungsgebieten von 20 % auf 15 % in drei Jahren. Auch wurden zuletzt Förderprogramme für den Bau günstiger Wohnungen aufgestockt.
Die Politik hat aber mehr Möglichkeiten, die bislang zu wenig genutzt werden. Dazu zählt die Mobilisierung von Bauland, insbesondere durch eine verstärkte Zusammenarbeit der Metropolen mit ihrem Umland. Erste Ansätze hierzu gibt es beispielsweise im Rhein-Main-Gebiet. Anstelle höherer Subventionen könnte auch eine Verteuerung des Wohnens bzw. des Wohneigentumserwerbs verhindert werden. Ansatzpunkte hierfür bieten eine Senkung der Grund- und Grunderwerbsteuer, die jedoch zuletzt in vielen Kommunen und Bundesländern erhöht wurden. So liegt der Steuersatz der Grunderwerbssteuer nur noch in zwei Bundesländern bei 3,5 %, zwei Länder haben zu Jahresbeginn den Satz erhöht und in drei Ländern sind weitere Anhebungen geplant. Offensichtich scheinen fiskalische Ziele dann doch wichtiger zu sein als die Förderung des Wohnungsbaus.
- Offene Immobilienfonds: Endlich Klarheit
Erst zu Jahresbeginn mussten sich die Anleger von offenen Immobilienfonds an neue Vorschriften gewöhnen. Und im Rahmen der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie war bereits der nächste Gesetzentwurf in der Pipeline. Inzwischen scheint es Klarheit über die nächsten regulatorischen Änderungen zu geben.
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 24. April einem Gesetzentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie in Form des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zugestimmt. Es soll die bisherigen Vorschriften des Investmentgesetzes ablösen und Mitte Mai 2013 vom Bundestag verabschiedet werden. Ziel ist ein umfassendes Regelwerk für alle Investmentfonds. Für Anleger wie auch Anbieter von Immobilienfonds neigt sich damit eine lange Zeit der Unsicherheit dem Ende. Erst Anfang 2013 waren neue Regelungen für offene Immobilienfonds im Rahmen des "Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes" (AnsFuG) in Kraft getreten. Danach gilt für bereits investierte Anleger eine einjährige Kündigungsfrist und für Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Allerdings können Anleger bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr weiterhin aus einem Fonds abziehen, so dass die überwiegende Mehrzahl der Anleger von dieser Verschärfung nicht betroffen ist.
Offene Immobilienfonds bleiben unter dem nun vor der Verabschiedung stehenden KAGB als wichtige Fondskategorie für Privatanleger bestehen. Für Neuanleger werden aber ab dem 21. Juli 2013 die Rückgabemöglichkeiten weiter eingeschränkt. Für sie entfällt künftig der Freibetrag in Höhe von 30.000 Euro je Halbjahr. Danach gilt für nach dem Stichtag erworbene Fondsanteile grundsätzlich eine Haltefrist von 24 Monaten, gekündigt werden kann mit einem Vorlauf von 12 Monaten. Altanleger erhalten Bestandsschutz, d.h. sie dürfen weiterhin pro Halbjahr Anteile bis 30.000 Euro zurückgeben. Unter Einhaltung der neuen Halte- und Kündigungsfristen bleibt grundsätzlich die tägliche Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen bestehen. Im Gesetzentwurf von November 2012 war noch vorgesehen, dass nur einmal jährlich Anteile zurückgegeben und viermal im Jahr Anteile erworben werden können. Allerdings können die Fonds selbst feste Ausgabeund Rücknahmetermine festlegen. Dabei muss aber eine Rückgabe mindestens einmal jährlich möglich sein. Weitere Änderungen durch das KAGB betreffen die Bewertung der Immobilienobjekte in offenen Immobilienfonds.
Die gegenüber den ursprünglichen Entwürfen entschärften Vorschriften stellen die Existenz dieser in Deutschland wichtigen Immobilienanlageform nicht in Frage. Die eingeschränkten Rückgabemöglichkeiten für Neuanleger könnten allerdings bis zum Stichtag für erhöhte und danach für vorübergehend abflauende Mittelzuflüsse sorgen. Im Umfeld einer noch nicht überwundenen europäischen Verschuldungskrise und einem Mangel an Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld rechnen wir aber nicht damit, dass offene Immobilienfonds durch die neue Regulierung dauerhaft an Attraktivität verlieren.
- Büromärkte Warschau und Prag solide, aber weniger Schwung
Der Büromarkt in Warschau und Prag konnte sich im vergangenen Jahr nicht der gesamtwirtschaftlichen Abwächung entziehen. 2013 bleibt die Entwicklung an diesen Büromärkten bei weiterhin schwacher Konjunktur und merklicher Bautätigkeit verhalten.
Die Vermietungsumsätze am Büromarkt Prag gingen 2012 - ohne Berücksichtigung umfangreicher Mietvertragsverlängerungen - um rund 30 % zurück. Im langjährigen Vergleich war dies aber noch ein ordentliches Ergebnis. Stabiler war die Nachfrage am Büromarkt Warschau, wo das hohe Vorjahresergebnis sogar noch leicht übertroffen werden konnte. Dies reichte allerdings nicht aus, um die deutlich in Fahrt gekommende Neubauaktivität zu absorbieren. Bereits 2011 wurde hier der Tiefstand im Neubauzyklus markiert, von dem es im folgenden Jahr etwa zu einer Verdoppelung der Fertigstellungen auf rund 270.000 m² kam. Weiterhin befinden sich zahlreiche Objekte im Bau: Für das laufende Jahr wird mit der Fertigstellung von etwa 300.000 m² gerechnet - dies entspricht mehr als 5 % des Bestands. In Prag sollte das Fertigstellungsvolumen etwa auf dem Niveau der beiden Vorjahre von rund 100.000 m² verharren, was gut 2 1/2 % des Bürobestands entspricht.
In Warschau hat 2012 die starke Neubauaktivität bei weiterhin reger Flächennachfrage den Mietanstieg bei hochwertigen Büroflächen in guten Lagen spürbar verlangsamt. Im laufenden Jahr dürfte selbst unter der Annahme einer stabilen Nachfrage kein nennenswerter Anstieg der Spitzenmieten möglich sein. Insgesamt liegt damit das Mietniveau in der polnischen Hauptstadt noch immer deutlich unter den Höchstständen vor der Finanzkrise und zu Beginn des Jahrtausends, allerdings über dem anderer zentraleuropäischer Bürozentren. In Prag waren die Spitzenmieten im letzten Jahr stabil, in anderen Lagen mussten teilweise Rückgänge in Kauf genommen werden. Für das laufende Jahr rechnen wir bei guten Büroflächen mit einem leicht sinkenden Mietniveau, in Nebenlagen sind deutlichere Rückgänge möglich.
Die Büroleerstandsquote ist in Warschau in Folge der hohen Flächenneuzugänge im Jahresverlauf 2012 um mehr als einen Prozentpunkt auf etwa 9 % gestiegen. Auch im laufenden Jahr dürfte die Nachfrage angesichts der schwächeren Konjunktur hinter dem Fertigstellungsvolumen zurückbleiben, so dass die Leerstände weiter zunehmen. In Prag standen zuletzt fast 12 % der Büroflächen leer, ebenfalls mit leicht steigender Tendenz.
In Polen spielt neben Warschau auch eine Reihe kleinerer regionaler Büromärkte eine wichtige Rolle. Die nach Flächenbestand größten Regionalmärkte sind Krakau und Wroclaw (Breslau) sowie der Ballungsraum Tricity (bestehend aus Danzig und zwei Nachbarstädten). Am günstigsten stellt sich derzeit Wroclaw mit einer Leerstandsrate um 5 % dar, in Wroclaw und Tricity liegt der Anteil leer stehender Büroflächen spürbar höher. In allen drei Ballungszentren ist die Entwicklungspipeline gut gefüllt, so dass mittelfristig kein nennenswertes Mietsteigerungspotenzial bestehen dürfte. Die regionalen Bürozentren in Polen profitieren vom intakten Trend zum Outsourcing, da vor allem westeuropäische Unternehmen die räumliche Nähe dieser mit Spitzenmieten in der Bandbreite von 12 bis 16 Euro/m² vergleichsweise kostengünstigen Standorte schätzen.
Auf einen Blick
In den letzten Wochen wurden die Gesamtrenditen direkt gehaltener Immobilien für 2012 veröffentlicht. Nach Angaben von Investment Property Databank (IPD) konnten deutsche Immobilien mit 4,4 % nicht an das gute Vorjahresergebnis von 5,5 % anknüpfen. Mit diesem Wert wird lediglich der gesamteuropäische Index geringfügig übertroffen. Auch die meisten anderen Länder schnitten 2012 schwächer als im Vorjahr ab. Dies spiegelt nicht zuletzt die wirtschaftliche Abschwächung wider. Entsprechend bilden rezessionsgeplagte Krisenländer wie Spanien, Ungarn oder Portugal das Schlusslicht. Am besten fiel die Performance dagegen in den stabileren Volkswirtschaften Schweiz, Schweden oder Polen aus. Auch Frankreich blieb trotz stagnierender Wirtschaft mit einer Gesamtrendite von 6,3 % weit vorne. Hier dürfte sich aber im laufenden Jahr der spürbare Renditerückgang gegenüber 2011 und 2010 fortsetzen.
Ausgewählte Immobilienanalysen
- Der Wohnungsmarkt als Wahlkampfschlager
Die deutschen Wohnimmobilienpreise steigen seit etwa drei Jahren deutlich. Wachsende Ängste vor steigenden Mieten und Wohnungsknappheit rufen die Politiker auf den Plan. Angesichts der Erfahrungen der Vergangenheit sehen wir aber die jüngsten wohnungspolitischen Vorschläge mit Skepsis.
Steigende Mieten und Wohnimmobilienpreise in den großen deutschen Ballungszentren sind ein guter Anlass für Politiker, vor der Bundestagswahl am 22. September die Wohnungspolitik in den Mittelpunkt ihres Handels zu stellen. So tauchten zuletzt aus unterschiedlichen politischen Lagern alte Bekannte wieder auf. Vorgeschlagen werden Mietpreisbeschränkungen, die Wiedereinführung von Eigenheimzulage und degressiver Abschreibung sowie die Ankurbelung des sozialen Wohnungsbaus. Mit der Eigenheimzulage war Anfang 2006 eine der umfangreichsten Subventionen in Deutschland abgeschafft worden, deren Wirkung umstritten war. In der Spitze betrug das Fördervolumen mehr als 10 Mrd. Euro jährlich. Kritisiert wurde vielfach, dass ein Großteil der Förderung über Mitnahmeeffekte keine zusätzliche Bautätigkeit induziert habe, sondern möglicherweise über Preissteigerungen z.B. zugunsten von Bauträgern versickert sei. Auch Mieterhöhungsgrenzen sind nicht unproblematisch, da sie - sofern überhaupt wirksam - die Rendite schmälern und entsprechend Anreize für Investitionen im Mietwohnungsbau reduzieren können.
Die Forderung nach zusätzlichen Interventionen am Wohnungsmarkt mag politisch opportun sein, ihre Notwendigkeit jedoch ist fraglich. Denn die Bautätigkeit in den Großstädten reagiert bereits auf die zunehmende Knappheit. Die Zahl der Fertigstellungen in Deutschland ist schon 2011 um rd. 15 % gestiegen und dürfte 2012 in ähnlicher Größenordnung zugenommen haben. Dabei konzentriert sich die Bautätigkeit auf die kritischen Großstädte. Das seit 1. Mai geltende Mietänderungsgesetz ermöglicht bereits per Rechtsverordnung durch die Bundesländer eine Kappung der Mieterhöhungen im Bestand in einzelnen Ballungsgebieten von 20 % auf 15 % in drei Jahren. Auch wurden zuletzt Förderprogramme für den Bau günstiger Wohnungen aufgestockt.
Die Politik hat aber mehr Möglichkeiten, die bislang zu wenig genutzt werden. Dazu zählt die Mobilisierung von Bauland, insbesondere durch eine verstärkte Zusammenarbeit der Metropolen mit ihrem Umland. Erste Ansätze hierzu gibt es beispielsweise im Rhein-Main-Gebiet. Anstelle höherer Subventionen könnte auch eine Verteuerung des Wohnens bzw. des Wohneigentumserwerbs verhindert werden. Ansatzpunkte hierfür bieten eine Senkung der Grund- und Grunderwerbsteuer, die jedoch zuletzt in vielen Kommunen und Bundesländern erhöht wurden. So liegt der Steuersatz der Grunderwerbssteuer nur noch in zwei Bundesländern bei 3,5 %, zwei Länder haben zu Jahresbeginn den Satz erhöht und in drei Ländern sind weitere Anhebungen geplant. Offensichtich scheinen fiskalische Ziele dann doch wichtiger zu sein als die Förderung des Wohnungsbaus.
- Offene Immobilienfonds: Endlich Klarheit
Erst zu Jahresbeginn mussten sich die Anleger von offenen Immobilienfonds an neue Vorschriften gewöhnen. Und im Rahmen der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie war bereits der nächste Gesetzentwurf in der Pipeline. Inzwischen scheint es Klarheit über die nächsten regulatorischen Änderungen zu geben.
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 24. April einem Gesetzentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie in Form des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zugestimmt. Es soll die bisherigen Vorschriften des Investmentgesetzes ablösen und Mitte Mai 2013 vom Bundestag verabschiedet werden. Ziel ist ein umfassendes Regelwerk für alle Investmentfonds. Für Anleger wie auch Anbieter von Immobilienfonds neigt sich damit eine lange Zeit der Unsicherheit dem Ende. Erst Anfang 2013 waren neue Regelungen für offene Immobilienfonds im Rahmen des "Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes" (AnsFuG) in Kraft getreten. Danach gilt für bereits investierte Anleger eine einjährige Kündigungsfrist und für Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Allerdings können Anleger bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr weiterhin aus einem Fonds abziehen, so dass die überwiegende Mehrzahl der Anleger von dieser Verschärfung nicht betroffen ist.
Offene Immobilienfonds bleiben unter dem nun vor der Verabschiedung stehenden KAGB als wichtige Fondskategorie für Privatanleger bestehen. Für Neuanleger werden aber ab dem 21. Juli 2013 die Rückgabemöglichkeiten weiter eingeschränkt. Für sie entfällt künftig der Freibetrag in Höhe von 30.000 Euro je Halbjahr. Danach gilt für nach dem Stichtag erworbene Fondsanteile grundsätzlich eine Haltefrist von 24 Monaten, gekündigt werden kann mit einem Vorlauf von 12 Monaten. Altanleger erhalten Bestandsschutz, d.h. sie dürfen weiterhin pro Halbjahr Anteile bis 30.000 Euro zurückgeben. Unter Einhaltung der neuen Halte- und Kündigungsfristen bleibt grundsätzlich die tägliche Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen bestehen. Im Gesetzentwurf von November 2012 war noch vorgesehen, dass nur einmal jährlich Anteile zurückgegeben und viermal im Jahr Anteile erworben werden können. Allerdings können die Fonds selbst feste Ausgabeund Rücknahmetermine festlegen. Dabei muss aber eine Rückgabe mindestens einmal jährlich möglich sein. Weitere Änderungen durch das KAGB betreffen die Bewertung der Immobilienobjekte in offenen Immobilienfonds.
Die gegenüber den ursprünglichen Entwürfen entschärften Vorschriften stellen die Existenz dieser in Deutschland wichtigen Immobilienanlageform nicht in Frage. Die eingeschränkten Rückgabemöglichkeiten für Neuanleger könnten allerdings bis zum Stichtag für erhöhte und danach für vorübergehend abflauende Mittelzuflüsse sorgen. Im Umfeld einer noch nicht überwundenen europäischen Verschuldungskrise und einem Mangel an Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld rechnen wir aber nicht damit, dass offene Immobilienfonds durch die neue Regulierung dauerhaft an Attraktivität verlieren.
- Büromärkte Warschau und Prag solide, aber weniger Schwung
Der Büromarkt in Warschau und Prag konnte sich im vergangenen Jahr nicht der gesamtwirtschaftlichen Abwächung entziehen. 2013 bleibt die Entwicklung an diesen Büromärkten bei weiterhin schwacher Konjunktur und merklicher Bautätigkeit verhalten.
Die Vermietungsumsätze am Büromarkt Prag gingen 2012 - ohne Berücksichtigung umfangreicher Mietvertragsverlängerungen - um rund 30 % zurück. Im langjährigen Vergleich war dies aber noch ein ordentliches Ergebnis. Stabiler war die Nachfrage am Büromarkt Warschau, wo das hohe Vorjahresergebnis sogar noch leicht übertroffen werden konnte. Dies reichte allerdings nicht aus, um die deutlich in Fahrt gekommende Neubauaktivität zu absorbieren. Bereits 2011 wurde hier der Tiefstand im Neubauzyklus markiert, von dem es im folgenden Jahr etwa zu einer Verdoppelung der Fertigstellungen auf rund 270.000 m² kam. Weiterhin befinden sich zahlreiche Objekte im Bau: Für das laufende Jahr wird mit der Fertigstellung von etwa 300.000 m² gerechnet - dies entspricht mehr als 5 % des Bestands. In Prag sollte das Fertigstellungsvolumen etwa auf dem Niveau der beiden Vorjahre von rund 100.000 m² verharren, was gut 2 1/2 % des Bürobestands entspricht.
In Warschau hat 2012 die starke Neubauaktivität bei weiterhin reger Flächennachfrage den Mietanstieg bei hochwertigen Büroflächen in guten Lagen spürbar verlangsamt. Im laufenden Jahr dürfte selbst unter der Annahme einer stabilen Nachfrage kein nennenswerter Anstieg der Spitzenmieten möglich sein. Insgesamt liegt damit das Mietniveau in der polnischen Hauptstadt noch immer deutlich unter den Höchstständen vor der Finanzkrise und zu Beginn des Jahrtausends, allerdings über dem anderer zentraleuropäischer Bürozentren. In Prag waren die Spitzenmieten im letzten Jahr stabil, in anderen Lagen mussten teilweise Rückgänge in Kauf genommen werden. Für das laufende Jahr rechnen wir bei guten Büroflächen mit einem leicht sinkenden Mietniveau, in Nebenlagen sind deutlichere Rückgänge möglich.
Die Büroleerstandsquote ist in Warschau in Folge der hohen Flächenneuzugänge im Jahresverlauf 2012 um mehr als einen Prozentpunkt auf etwa 9 % gestiegen. Auch im laufenden Jahr dürfte die Nachfrage angesichts der schwächeren Konjunktur hinter dem Fertigstellungsvolumen zurückbleiben, so dass die Leerstände weiter zunehmen. In Prag standen zuletzt fast 12 % der Büroflächen leer, ebenfalls mit leicht steigender Tendenz.
In Polen spielt neben Warschau auch eine Reihe kleinerer regionaler Büromärkte eine wichtige Rolle. Die nach Flächenbestand größten Regionalmärkte sind Krakau und Wroclaw (Breslau) sowie der Ballungsraum Tricity (bestehend aus Danzig und zwei Nachbarstädten). Am günstigsten stellt sich derzeit Wroclaw mit einer Leerstandsrate um 5 % dar, in Wroclaw und Tricity liegt der Anteil leer stehender Büroflächen spürbar höher. In allen drei Ballungszentren ist die Entwicklungspipeline gut gefüllt, so dass mittelfristig kein nennenswertes Mietsteigerungspotenzial bestehen dürfte. Die regionalen Bürozentren in Polen profitieren vom intakten Trend zum Outsourcing, da vor allem westeuropäische Unternehmen die räumliche Nähe dieser mit Spitzenmieten in der Bandbreite von 12 bis 16 Euro/m² vergleichsweise kostengünstigen Standorte schätzen.
