Die weiter schwelende Schuldenkrise fordert an den europäischen Immobilienmärkten ihren Tribut. So verhindern die anhaltende Unsicherheit und die jüngste wirtschaftliche Schwäche beispielsweise eine durchgreifende Besserung am britischen Wohnungsmarkt (S. 2). Auch am Büromarkt Paris scheint der Aufschwung in diesem Jahr zumindest eine Verschnaufpause einzulegen (S. 3). Profiteur der Krise bleibt dagegen der deutsche Wohnungsbau (S. 4 am Beispiel Thüringens).
1 Auf einen Blick
Ihren Ruf als Vermögensanlage mit recht niedriger Rendite bei geringem Risiko - gemessen an der Schwankungsanfälligkeit - konnten die offenen Immobilienfonds jahrzehntelang verteidigen. In den letzten Jahren kam es aber erstmals bei einer Reihe von Fonds zu Wertverlusten. Die vom BVI veröffentlichte Wertentwicklung per Ende Mai ist auf Jahressicht mit 0,8 % bzw. 1,4 % p.a. für die letzten drei Jahre nicht berauschend. Die Verteilung der Performance einzelner Fonds zeigt aber, dass diese Durchschnitte durch die besonders negative Entwicklung weniger Fonds gedrückt werden. Der Großteil der offenen Immobilienfonds erreicht immerhin 2 bis 3 %.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten
Der Preisanstieg britischer Wohnimmobilien war von 1996 bis 2007 enorm und stellt selbst die Entwicklung in den USA in den Schatten. Die Korrektur ist längst erfolgt, eine landesweite Besserung steht jedoch noch aus. Während in vielen Regionen die Hauspreise weiter sinken, werden allerdings in London und der umliegenden Region schon wieder neue Spitzenniveaus erzielt.
Nach Preisrückgängen von bis zu 20 % hatte sich der britische Wohnimmobilienmarkt 2009/2010 etwas erholt, maßgeblich unterstützt durch staatliche Maßnahmen. Seitdem befinden sich die Hauspreise jedoch wieder in einem leichten Abwärtstrend. Dabei bestehen große regionale Unterschiede: So haben sich seit den Tiefständen die Preise von Wohnimmobilien in London und in der Region South East weit überdurchschnittlich entwickelt.
Der kräftige Anstieg der Hauspreise in der vorangegangenen Boomphase ging in Großbritannien - im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA, Spanien oder Irland - nicht mit einer starken Ausweitung der Neubautätigkeit einher. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen war von ohnehin niedrigem Niveau (landesweit bis zu 227.000 Einheiten in 2007) bis zum Jahr 2010 kräftig auf 139.000 gesunken und blieb 2011 unverändert. Für das laufende Jahr zeichnet sich trotz des hohen Wohnraumbedarfs kein signifikanter Anstieg ab. Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung und eine weiter vorsichtige Kreditvergabe der Banken bremsen die Wohnungsbautätigkeit. Allerdings könnte die Umsetzung der neuen "Housing Strategy for England" der britischen Regierung, die z.B. Hilfen für eigenkapitalschwache Haushalte und die Mobilisierung von Bauland vorsieht, für gewisse Impulse sorgen.
Am britischen Wohnungsmarkt insgesamt rechnen wir angesichts der wirtschaftlichen Schwäche und des drastischen Konsolidierungsprogramms der Regierung kurzfristig nicht mit einer Verbesserung. Viele potenzielle Erstkäufer können die niedrigen Hypothekenzinsen nicht nutzen, da sie die von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalanforderungen nicht erfüllen oder sie verschieben im unsicheren Umfeld ihre Kaufentscheidung. Bei weiter schwacher Neubautätigkeit sollten sich die Hauspreise im Landesdurchschnitt im laufenden Jahr bestenfalls seitwärts bewegen. Ganz anders stellt sich dagegen die Lage in der Hauptstadtregion und vor allem bei Luxuswohnungen in Central London dar - nicht zuletzt aufgrund des großen Interesses ausländischer Investoren. Hier sind 2012 weitere teils deutliche Preissteigerungen möglich.
2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris
Paris weist als Hauptstadt eines zentralistisch geprägten Staates und Sitz der vieler Großunternehmen eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur auf. Davon profitiert der Büromarkt, der sich in der jüngsten Finanzkrise im Vergleich zum führenden europäischen Finanzplatz London als weniger anfällig erwies. Nach einer zweijährigen Erholung scheint der Aufschwung am Büromarkt Paris aber im schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld nun eine Pause einzulegen.
Die Flächennachfrage am Pariser Büromarkt konnte sich schon 2010 spürbar erholen und war auch 2011 um fast 14 % gestiegen. Nach dem starken 3. Quartal sorgten allerdings die wieder zunehmende Unsicherheit sowie die Abschwächung von Gesamtwirtschaft und Arbeitsmarkt für eine nachlassende Flächennachfrage der Unternehmen. Auch das 1. Quartal 2012 war verhalten. Kostenersparnisse bleiben das bevorzugte Motiv für Neuvermietungen. Damit rechnen wir für 2012 insgesamt mit einem Rückgang der Vermietungsleistung um etwa ein Zehntel gegenüber dem Vorjahr. Die schwächere Nachfrage trifft auf ein moderat wachsendes Büroflächenangebot. Nach dem Tiefpunkt 2010 legten die Fertigstellungen im Stadtgebiet im vergangenen Jahr leicht zu. Sie werden auch 2012 nur moderat steigen, spekulative Projekte gibt es wenige. Damit bleiben hochwertige, neue Büroflächen in zentraler Lage knapp, während viele veraltete Flächen verfügbar sind. Die zunehmende Modernisierung älterer Bestandsobjekte könnte hier für einen gewissen Ausgleich sorgen. Erst ab 2013 dürften im gesamten Großraum die Fertigstellungsvolumina wieder deutlicher zunehmen.
In der Finanz- und Wirtschaftskrise lag Paris mit einem Rückgang der Spitzenmiete um rund 15 % im europäischen Mittelfeld, die Durchschnittsmieten gaben viel weniger nach. Inzwischen sind die Spitzenmieten im Central Business District (CBD) wieder auf Vorkrisenniveau gestiegen. Im laufenden Jahr ist angesichts des schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds lediglich bei den knappen erstklassigen Objekten ein leichter Mietanstieg möglich, in anderen Lagen dürften die Büromieten bestenfalls stabil bleiben. Die Büroleerstände in der Region waren 2008/2009 gestiegen, blieben aber im europäischen Vergleich moderat. Anfang 2012 standen in der Ile-de-France knapp 7 % der Büroflächen leer. Dabei bestehen zwischen den einzelne Lagen und Objektqualitäten erhebliche Unterschiede: Während bevorzugte Standorte wie der CBD mit rund 5 % weit unterdurchschnittliche Leerstandsraten aufweisen, werden beispielsweise im Westen der französischen Hauptstadt zweistellige Werte erreicht. Bis Jahresende sehen wir für das Stadtgebiet angesichts des bereits erreichten niedrigen Niveaus und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung eine weitgehend unveränderte Leerstandsrate.
2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena
Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in Thüringen stieg 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Vorjahr. Da sich die Fertigstellungen nur um knapp 10 % erhöhten, dürfte die Auftragslage im Wohnungsbau weiterhin aufwärts gerichtet sein, auch wenn die Baugenehmigungen im ersten Quartal 2012 erst einmal eine Verschnaufpause einlegten.
Thüringen und Deutschland durchliefen 2011 ein starkes Baujahr. Die Umsätze stiegen im thüringischen Bauhauptgewerbe um 18 % und deutschlandweit um 13 %. Dabei kamen die Hauptimpulse vom Gewerbe- und vom Wohnungsbau, die in Thüringen einen Zuwachs von fast 30 % bzw. 24 % erreichten. Der öffentliche Bau verzeichnete immerhin eine Zunahme von 8 %.
Die rasante Entwicklung der Genehmigungen lässt auf ein weiteres gutes Wohnungsbaujahr hoffen. So stieg die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Vorjahr. Den Städten Jena und Erfurt kommt mit einem Anteil an den thüringischen Wohnungsbaugenehmigungen von zusammen fast 26 % und einer Zunahme von 53 % eine tragende Rolle zu, wobei auch die anderen kreisfreien Städte zum Teil sehr hohe Zuwächse verbuchten. In den Landkreisen betrug der Anstieg durchschnittlich gut 20 %. Allerdings erreichten in Thüringen die Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner bei weitem nicht den bundesdeutschen Durchschnitt. Sie lagen mehr als 40 % darunter, so dass auf diesem niedrigen Niveau einzelne Wohnungsbauprojekte zu großen Ausschlägen bei den Veränderungsraten führen können.
Die für private Haushalte genehmigten Wohnungen erhöhten sich 2011 in ganz Thüringen um 15 %. Die Unternehmen treten als Bauherren wieder verstärkt in Erscheinung und verdoppelten 2011 sogar die beantragten Wohnungsbaugenehmigungen. Mit mehr als 750 Wohnungsbaugenehmigungen war ihr Engagement aber immer noch deutlich kleiner als das der privaten Bauherren mit rund 2.600 Baugenehmigungen.
Mittelfristig wird der Wohnungsbau durch die demografische Entwicklung geprägt. Mit dem Rückgang der Einwohnerzahl und der Haushalte sinkt nicht nur die Nachfrage, sondern es verändert sich auch die Altersstruktur der thüringischen Bevölkerung. So nimmt der Anteil der mittleren Jahrgänge, die üblicherweise Wohneigentum erwerben, tendenziell ab. Dagegen steigt der Anteil der über 65- Jährigen auf 35 % im Jahr 2030, wobei in vielen Landkreisen spürbar höhere Anteile der reiferen Einwohner zu erwarten sind. Damit verschiebt sich die Bedürfnisstruktur erheblich. Altersgerechtes Wohnen sowie Versorgungsleistungen abseits der Zentren stellen große Herausforderungen dar, die von der Politik und den Bürgern vor Ort beherzt angegangen werden müssen, denn in Zukunft wird nicht mehr überall alles leistbar sein.
1 Auf einen Blick
Ihren Ruf als Vermögensanlage mit recht niedriger Rendite bei geringem Risiko - gemessen an der Schwankungsanfälligkeit - konnten die offenen Immobilienfonds jahrzehntelang verteidigen. In den letzten Jahren kam es aber erstmals bei einer Reihe von Fonds zu Wertverlusten. Die vom BVI veröffentlichte Wertentwicklung per Ende Mai ist auf Jahressicht mit 0,8 % bzw. 1,4 % p.a. für die letzten drei Jahre nicht berauschend. Die Verteilung der Performance einzelner Fonds zeigt aber, dass diese Durchschnitte durch die besonders negative Entwicklung weniger Fonds gedrückt werden. Der Großteil der offenen Immobilienfonds erreicht immerhin 2 bis 3 %.
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten
Der Preisanstieg britischer Wohnimmobilien war von 1996 bis 2007 enorm und stellt selbst die Entwicklung in den USA in den Schatten. Die Korrektur ist längst erfolgt, eine landesweite Besserung steht jedoch noch aus. Während in vielen Regionen die Hauspreise weiter sinken, werden allerdings in London und der umliegenden Region schon wieder neue Spitzenniveaus erzielt.
Nach Preisrückgängen von bis zu 20 % hatte sich der britische Wohnimmobilienmarkt 2009/2010 etwas erholt, maßgeblich unterstützt durch staatliche Maßnahmen. Seitdem befinden sich die Hauspreise jedoch wieder in einem leichten Abwärtstrend. Dabei bestehen große regionale Unterschiede: So haben sich seit den Tiefständen die Preise von Wohnimmobilien in London und in der Region South East weit überdurchschnittlich entwickelt.
Der kräftige Anstieg der Hauspreise in der vorangegangenen Boomphase ging in Großbritannien - im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA, Spanien oder Irland - nicht mit einer starken Ausweitung der Neubautätigkeit einher. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen war von ohnehin niedrigem Niveau (landesweit bis zu 227.000 Einheiten in 2007) bis zum Jahr 2010 kräftig auf 139.000 gesunken und blieb 2011 unverändert. Für das laufende Jahr zeichnet sich trotz des hohen Wohnraumbedarfs kein signifikanter Anstieg ab. Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung und eine weiter vorsichtige Kreditvergabe der Banken bremsen die Wohnungsbautätigkeit. Allerdings könnte die Umsetzung der neuen "Housing Strategy for England" der britischen Regierung, die z.B. Hilfen für eigenkapitalschwache Haushalte und die Mobilisierung von Bauland vorsieht, für gewisse Impulse sorgen.
Am britischen Wohnungsmarkt insgesamt rechnen wir angesichts der wirtschaftlichen Schwäche und des drastischen Konsolidierungsprogramms der Regierung kurzfristig nicht mit einer Verbesserung. Viele potenzielle Erstkäufer können die niedrigen Hypothekenzinsen nicht nutzen, da sie die von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalanforderungen nicht erfüllen oder sie verschieben im unsicheren Umfeld ihre Kaufentscheidung. Bei weiter schwacher Neubautätigkeit sollten sich die Hauspreise im Landesdurchschnitt im laufenden Jahr bestenfalls seitwärts bewegen. Ganz anders stellt sich dagegen die Lage in der Hauptstadtregion und vor allem bei Luxuswohnungen in Central London dar - nicht zuletzt aufgrund des großen Interesses ausländischer Investoren. Hier sind 2012 weitere teils deutliche Preissteigerungen möglich.
2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris
Paris weist als Hauptstadt eines zentralistisch geprägten Staates und Sitz der vieler Großunternehmen eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur auf. Davon profitiert der Büromarkt, der sich in der jüngsten Finanzkrise im Vergleich zum führenden europäischen Finanzplatz London als weniger anfällig erwies. Nach einer zweijährigen Erholung scheint der Aufschwung am Büromarkt Paris aber im schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld nun eine Pause einzulegen.
Die Flächennachfrage am Pariser Büromarkt konnte sich schon 2010 spürbar erholen und war auch 2011 um fast 14 % gestiegen. Nach dem starken 3. Quartal sorgten allerdings die wieder zunehmende Unsicherheit sowie die Abschwächung von Gesamtwirtschaft und Arbeitsmarkt für eine nachlassende Flächennachfrage der Unternehmen. Auch das 1. Quartal 2012 war verhalten. Kostenersparnisse bleiben das bevorzugte Motiv für Neuvermietungen. Damit rechnen wir für 2012 insgesamt mit einem Rückgang der Vermietungsleistung um etwa ein Zehntel gegenüber dem Vorjahr. Die schwächere Nachfrage trifft auf ein moderat wachsendes Büroflächenangebot. Nach dem Tiefpunkt 2010 legten die Fertigstellungen im Stadtgebiet im vergangenen Jahr leicht zu. Sie werden auch 2012 nur moderat steigen, spekulative Projekte gibt es wenige. Damit bleiben hochwertige, neue Büroflächen in zentraler Lage knapp, während viele veraltete Flächen verfügbar sind. Die zunehmende Modernisierung älterer Bestandsobjekte könnte hier für einen gewissen Ausgleich sorgen. Erst ab 2013 dürften im gesamten Großraum die Fertigstellungsvolumina wieder deutlicher zunehmen.
In der Finanz- und Wirtschaftskrise lag Paris mit einem Rückgang der Spitzenmiete um rund 15 % im europäischen Mittelfeld, die Durchschnittsmieten gaben viel weniger nach. Inzwischen sind die Spitzenmieten im Central Business District (CBD) wieder auf Vorkrisenniveau gestiegen. Im laufenden Jahr ist angesichts des schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds lediglich bei den knappen erstklassigen Objekten ein leichter Mietanstieg möglich, in anderen Lagen dürften die Büromieten bestenfalls stabil bleiben. Die Büroleerstände in der Region waren 2008/2009 gestiegen, blieben aber im europäischen Vergleich moderat. Anfang 2012 standen in der Ile-de-France knapp 7 % der Büroflächen leer. Dabei bestehen zwischen den einzelne Lagen und Objektqualitäten erhebliche Unterschiede: Während bevorzugte Standorte wie der CBD mit rund 5 % weit unterdurchschnittliche Leerstandsraten aufweisen, werden beispielsweise im Westen der französischen Hauptstadt zweistellige Werte erreicht. Bis Jahresende sehen wir für das Stadtgebiet angesichts des bereits erreichten niedrigen Niveaus und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung eine weitgehend unveränderte Leerstandsrate.
2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena
Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in Thüringen stieg 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Vorjahr. Da sich die Fertigstellungen nur um knapp 10 % erhöhten, dürfte die Auftragslage im Wohnungsbau weiterhin aufwärts gerichtet sein, auch wenn die Baugenehmigungen im ersten Quartal 2012 erst einmal eine Verschnaufpause einlegten.
Thüringen und Deutschland durchliefen 2011 ein starkes Baujahr. Die Umsätze stiegen im thüringischen Bauhauptgewerbe um 18 % und deutschlandweit um 13 %. Dabei kamen die Hauptimpulse vom Gewerbe- und vom Wohnungsbau, die in Thüringen einen Zuwachs von fast 30 % bzw. 24 % erreichten. Der öffentliche Bau verzeichnete immerhin eine Zunahme von 8 %.
Die rasante Entwicklung der Genehmigungen lässt auf ein weiteres gutes Wohnungsbaujahr hoffen. So stieg die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Vorjahr. Den Städten Jena und Erfurt kommt mit einem Anteil an den thüringischen Wohnungsbaugenehmigungen von zusammen fast 26 % und einer Zunahme von 53 % eine tragende Rolle zu, wobei auch die anderen kreisfreien Städte zum Teil sehr hohe Zuwächse verbuchten. In den Landkreisen betrug der Anstieg durchschnittlich gut 20 %. Allerdings erreichten in Thüringen die Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner bei weitem nicht den bundesdeutschen Durchschnitt. Sie lagen mehr als 40 % darunter, so dass auf diesem niedrigen Niveau einzelne Wohnungsbauprojekte zu großen Ausschlägen bei den Veränderungsraten führen können.
Die für private Haushalte genehmigten Wohnungen erhöhten sich 2011 in ganz Thüringen um 15 %. Die Unternehmen treten als Bauherren wieder verstärkt in Erscheinung und verdoppelten 2011 sogar die beantragten Wohnungsbaugenehmigungen. Mit mehr als 750 Wohnungsbaugenehmigungen war ihr Engagement aber immer noch deutlich kleiner als das der privaten Bauherren mit rund 2.600 Baugenehmigungen.
Mittelfristig wird der Wohnungsbau durch die demografische Entwicklung geprägt. Mit dem Rückgang der Einwohnerzahl und der Haushalte sinkt nicht nur die Nachfrage, sondern es verändert sich auch die Altersstruktur der thüringischen Bevölkerung. So nimmt der Anteil der mittleren Jahrgänge, die üblicherweise Wohneigentum erwerben, tendenziell ab. Dagegen steigt der Anteil der über 65- Jährigen auf 35 % im Jahr 2030, wobei in vielen Landkreisen spürbar höhere Anteile der reiferen Einwohner zu erwarten sind. Damit verschiebt sich die Bedürfnisstruktur erheblich. Altersgerechtes Wohnen sowie Versorgungsleistungen abseits der Zentren stellen große Herausforderungen dar, die von der Politik und den Bürgern vor Ort beherzt angegangen werden müssen, denn in Zukunft wird nicht mehr überall alles leistbar sein.
