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Auf einen Blick Deutscher
Wirtschaftsbau im Aufwärtstrend
Bei den Baugenehmigungen im deutschen Wirtschaftsbau zeigt der Trend seit Mitte 2010 nach oben. Zuletzt hat die Dynamik jedoch spürbar nachgelassen. Trotzdem liegen die Baugenehmigungen in den drei wichtigsten gewerblichen Sparten im Vorjahresvergleich noch deutlich im Plus. Allerdings werden die gewerblichen Bauinvestitionen im laufenden Jahr leicht sinken und damit hinter dem dynamischen Wohnungsbau zurückbleiben. Neben einer etwas schwächeren Neubautätigkeit dürfte auch der Ausbau, der zwei Drittel der Bautätigkeit ausmacht, rückläufig gewesen sein. Für das kommende Jahr ist dann wieder mit einem Anstieg der gewerblichen Bauinvestitionen um etwa 2 % zu rechnen.
Ausgewählte Immobilienanalysen
Ausblick 2013: Immer nur Core?
Bei konjunktureller Besserung, anhaltenden Inflationsängsten und mangelnden Anlagealternativen bleiben Immobilien 2013 für Anleger en vogue. Ob die starke Fokussierung auf Core-Immobilien im neuen Jahr überwunden werden kann, muss sich jedoch erst zeigen.
In unserem gerade veröffentlichten Kapitalmarktausblick auf das Jahr 2013 erwarten wir im Basisszenario mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 75 % eine weltweite Konjunkturerholung. Davon sollten auch die Immobilienmärkte profitieren. Die deutsche Wirtschaft wird im neuen Jahr wieder an Schwung gewinnen und um jahresdurchschnittlich gut 1 % wachsen. Damit steht Deutschland unter den großen europäischen Ländern weiterhin an der Spitze. Dies spricht für eine anhaltend hohe Attraktivität auch des hiesigen Immobilienmarktes bei in- und ausländischen Investoren. An den Kapitalmärkten wird die fortgesetzte Entspannung in der Staatsschuldenkrise für weiter sinkenden Risikoprämien in den Problemländern der europäischen Peripherie sorgen. Für deutsche Staatsanleihen ist dann mit einer rückläufigen Nachfrage zu rechnen. Trotz eines Anstiegs der Verzinsung bis Jahresende 2013 auf etwa 2 % ist mit 10-jährigen Bunds keine spürbar positive Realverzinsung zu erzielen. Bei unverändert sehr expansiver Geldpolitik der EZB dürften die Befürchtungen in der Bevölkerung vor einem mittelfristigen Inflationsanstieg kaum abnehmen. Damit bleiben im neuen Jahr zwei wichtige Motive institutioneller wie privater Anleger für eine Flucht ins "Betongold" bestehen: Inflationsangst und Mangel an Anlagealternativen.
Das Interesse an Immobilien wird somit im neuen Jahr bestehen bleiben. So zeigen Umfragen, dass viele institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen grundsätzlich die Immobilienquote an ihren Kapitalanlagen erhöhen möchten. Allerdings haben sie sich im anhaltend unsicheren Umfeld der Finanzkrise bisher kaum getraut, außerhalb des eng begrenzten Core-Segmentes zu investieren. Gleichzeitig sind die Spitzenrenditen bei erstklassigen Immobilien schon spürbar zurückgegangen. Das knappe Angebot an hochwertigen Objekten dürfte der wesentliche Grund dafür sein, dass sich die Investmentumsätze am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt seit 2010 nicht mehr deutlich erhöht haben. Auch ist der Mangel an verfügbaren Core-Immobilien verantwortlich dafür, dass zahlreiche Investoren die angestrebte Erhöhung der Immobilienquote bislang nicht oder nur teilweise realisieren konnten. Nur wenn der Risikoappetit zunimmt, können diese Ziele im neuen Jahr erreicht werden. Tatsächlich erwarten wir für das neue Jahr, dass die stark ausgeprägte Fixierung auf das Core-Segment überwunden wird. Diese Anpassungen in der Anlagestrategie institutioneller Immobilieninvestoren werden sich allerdings nur langsam vollziehen. Insgesamt sollte aber 2013 die Nachfrage nach Immobilien mit kleinen "Schönheitsfehlern" auch abseits der größten deutschen Ballungszentren zunehmen. Bei einer sich abzeichnenden Bodenbildung von Wirtschaft und Immobilienmarkt könnten im Jahresverlauf sogar Länder wie Spanien und Italien wieder auf dem Radar der Investoren auftauchen.
Stabilisierung bei britischen Gewerbeimmobilien
Die Wertentwicklung britischer Gewerbeimmobilien war im Herbst dieses Jahres noch leicht rückläufig. Dies dürfte vor allem auf die schwache Entwicklung am Investmentmarkt außerhalb Londons zurückzuführen sein. Für 2013 zeichnet sich eine Stabilisierung ab.
Die Preise für gewerbliche Immobilien in Großbritannien waren von 2007 bis Mitte 2009 kräftig gefallen. Gemessen am Immobilienindex von Investment Property Databank (IPD) gingen sie in der Spitze um 44 % zurück und damit viel stärker als in der letzten Immobilienkrise Anfang der neunziger Jahre. Im Wettbewerb um eine begrenzte Zahl an erstklassigen Objekten haben internationale und nationale Investoren danach die Preise wieder deutlich in die Höhe getrieben. Die monatlichen Wertzuwächse normalisierten sich aber bereits in der zweiten Jahreshälfte 2010 und sind Ende 2011 ausgelaufen. Seit nunmehr einem Jahr wurden in jedem Monat leichte Rückgänge der Immobilienwerte verzeichnet.
Die für Oktober gemeldeten Daten zeigen im Vorjahresvergleich einen Rückgang der Immobilienwerte um 3,5 %. Gegenüber dem Vormonat wurde ein Minus von 0,3 % gemeldet, was gegenüber den fünf Monaten zuvor auf eine leichte Verlangsamung des Abwärtstrends deutet. Damit lag die Gesamtrendite - die zusätzlich die Mietrendite der Immobilien erfasst - zuletzt bei gut 3 % gg. Vj. Dabei entwickelten sich Einzelhandelsimmobilien (+1,4 %) deutlich schwächer als Büro- (4,7 %) und Industrieimmobilien (+4,3 %). Überdurchschnittlich schnitten Immobilien in den zentralen Lagen in London ab. Darin spiegelt sich die sehr selektive Nachfrage der Anleger wider, die trotz deutlich gestiegener Kaufpreise weiterhin Objekte vor allem im Londoner West End und in der City bevorzugen. Hierzu dürfte auch das knappe Angebot an diesen Core-Immobilien beigetragen haben. Dagegen werden weniger attraktive Objekte in schlechteren Lagen und insbesondere die regionalen Märkte von vielen Investoren nach wie vor gemieden.
Die Rückgänge der Immobilienwerte dürften in der ersten Jahreshälfte 2013 allmählich auslaufen. Dies bestätigen auch die Ergebnisse der jüngsten Consensus-Umfrage für die Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien, die quartalsweise von Investment Property Forum (IPF) erhoben wird. In der letzten Umfrage von November lag die durchschnittliche Erwartung der Teilnehmer für das laufende Jahr bei 2 %. Dabei fällt auf, dass sich diese Schätzungen erstmals gegenüber der vorherigen Befragung im August leicht verbessert haben. Für 2013 sind die Umfrageteilnehmer optimistischer: Hier haben sich die Erwartungen für die Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien bei rund 5 % stabilisiert. Dies bedeutet, dass für das kommende Jahr im Landesdurchschnitt nur noch geringfügige Wertverluste erwartet werden. Dazu dürften die erwartete leichte konjunkturelle Belebung und die anziehende Nachfrage der Investoren beitragen. Während die Wirtschaft in Großbritannien im ablaufenden Jahr gar nicht gewachsen sein dürfte, sollte für 2013 zumindest wieder ein Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes um etwa 1 % möglich sein.
Offene Immobilienfonds: AIFM - zweiter Versuch
Offene Immobilienfonds wurden in Deutschland erst 2011 einer grundlegend neuen Regulierung unterworfen. Mit der Umsetzung europäischer Richtlinien kommen schon wieder wichtige Neuerungen auf die Anleger zu.
Für eine Überraschung sorgte das Bundesfinanzministerium im Juli 2012 mit der Vorlage eines ersten Gesetzentwurfes zu Umsetzung der EU-Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM). Diese Richtlinie muss bis Juli 2013 in nationales Recht umgesetzt werden. Dies soll durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) erfolgen. Im ersten Gesetzentwurf war vorgesehen, dass Immobilienfonds künftig nur noch in Form von geschlossenen Fonds aufgelegt werden können. Bestehende offene Immobilienfonds sollten Bestandsschutz erhalten, während neue Finanzprodukte in dieser Gattung nicht mehr möglich gewesen wären. In einer im November vorgelegten modifizierten Fassung ist dieses Verbot nicht mehr vorgesehen. Damit wurde zwar auf einen der größten Kritikpunkte am ersten Entwurf reagiert, alle Unsicherheiten für den Anleger sind damit jedoch noch nicht ausgeräumt.
Schon das im Frühjahr 2011 beschlossene "Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz" (AnsFuG) versucht, die grundsätzliche Konstruktionsschwäche offener Immobilienfonds - nämlich die täglicher Rückgabemöglichkeit bei einer langfristig orientierten Anlageform, die kurzfristig nicht liquidierbar ist - abzumildern. Um die Liquiditätssteuerung der offenen Immobilienfonds zu erleichtern, wurden die Rückgabemodalitäten neu geregelt. Ab Jahresbeginn 2013 gilt demnach für bereits investierte Anleger eine einjährige Kündigungsfrist, für Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr sollen Anleger allerdings weiterhin börsentäglich aus einem Fonds abziehen können. Im jüngsten Entwurf des KAGB bleibt diese Möglichkeit nur für Anleger bestehen, die bis einschließlich 21. Juli 2013 ihre Fondsanteile erwerben. Dies würde künftig zu einer wenig praktikablen und nicht nachvollziehbaren Zwei-Klassen-Gesellschaft der Anteilseigner führen. Darüber hinaus sollen die Ausgabe und die Rücknahme der Anteile bei offenen Publikumsfonds weiter eingeschränkt werden: Der jüngste Entwurf sieht vor, dass Anteile nur zu maximal vier fixen Terminen im Jahr erworben und einmal jährlich verkauft werden können. Dies würde die Flexibilität der Anlageprodukte deutlich einschränken, ohne sichtbar dem Anlegerschutz zu dienen. Auch der zweite Entwurf des KAGB kann daher nicht der Weisheit letzter Schluss sein - weitere Änderungen sind erfahrungsgemäß nicht auszuschließen.
Aller regulatorischen Widrigkeiten zum Trotz erfreuten sich die offenen Immobilienfonds in den letzten Monaten weiterer Mittelzuflüsse. In den ersten neun Monaten des Jahres betrug das Nettomittelaufkommen fast 2,8 Mrd. Euro, davon etwa 800 Mio. Euro im 3. Quartal. Die Jahresperformance unseres Helaba OIF-Index hat sich per Ende November leicht auf 2,4 % abgeschwächt, wobei sich die Rendite der neun zugrunde liegenden, für Privatanleger investierbaren Fonds in einer Bandbreite zwischen 1,9 % und 2,7 % bewegte (vgl. Chart).
Auf einen Blick Deutscher
Wirtschaftsbau im Aufwärtstrend
Bei den Baugenehmigungen im deutschen Wirtschaftsbau zeigt der Trend seit Mitte 2010 nach oben. Zuletzt hat die Dynamik jedoch spürbar nachgelassen. Trotzdem liegen die Baugenehmigungen in den drei wichtigsten gewerblichen Sparten im Vorjahresvergleich noch deutlich im Plus. Allerdings werden die gewerblichen Bauinvestitionen im laufenden Jahr leicht sinken und damit hinter dem dynamischen Wohnungsbau zurückbleiben. Neben einer etwas schwächeren Neubautätigkeit dürfte auch der Ausbau, der zwei Drittel der Bautätigkeit ausmacht, rückläufig gewesen sein. Für das kommende Jahr ist dann wieder mit einem Anstieg der gewerblichen Bauinvestitionen um etwa 2 % zu rechnen.
Ausgewählte Immobilienanalysen
Ausblick 2013: Immer nur Core?
Bei konjunktureller Besserung, anhaltenden Inflationsängsten und mangelnden Anlagealternativen bleiben Immobilien 2013 für Anleger en vogue. Ob die starke Fokussierung auf Core-Immobilien im neuen Jahr überwunden werden kann, muss sich jedoch erst zeigen.
In unserem gerade veröffentlichten Kapitalmarktausblick auf das Jahr 2013 erwarten wir im Basisszenario mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 75 % eine weltweite Konjunkturerholung. Davon sollten auch die Immobilienmärkte profitieren. Die deutsche Wirtschaft wird im neuen Jahr wieder an Schwung gewinnen und um jahresdurchschnittlich gut 1 % wachsen. Damit steht Deutschland unter den großen europäischen Ländern weiterhin an der Spitze. Dies spricht für eine anhaltend hohe Attraktivität auch des hiesigen Immobilienmarktes bei in- und ausländischen Investoren. An den Kapitalmärkten wird die fortgesetzte Entspannung in der Staatsschuldenkrise für weiter sinkenden Risikoprämien in den Problemländern der europäischen Peripherie sorgen. Für deutsche Staatsanleihen ist dann mit einer rückläufigen Nachfrage zu rechnen. Trotz eines Anstiegs der Verzinsung bis Jahresende 2013 auf etwa 2 % ist mit 10-jährigen Bunds keine spürbar positive Realverzinsung zu erzielen. Bei unverändert sehr expansiver Geldpolitik der EZB dürften die Befürchtungen in der Bevölkerung vor einem mittelfristigen Inflationsanstieg kaum abnehmen. Damit bleiben im neuen Jahr zwei wichtige Motive institutioneller wie privater Anleger für eine Flucht ins "Betongold" bestehen: Inflationsangst und Mangel an Anlagealternativen.
Das Interesse an Immobilien wird somit im neuen Jahr bestehen bleiben. So zeigen Umfragen, dass viele institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen grundsätzlich die Immobilienquote an ihren Kapitalanlagen erhöhen möchten. Allerdings haben sie sich im anhaltend unsicheren Umfeld der Finanzkrise bisher kaum getraut, außerhalb des eng begrenzten Core-Segmentes zu investieren. Gleichzeitig sind die Spitzenrenditen bei erstklassigen Immobilien schon spürbar zurückgegangen. Das knappe Angebot an hochwertigen Objekten dürfte der wesentliche Grund dafür sein, dass sich die Investmentumsätze am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt seit 2010 nicht mehr deutlich erhöht haben. Auch ist der Mangel an verfügbaren Core-Immobilien verantwortlich dafür, dass zahlreiche Investoren die angestrebte Erhöhung der Immobilienquote bislang nicht oder nur teilweise realisieren konnten. Nur wenn der Risikoappetit zunimmt, können diese Ziele im neuen Jahr erreicht werden. Tatsächlich erwarten wir für das neue Jahr, dass die stark ausgeprägte Fixierung auf das Core-Segment überwunden wird. Diese Anpassungen in der Anlagestrategie institutioneller Immobilieninvestoren werden sich allerdings nur langsam vollziehen. Insgesamt sollte aber 2013 die Nachfrage nach Immobilien mit kleinen "Schönheitsfehlern" auch abseits der größten deutschen Ballungszentren zunehmen. Bei einer sich abzeichnenden Bodenbildung von Wirtschaft und Immobilienmarkt könnten im Jahresverlauf sogar Länder wie Spanien und Italien wieder auf dem Radar der Investoren auftauchen.
Stabilisierung bei britischen Gewerbeimmobilien
Die Wertentwicklung britischer Gewerbeimmobilien war im Herbst dieses Jahres noch leicht rückläufig. Dies dürfte vor allem auf die schwache Entwicklung am Investmentmarkt außerhalb Londons zurückzuführen sein. Für 2013 zeichnet sich eine Stabilisierung ab.
Die Preise für gewerbliche Immobilien in Großbritannien waren von 2007 bis Mitte 2009 kräftig gefallen. Gemessen am Immobilienindex von Investment Property Databank (IPD) gingen sie in der Spitze um 44 % zurück und damit viel stärker als in der letzten Immobilienkrise Anfang der neunziger Jahre. Im Wettbewerb um eine begrenzte Zahl an erstklassigen Objekten haben internationale und nationale Investoren danach die Preise wieder deutlich in die Höhe getrieben. Die monatlichen Wertzuwächse normalisierten sich aber bereits in der zweiten Jahreshälfte 2010 und sind Ende 2011 ausgelaufen. Seit nunmehr einem Jahr wurden in jedem Monat leichte Rückgänge der Immobilienwerte verzeichnet.
Die für Oktober gemeldeten Daten zeigen im Vorjahresvergleich einen Rückgang der Immobilienwerte um 3,5 %. Gegenüber dem Vormonat wurde ein Minus von 0,3 % gemeldet, was gegenüber den fünf Monaten zuvor auf eine leichte Verlangsamung des Abwärtstrends deutet. Damit lag die Gesamtrendite - die zusätzlich die Mietrendite der Immobilien erfasst - zuletzt bei gut 3 % gg. Vj. Dabei entwickelten sich Einzelhandelsimmobilien (+1,4 %) deutlich schwächer als Büro- (4,7 %) und Industrieimmobilien (+4,3 %). Überdurchschnittlich schnitten Immobilien in den zentralen Lagen in London ab. Darin spiegelt sich die sehr selektive Nachfrage der Anleger wider, die trotz deutlich gestiegener Kaufpreise weiterhin Objekte vor allem im Londoner West End und in der City bevorzugen. Hierzu dürfte auch das knappe Angebot an diesen Core-Immobilien beigetragen haben. Dagegen werden weniger attraktive Objekte in schlechteren Lagen und insbesondere die regionalen Märkte von vielen Investoren nach wie vor gemieden.
Die Rückgänge der Immobilienwerte dürften in der ersten Jahreshälfte 2013 allmählich auslaufen. Dies bestätigen auch die Ergebnisse der jüngsten Consensus-Umfrage für die Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien, die quartalsweise von Investment Property Forum (IPF) erhoben wird. In der letzten Umfrage von November lag die durchschnittliche Erwartung der Teilnehmer für das laufende Jahr bei 2 %. Dabei fällt auf, dass sich diese Schätzungen erstmals gegenüber der vorherigen Befragung im August leicht verbessert haben. Für 2013 sind die Umfrageteilnehmer optimistischer: Hier haben sich die Erwartungen für die Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien bei rund 5 % stabilisiert. Dies bedeutet, dass für das kommende Jahr im Landesdurchschnitt nur noch geringfügige Wertverluste erwartet werden. Dazu dürften die erwartete leichte konjunkturelle Belebung und die anziehende Nachfrage der Investoren beitragen. Während die Wirtschaft in Großbritannien im ablaufenden Jahr gar nicht gewachsen sein dürfte, sollte für 2013 zumindest wieder ein Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes um etwa 1 % möglich sein.
Offene Immobilienfonds: AIFM - zweiter Versuch
Offene Immobilienfonds wurden in Deutschland erst 2011 einer grundlegend neuen Regulierung unterworfen. Mit der Umsetzung europäischer Richtlinien kommen schon wieder wichtige Neuerungen auf die Anleger zu.
Für eine Überraschung sorgte das Bundesfinanzministerium im Juli 2012 mit der Vorlage eines ersten Gesetzentwurfes zu Umsetzung der EU-Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM). Diese Richtlinie muss bis Juli 2013 in nationales Recht umgesetzt werden. Dies soll durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) erfolgen. Im ersten Gesetzentwurf war vorgesehen, dass Immobilienfonds künftig nur noch in Form von geschlossenen Fonds aufgelegt werden können. Bestehende offene Immobilienfonds sollten Bestandsschutz erhalten, während neue Finanzprodukte in dieser Gattung nicht mehr möglich gewesen wären. In einer im November vorgelegten modifizierten Fassung ist dieses Verbot nicht mehr vorgesehen. Damit wurde zwar auf einen der größten Kritikpunkte am ersten Entwurf reagiert, alle Unsicherheiten für den Anleger sind damit jedoch noch nicht ausgeräumt.
Schon das im Frühjahr 2011 beschlossene "Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz" (AnsFuG) versucht, die grundsätzliche Konstruktionsschwäche offener Immobilienfonds - nämlich die täglicher Rückgabemöglichkeit bei einer langfristig orientierten Anlageform, die kurzfristig nicht liquidierbar ist - abzumildern. Um die Liquiditätssteuerung der offenen Immobilienfonds zu erleichtern, wurden die Rückgabemodalitäten neu geregelt. Ab Jahresbeginn 2013 gilt demnach für bereits investierte Anleger eine einjährige Kündigungsfrist, für Neuanleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr sollen Anleger allerdings weiterhin börsentäglich aus einem Fonds abziehen können. Im jüngsten Entwurf des KAGB bleibt diese Möglichkeit nur für Anleger bestehen, die bis einschließlich 21. Juli 2013 ihre Fondsanteile erwerben. Dies würde künftig zu einer wenig praktikablen und nicht nachvollziehbaren Zwei-Klassen-Gesellschaft der Anteilseigner führen. Darüber hinaus sollen die Ausgabe und die Rücknahme der Anteile bei offenen Publikumsfonds weiter eingeschränkt werden: Der jüngste Entwurf sieht vor, dass Anteile nur zu maximal vier fixen Terminen im Jahr erworben und einmal jährlich verkauft werden können. Dies würde die Flexibilität der Anlageprodukte deutlich einschränken, ohne sichtbar dem Anlegerschutz zu dienen. Auch der zweite Entwurf des KAGB kann daher nicht der Weisheit letzter Schluss sein - weitere Änderungen sind erfahrungsgemäß nicht auszuschließen.
Aller regulatorischen Widrigkeiten zum Trotz erfreuten sich die offenen Immobilienfonds in den letzten Monaten weiterer Mittelzuflüsse. In den ersten neun Monaten des Jahres betrug das Nettomittelaufkommen fast 2,8 Mrd. Euro, davon etwa 800 Mio. Euro im 3. Quartal. Die Jahresperformance unseres Helaba OIF-Index hat sich per Ende November leicht auf 2,4 % abgeschwächt, wobei sich die Rendite der neun zugrunde liegenden, für Privatanleger investierbaren Fonds in einer Bandbreite zwischen 1,9 % und 2,7 % bewegte (vgl. Chart).
