Die Finanz- und Staatsschuldenkrise wirkt nach. Immobilieninvestoren sind nach wie vor vor-sichtig und bevorzugen die so genannten "sicheren Häfen". Dazu wird in Europa neben Deutschland auch Nordeuropa gezählt (S. 3). Der zunehmende Anlagenotstand lässt das Inte-resse jenseits der Core-Immobilie zunehmen, so dass auch kleinere regionale Bürostandorte stärker beachtet werden (S. 4). Bei langfristigen Anlageentscheidungen am Immobilienmarkt dürfen wichtige strukturelle Entwicklungen wie der zunehmende Onlinehandel nicht aus dem Auge verloren werden (S. 2).
1. Auf einen Blick
Gute Performance der angelsächsischen Immobilienmärkte
Daten zur Performance direkter Immobilieninvestments liegen für viele Länder nur auf Jahresbasis vor und werden für das abgelaufene Jahr überwiegend im März veröffentlicht. Eine Ausnahme sind die USA und Großbritannien. Hier sind die bereits für Ende 2013 vorliegenden Quartalsdaten er-freulich ausgefallen. So liegt die Gesamtrendite, die sich aus der Wertänderung der Objekte sowie der Cashflow-Rendite aus den Mieteinnahmen zusammensetzt, in den USA laut NCREIF-Index stabil 11 % über dem Vorjahresstand, in Großbritannien hat sich der IPD-Index im Jahresverlauf in die gleiche Größenordnung vorgearbeitet. Für viele andere europäische Länder werden für 2013 niedrigere Gesamtrenditen erwartet. Aus Kontinentaleuropa wurden schon IPD-Performancedaten für die Niederlande (+0,5 %) und Dänemark (+3,5 %) gemeldet, die ähnlich schwach wie im Vor-jahr ausfielen. Finnische Immobilien (+4,4 %) schnitten schwächer als im Vorjahr ab.
2. Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Internet: eine Herausforderung für stationäre Einzelhändler
Der wachsende Onlinehandel wird zuweilen als Totengräber des stationären Einzelhandels dargestellt. Manche Beteiligte spielen dagegen die Auswirkungen des Strukturwandels im Einzelhandel mit dem Hinweis auf "Multi-Channel"-Strategien herunter. Die Wahrheit dürfte - wie so oft - irgendwo in der Mitte zu finden sein.
Das Wachstum des Online-Handels ist ungebrochen. 2013 legten die Umsätze im Internet in Deutschland um nominal etwa 12 % zu, während der gesamte Einzelhandel gerade mal 1½ % schaffte. Vorbei sind die Zeiten, in denen der expandierende Internethandel nur ein Substitut für den klassischen Versandhandel per Katalog war. Der Anteil des e-Commerce am Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken) liegt zwar noch unter 8 %. Bei anhaltend überdurchschnittlichem Wachstum wird dieser aber bald mehr als ein Zehntel betragen. Rund 80 % der Bevölkerung nutzen bereits das Internet und selbst die Verbreitung bei den Senioren nimmt rasant zu. Langfristig bietet das Internet gerade der zunehmenden Zahl älterer Menschen Chancen, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten auch bei eingeschränkter Mobilität wahrzunehmen.
Der Großteil der Onlineumsätze geht dem stationären Einzelhandel verloren. Dabei ist die Betroffenheit je nach Branche sehr unterschiedlich. Während bislang z.B. Buchhandel, Unterhaltungselektronik und Reisebüros stark unter dieser Entwicklung leiden, ist der Anteil des Onlinegeschäfts im Lebensmittelhandel noch sehr gering. Allerdings stellt e-Commerce keine Gefahr für den gesamten stationären Einzelhandel dar. Shopping Center und innerstädtische Einkaufsstraßen in größeren Städten werden sich behaupten, wenn sie weiterhin dem "Erlebniskauf" der Kunden dienen. Dazu sind aber umfangreiche Investitionen erforderlich. Einkaufszentren werden zudem ihren Branchenmix mit Blick auf die dynamische Entwicklung des Onlinehandels überprüfen und entsprechend der Gewinner und Verlierer dieses Strukturwandels anpassen müssen.
Viele Konsumenten informieren sich vorab online, um letztlich doch im Ladengeschäft zu kaufen. Auch der umgekehrte Weg ist verbreitet. Wichtiger für stationäre Einzelhändler wird es daher, die Kundenbindung durch eine gut gemachte Internetpräsenz zu stärken. "Multichannel" kann daher eine geeignete Überlebensstrategie sein. Attraktiv auf beiden Vertriebswegen zu sein, dürfte aber vielen kleineren Anbietern schwer fallen. Am Immobilienmarkt wird sich durch die zunehmende Bedeutung des Onlinehandels so die ausgeprägte Polarisierung zwischen hochwertigen, zentralen Lagen und weniger attraktiven Einzelhandelsflächen noch verstärken. Die vielzitierten neuen Ladengeschäfte bislang reiner Onlinehändler dürften den Immobilienmarkt wenig bewegen. Sie bleiben auf einzelne Innenstädte und Shopping Center in Ballungszentren beschränkt. In weiten Teilen des Landes dagegen werden die steigenden Umsatzverluste an das Internet zum Ausscheiden vieler Einzelhändler führen und langfristig den Flächenbedarf spürbar reduzieren.
2.2 Vielfalt an den Büromärkten Nordeuropas
Der nordeuropäische Immobilienmarkt steht derzeit in der Gunst der Investoren weit oben. Innerhalb der Region gibt es allerdings große Unterschiede - sowohl hinsichtlich der konjunkturellen Entwicklung als auch an den Büromärkten. Da diese Märkte von nationalen Akteuren dominiert werden, sind die Investitionsmöglichkeiten für ausländische Anleger aber begrenzt.
Die schwedische Volkswirtschaft gehört derzeit zu den stärkeren in Europa. Das günstige wirtschaftliche Umfeld und ein merklicher Beschäftigungsanstieg sorgen für eine positive Entwicklung am Büromarkt Stockholm, der mit rd. 11 Mio. m² den größten Flächenbestand in den nordischen Ländern aufweist. Weniger vorteilhaft war die wirtschaftliche Lage 2013 in Finnland mit einem rückläufigen und in Dänemark mit einem fast stagnierenden Bruttoinlandsprodukt (BIP). Im laufenden Jahr dürfte die finnische Wirtschaft nur wenig zulegen. Dänemark scheint die Krise nach dem Platzen der Hauspreisblase bewältigt zu haben. Mit einem Wirtschaftswachstum um gut 1 % gewinnt das Land deutlich an Schwung, bleibt aber hinter dem für Schweden erwarteten BIP-Anstieg von mehr als 2 ½ % zurück. Für ein nennenswertes Plus bei der Bürobeschäftigung reicht es wohl in Helsinki und Kopenhagen im laufenden Jahr noch nicht, so dass die Büroflächennachfrage dort verhalten bleiben wird.
Die Leerstandsraten in den drei nordischen Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren angenähert. Sie nahmen während der Finanzkrise vor allem in Kopenhagen, aber auch in Helsinki kräftiger zu als in Stockholm, wo der Leerstand schon kurz nach der Jahrtausendwende ein viel höheres Niveau erreicht hatte. Im letzten Jahr ging die Rate in Stockholm - nicht zuletzt dank der geringen Fertigstellungen - weiter zurück, während sie in den beiden anderen Städten noch zunahm. In Stockholm wird der Leerstandsabbau 2014 von einem dann höheren Fertigstellungsvolumen gebremst. Mit weniger als 4 % leerstehenden Büroflächen bleibt das Angebot aber zumindest im Central Business District knapp. Dies führt dazu, dass einzelne Unternehmen in günstigere dezentrale Lagen ausweichen. In den besten Lagen konnten die Büromieten in Stockholm im vergangenen Jahr leicht zulegen. Wenn die Konjunktur an Fahrt gewinnt, ist für 2014 ein etwas kräftigerer Mietanstieg zu erwarten.
Für Kopenhagen rechnen wir im Jahresverlauf mit einer Stabilisierung der Büromieten und keinem Anstieg des Leerstands über die 10 %-Marke. In Helsinki besteht 2014 bei nach wie vor schwacher Flächennachfrage und nochmals merklichen Fertigstellungen kein nennenswertes Mietsteigerungspotenzial. Die Leerstandsquote im Großraum Helsinki dürfte daher von rund 11 % nochmals - wenn auch weniger stark als im Vorjahr - zunehmen. Günstiger ist die Situation vor allem im Central Business District, in dem der Anteil der verfügbaren Flächen nur etwa halb so hoch ausfällt. Alles in allem präsentieren sich die drei nordeuropäischen Bürozentren damit uneinheitlich. Als "sicherer Hafen" kann am ehesten Stockholm angesehen werden, was allerdings mit einer spürbar niedrigeren Nettoanfangsrendite von 4,5 % einhergeht.
2.3 Zweite Reihe profitiert vom Anlagenotstand
Es ist kein neues Thema, aber in Zeiten des anhaltenden Anlagenotstands topaktuell: Viele Investoren sind noch stark auf erstklassige Objekte in den besten Lagen der größten deutschen Bürozentren fixiert. Die Knappheit an Investitionsmöglichkeiten in diesem Core-Segment hat zu einem Rückgang der Nettoanfangsrenditen geführt. Damit steigt das Interesse an den Büromärkten in der zweiten Reihe, den B-Standorten.
Investments abseits der führenden Bürostandorte werden derzeit zwar vielfach empfohlen, sie sind aber nicht immer einfach. Gegen kleinere Regionalmärkte sprechen ein deutlich geringeres Immobilienangebot und eine deutlich niedrigere Liquidität am Investmentmarkt. Auch verfügen diese Standorte häufig über einen weniger ausgewogenen Branchenmix. Eine größere Abhängigkeit von einzelnen Branchen oder Unternehmen könnte beim Wegfall wichtiger Nutzer die Wiedervermietung erschweren. Das üblicherweise stärkere Interesse vor allem institutioneller Anleger aus dem In- und Ausland an den Top-Standorten geht dort vor allem in Boomphasen mit einer spekulativen Bautätigkeit und damit der Gefahr einer Überhitzung einher, die dann in späteren Phasen des Marktzyklus zu einem ausgeprägteren Abschwung führen kann. Kleinere Bürozentren weisen dagegen geringere zyklische Schwankungen bei Fertigstellungen, Leerständen und Mieten auf. Kehrseite dieser stabileren Entwicklung sind geringere Wertsteigerungspotentiale im Aufschwung. Die Nachteile der kleineren Büromärkte werden allerdings in der Regel durch höhere Nettoanfangsrenditen kompensiert.
Das unterschiedliche Profil größerer und kleinerer Regionalmärkte bestätigt ein Vergleich der sieben führenden deutschen Bürozentren (A-Standorte) mit den nach Bürofläche nächstkleineren acht Städten (B-Standorte). Während die A-Büromärkte 2013 eine durchschnittliche (ungewichtete) Leerstandsrate von rund 8½ % aufwiesen, lag der Durchschnitt der B-Standorte bei etwa 5 %. Der Leerstand der führenden Zentren lag zuletzt etwa fünf Prozentpunkte über den Tiefständen des Jahres 2000 (eine Ausnahme bildet Berlin, das schon zur Jahrtausendwende einen hohen Leerstand aufwies, der zuletzt zurückgeführt werden konnte). Dagegen fiel der Anstieg in den kleineren Regionalmärkten seitdem erheblich geringer aus. Bei den Mietrenditen in guten Bürolagen hat sich der Abstand zwischen A- und B-Standorten seit der Finanzkrise ausgeweitet. Er liegt seit 2011 im Durchschnitt stets über einem Prozentpunkt und ist damit mehr als doppelt so hoch wie im langjährigen Durchschnitt. Die relative Attraktivität der B-Standorte hat sich demnach verbessert.
Auf die Frage, ob Investoren nur große oder auch die kleineren Bürozentren bei ihren Anlageentscheidungen berücksichtigen sollten, gibt es keine eindeutige Antwort. Beide Kategorien verfügen über spezifische Vor- und Nachteile, die je nach Anlagestrategie und Präferenzen andere Schwerpunkte bzw. einen unterschiedlichen Mix nahelegen. Angesichts gesunkener Nettoanfangsrenditen und knapper Anlagemöglichkeiten in den Top-Standorten dürfte das Investoreninteresse an kleineren Standorten 2014 anhalten. Die erwartete bessere fundamentale Lage (anziehende Konjunktur, steigende Beschäftigung) spricht jedoch derzeit eher für die A-Standorte.
1. Auf einen Blick
Gute Performance der angelsächsischen Immobilienmärkte
Daten zur Performance direkter Immobilieninvestments liegen für viele Länder nur auf Jahresbasis vor und werden für das abgelaufene Jahr überwiegend im März veröffentlicht. Eine Ausnahme sind die USA und Großbritannien. Hier sind die bereits für Ende 2013 vorliegenden Quartalsdaten er-freulich ausgefallen. So liegt die Gesamtrendite, die sich aus der Wertänderung der Objekte sowie der Cashflow-Rendite aus den Mieteinnahmen zusammensetzt, in den USA laut NCREIF-Index stabil 11 % über dem Vorjahresstand, in Großbritannien hat sich der IPD-Index im Jahresverlauf in die gleiche Größenordnung vorgearbeitet. Für viele andere europäische Länder werden für 2013 niedrigere Gesamtrenditen erwartet. Aus Kontinentaleuropa wurden schon IPD-Performancedaten für die Niederlande (+0,5 %) und Dänemark (+3,5 %) gemeldet, die ähnlich schwach wie im Vor-jahr ausfielen. Finnische Immobilien (+4,4 %) schnitten schwächer als im Vorjahr ab.
2. Ausgewählte Immobilienanalysen
2.1 Internet: eine Herausforderung für stationäre Einzelhändler
Der wachsende Onlinehandel wird zuweilen als Totengräber des stationären Einzelhandels dargestellt. Manche Beteiligte spielen dagegen die Auswirkungen des Strukturwandels im Einzelhandel mit dem Hinweis auf "Multi-Channel"-Strategien herunter. Die Wahrheit dürfte - wie so oft - irgendwo in der Mitte zu finden sein.
Das Wachstum des Online-Handels ist ungebrochen. 2013 legten die Umsätze im Internet in Deutschland um nominal etwa 12 % zu, während der gesamte Einzelhandel gerade mal 1½ % schaffte. Vorbei sind die Zeiten, in denen der expandierende Internethandel nur ein Substitut für den klassischen Versandhandel per Katalog war. Der Anteil des e-Commerce am Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken) liegt zwar noch unter 8 %. Bei anhaltend überdurchschnittlichem Wachstum wird dieser aber bald mehr als ein Zehntel betragen. Rund 80 % der Bevölkerung nutzen bereits das Internet und selbst die Verbreitung bei den Senioren nimmt rasant zu. Langfristig bietet das Internet gerade der zunehmenden Zahl älterer Menschen Chancen, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten auch bei eingeschränkter Mobilität wahrzunehmen.
Der Großteil der Onlineumsätze geht dem stationären Einzelhandel verloren. Dabei ist die Betroffenheit je nach Branche sehr unterschiedlich. Während bislang z.B. Buchhandel, Unterhaltungselektronik und Reisebüros stark unter dieser Entwicklung leiden, ist der Anteil des Onlinegeschäfts im Lebensmittelhandel noch sehr gering. Allerdings stellt e-Commerce keine Gefahr für den gesamten stationären Einzelhandel dar. Shopping Center und innerstädtische Einkaufsstraßen in größeren Städten werden sich behaupten, wenn sie weiterhin dem "Erlebniskauf" der Kunden dienen. Dazu sind aber umfangreiche Investitionen erforderlich. Einkaufszentren werden zudem ihren Branchenmix mit Blick auf die dynamische Entwicklung des Onlinehandels überprüfen und entsprechend der Gewinner und Verlierer dieses Strukturwandels anpassen müssen.
Viele Konsumenten informieren sich vorab online, um letztlich doch im Ladengeschäft zu kaufen. Auch der umgekehrte Weg ist verbreitet. Wichtiger für stationäre Einzelhändler wird es daher, die Kundenbindung durch eine gut gemachte Internetpräsenz zu stärken. "Multichannel" kann daher eine geeignete Überlebensstrategie sein. Attraktiv auf beiden Vertriebswegen zu sein, dürfte aber vielen kleineren Anbietern schwer fallen. Am Immobilienmarkt wird sich durch die zunehmende Bedeutung des Onlinehandels so die ausgeprägte Polarisierung zwischen hochwertigen, zentralen Lagen und weniger attraktiven Einzelhandelsflächen noch verstärken. Die vielzitierten neuen Ladengeschäfte bislang reiner Onlinehändler dürften den Immobilienmarkt wenig bewegen. Sie bleiben auf einzelne Innenstädte und Shopping Center in Ballungszentren beschränkt. In weiten Teilen des Landes dagegen werden die steigenden Umsatzverluste an das Internet zum Ausscheiden vieler Einzelhändler führen und langfristig den Flächenbedarf spürbar reduzieren.
2.2 Vielfalt an den Büromärkten Nordeuropas
Der nordeuropäische Immobilienmarkt steht derzeit in der Gunst der Investoren weit oben. Innerhalb der Region gibt es allerdings große Unterschiede - sowohl hinsichtlich der konjunkturellen Entwicklung als auch an den Büromärkten. Da diese Märkte von nationalen Akteuren dominiert werden, sind die Investitionsmöglichkeiten für ausländische Anleger aber begrenzt.
Die schwedische Volkswirtschaft gehört derzeit zu den stärkeren in Europa. Das günstige wirtschaftliche Umfeld und ein merklicher Beschäftigungsanstieg sorgen für eine positive Entwicklung am Büromarkt Stockholm, der mit rd. 11 Mio. m² den größten Flächenbestand in den nordischen Ländern aufweist. Weniger vorteilhaft war die wirtschaftliche Lage 2013 in Finnland mit einem rückläufigen und in Dänemark mit einem fast stagnierenden Bruttoinlandsprodukt (BIP). Im laufenden Jahr dürfte die finnische Wirtschaft nur wenig zulegen. Dänemark scheint die Krise nach dem Platzen der Hauspreisblase bewältigt zu haben. Mit einem Wirtschaftswachstum um gut 1 % gewinnt das Land deutlich an Schwung, bleibt aber hinter dem für Schweden erwarteten BIP-Anstieg von mehr als 2 ½ % zurück. Für ein nennenswertes Plus bei der Bürobeschäftigung reicht es wohl in Helsinki und Kopenhagen im laufenden Jahr noch nicht, so dass die Büroflächennachfrage dort verhalten bleiben wird.
Die Leerstandsraten in den drei nordischen Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren angenähert. Sie nahmen während der Finanzkrise vor allem in Kopenhagen, aber auch in Helsinki kräftiger zu als in Stockholm, wo der Leerstand schon kurz nach der Jahrtausendwende ein viel höheres Niveau erreicht hatte. Im letzten Jahr ging die Rate in Stockholm - nicht zuletzt dank der geringen Fertigstellungen - weiter zurück, während sie in den beiden anderen Städten noch zunahm. In Stockholm wird der Leerstandsabbau 2014 von einem dann höheren Fertigstellungsvolumen gebremst. Mit weniger als 4 % leerstehenden Büroflächen bleibt das Angebot aber zumindest im Central Business District knapp. Dies führt dazu, dass einzelne Unternehmen in günstigere dezentrale Lagen ausweichen. In den besten Lagen konnten die Büromieten in Stockholm im vergangenen Jahr leicht zulegen. Wenn die Konjunktur an Fahrt gewinnt, ist für 2014 ein etwas kräftigerer Mietanstieg zu erwarten.
Für Kopenhagen rechnen wir im Jahresverlauf mit einer Stabilisierung der Büromieten und keinem Anstieg des Leerstands über die 10 %-Marke. In Helsinki besteht 2014 bei nach wie vor schwacher Flächennachfrage und nochmals merklichen Fertigstellungen kein nennenswertes Mietsteigerungspotenzial. Die Leerstandsquote im Großraum Helsinki dürfte daher von rund 11 % nochmals - wenn auch weniger stark als im Vorjahr - zunehmen. Günstiger ist die Situation vor allem im Central Business District, in dem der Anteil der verfügbaren Flächen nur etwa halb so hoch ausfällt. Alles in allem präsentieren sich die drei nordeuropäischen Bürozentren damit uneinheitlich. Als "sicherer Hafen" kann am ehesten Stockholm angesehen werden, was allerdings mit einer spürbar niedrigeren Nettoanfangsrendite von 4,5 % einhergeht.
2.3 Zweite Reihe profitiert vom Anlagenotstand
Es ist kein neues Thema, aber in Zeiten des anhaltenden Anlagenotstands topaktuell: Viele Investoren sind noch stark auf erstklassige Objekte in den besten Lagen der größten deutschen Bürozentren fixiert. Die Knappheit an Investitionsmöglichkeiten in diesem Core-Segment hat zu einem Rückgang der Nettoanfangsrenditen geführt. Damit steigt das Interesse an den Büromärkten in der zweiten Reihe, den B-Standorten.
Investments abseits der führenden Bürostandorte werden derzeit zwar vielfach empfohlen, sie sind aber nicht immer einfach. Gegen kleinere Regionalmärkte sprechen ein deutlich geringeres Immobilienangebot und eine deutlich niedrigere Liquidität am Investmentmarkt. Auch verfügen diese Standorte häufig über einen weniger ausgewogenen Branchenmix. Eine größere Abhängigkeit von einzelnen Branchen oder Unternehmen könnte beim Wegfall wichtiger Nutzer die Wiedervermietung erschweren. Das üblicherweise stärkere Interesse vor allem institutioneller Anleger aus dem In- und Ausland an den Top-Standorten geht dort vor allem in Boomphasen mit einer spekulativen Bautätigkeit und damit der Gefahr einer Überhitzung einher, die dann in späteren Phasen des Marktzyklus zu einem ausgeprägteren Abschwung führen kann. Kleinere Bürozentren weisen dagegen geringere zyklische Schwankungen bei Fertigstellungen, Leerständen und Mieten auf. Kehrseite dieser stabileren Entwicklung sind geringere Wertsteigerungspotentiale im Aufschwung. Die Nachteile der kleineren Büromärkte werden allerdings in der Regel durch höhere Nettoanfangsrenditen kompensiert.
Das unterschiedliche Profil größerer und kleinerer Regionalmärkte bestätigt ein Vergleich der sieben führenden deutschen Bürozentren (A-Standorte) mit den nach Bürofläche nächstkleineren acht Städten (B-Standorte). Während die A-Büromärkte 2013 eine durchschnittliche (ungewichtete) Leerstandsrate von rund 8½ % aufwiesen, lag der Durchschnitt der B-Standorte bei etwa 5 %. Der Leerstand der führenden Zentren lag zuletzt etwa fünf Prozentpunkte über den Tiefständen des Jahres 2000 (eine Ausnahme bildet Berlin, das schon zur Jahrtausendwende einen hohen Leerstand aufwies, der zuletzt zurückgeführt werden konnte). Dagegen fiel der Anstieg in den kleineren Regionalmärkten seitdem erheblich geringer aus. Bei den Mietrenditen in guten Bürolagen hat sich der Abstand zwischen A- und B-Standorten seit der Finanzkrise ausgeweitet. Er liegt seit 2011 im Durchschnitt stets über einem Prozentpunkt und ist damit mehr als doppelt so hoch wie im langjährigen Durchschnitt. Die relative Attraktivität der B-Standorte hat sich demnach verbessert.
Auf die Frage, ob Investoren nur große oder auch die kleineren Bürozentren bei ihren Anlageentscheidungen berücksichtigen sollten, gibt es keine eindeutige Antwort. Beide Kategorien verfügen über spezifische Vor- und Nachteile, die je nach Anlagestrategie und Präferenzen andere Schwerpunkte bzw. einen unterschiedlichen Mix nahelegen. Angesichts gesunkener Nettoanfangsrenditen und knapper Anlagemöglichkeiten in den Top-Standorten dürfte das Investoreninteresse an kleineren Standorten 2014 anhalten. Die erwartete bessere fundamentale Lage (anziehende Konjunktur, steigende Beschäftigung) spricht jedoch derzeit eher für die A-Standorte.
