In Hessen spricht der inzwischen erreichte Auftragsbestand im Wohnungsbau für weiter stei-gende Fertigstellungen in diesem und im nächsten Jahr. Die Baugenehmigungen legen 2015 nach zwei Jahren mit hohen Zuwächsen eine Verschnaufpause ein. Gebaut wird überwiegend in den Oberzentren. Hier könnte aufgrund der hohen Zuwanderung die Wohnungsknappheit steigen. Damit gewinnt das weitere Umfeld der hessischen Städte an Attraktivität, bietet es doch niedrigere Mieten und Grundstückspreise.
Der deutsche Wohnungsbau legte 2014 noch eine Schippe drauf. Nach dem Umsatzanstieg von 6,6 % im Jahr zuvor lag die Zunahme bei gut 7,8 %. Im hessischen Wohnungsbau dagegen betrug der Umsatzzuwachs nur 3,6 %. Allerdings waren zuvor Steigerungsraten von 10 % bis zu 24 % in vier kräftigen Wachstumsjahren in Folge erreicht worden.
Mit 22.181 Wohnungsbaugenehmigungen in Hessen wurde 2014 das Niveau erneut angehoben – dieser Wert wurde zuletzt 2001 erreicht. Allerdings schwächte sich der Aufwärtstrend ab. Die Zu-wachsrate betrug 10 %, was aber eher als Normalisierung zu werten ist nach dem Plus von 20 % in 2013. Dabei unterscheidet sich die Entwicklung zwischen den privaten Haushalten und sonsti-gen Bauherren kaum.
Die Fertigstellungen folgten in Hessen nicht in gleichem Tempo den Genehmigungen. Gegenüber dem Tiefpunkt in den Jahren 2009 und 2010 mit jeweils knapp 11.000 Einheiten hat sich die Fer-tigstellungsbilanz 2014 um gut 6.000 Wohnungen auf 17.179 Fertigstellungen verbessert. Damit besteht weiterhin ein beträchtlicher Bauüberhang, so dass es noch viele genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen gibt. Dies sorgte 2014 für einen kräftigen Anstieg der Auftragsbestände um durchschnittlich 11,7 %, der sich im ersten Halbjahr 2015 in abgeschwächter Form (2,7 %) fortsetzte. In diesem Jahr dürften deshalb die Fertigstellungszahlen spürbar ansteigen. Dies signa-lisiert auch der Umsatzzuwachs im Wohnungsbau in den ersten acht Monaten 2015 von 9,0 % gegenüber dem Vorjahr.
Ob die Wohnungsbaugenehmigungen in diesem Jahr noch weiter zunehmen ist mehr als fraglich. Im Zeitraum von Januar bis August sanken sie nämlich um 9,5 %. Auch die Auftragseingänge waren zunächst stark rückläufig und zogen erst ab Juni wieder kräftig an. Zumindest für dieses Jahr bleibt damit die Entwicklung der hessischen Genehmigungen hinter der deutschen (+3,7 %) zurück. Dabei kommt in Hessen der extrem hohe Anstieg in den Vorjahren ins Spiel, der im Zeit-raum 2012 bis 2014 zu einem Plus von 50 % gegenüber 2009 bis 2011 geführt hat.
Insbesondere in Frankfurt, auf das rund ein Fünftel der hessischen Wohnungsbaugenehmigungen entfällt, dürften etliche Großprojekte weitgehend abgeschlossen sein. Die Planung neuer Wohnge-biete innerhalb der verdichteten Stadt wird zunehmend schwieriger. Entsprechend gingen hier 2014 und in den ersten acht Monaten 2015 die Wohnungsbaugenehmigungen um 3,8 % bzw. um 31,1 % gegenüber dem Vorjahr zurück, wobei letztere Zahl aufgrund saisonaler Effekte nach unten verzerrt sein dürfte. Nach dieser Korrektur dürfte aber 2016 wieder mit steigenden Genehmigun-gen in Hessen zu rechnen sein.
Hohe Bauaktivität in Zuzugsregionen
Regional konzentrieren sich die Fertigstellungen im Wohnungsbau auf Südhessen. Hier wurden in den letzten drei Jahren 74 % der hessischen Wohnungen fertiggestellt. Der Bevölkerungsanteil von 63 % wird damit deutlich überschritten. Die erhöhte Bauaktivität ist eine „natürliche" Folge des Zuzugs in den Großraum Rhein-Main. Von Ende 2012 stieg die Einwohnerzahl im Regierungsbe-zirk Darmstadt bis Ende 2014 um 1,9 %, wobei mit Ausnahme des Odenwaldkreises alle Landkrei-se und kreisfreien Städte Einwohner gewinnen konnten.
Besonders in den Städten Frankfurt, Darmstadt und Offenbach waren Bevölkerungszuwächse zwischen 2,7 % und 4,3 % zu verzeichnen. Dies führte in Frankfurt zu 4,9 und in Darmstadt zu 4,3 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Jahresdurchschnitt von 2012 bis 2014 – ein Wert, der deutlich über dem hessischen von 2,4 und dem deutschen von 2,7 liegt. Aber auch Landkreise, die Teil des Rhein-Main-Gebiets sind, wie der Main-Taunus-Kreis (3,0), der Landkreis Groß-Gerau (2,9) und der Wetteraukreis (2,6), wiesen eine überdurchschnittliche Bauaktivität auf.
Gießen (3,3) und Fulda (3,2) als Landkreise mit starken Oberzentren zählen auch zu den Regio-nen mit reger Wohnungsbautätigkeit. Wiesbaden und Kassel rangieren dagegen bei den kreis-freien Städten an der unteren Skala mit einem Einwohnerzuwachs von 1 % – entsprechend niedri-ger fielen die Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner mit 1,9 bzw. 1,6 aus. Insgesamt nahm die Bevölkerung seit Ende 2012 im Regierungsbezirk Kassel mit 0,1 % ab und stieg im Regierungsbe-zirk Gießen nur um 0,6 %, was sich auch in den niedrigeren Werten von 1,5 und 2,2 fertiggestell-ten Wohnungen pro 1.000 Einwohner widerspiegelt.
Steigende Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten
Der Wohnungsbau ist der Hauptgrund für die Privatpersonen, einen Kredit aufzunehmen. So die-nen in Hessen 86 % des Kreditbestands der Privaten dem Wohnungsbau und -erwerb. Der stei-gende Trend hat sich in den letzten Jahren etwas abgeschwächt. Die Zuwächse bei den hessi-schen Wohnungsbaukrediten schwanken seit 2012 zwischen 1,5 % und 3 %.
Bei den Unternehmenskrediten spielt die Finanzierung des Wohnungsbaus über alle Branchen hinweg naturgemäß eine kleinere Rolle. Somit dienen 23 % der Firmenkredite dem Wohnungsbau. Die sehr lange Phase sinkender Wohnungsbaukredite für Unternehmen dürfte seit Anfang 2015 beendet sein und es sind leichte Zuwächse von 1,3 % gegenüber den Vorjahresquartalen zu be-obachten.
Für die nächsten Jahre ist aufgrund des starken Anstiegs der Flüchtlingszahlen mit einem deutli-chen Bevölkerungszuwachs zu rechnen. Dies gilt insbesondere für Südhessen, das als wirtschaft-liches Zentrum zwei Drittel der hessischen Arbeitsplätze stellt und somit für die Neuankömmlinge besonders interessant ist. Um hier Wohnungsnachfrage und -angebot zusammenzubringen, ist eine intensive Zusammenarbeit in der Region notwendig. Der steigende Bedarf kann aufgrund der Knappheit an Baugrundstücken sowie des höheren Mietniveaus nicht allein in den Oberzentren gedeckt werden. Das sehr niedrige Zinsniveau hat zwar die Schwelle zum Kauf des Eigenheims bzw. zum Bau von Mietwohnungen gesenkt, doch wird dieser „Preisvorteil" zumindest teilweise von gestiegenen Immobilien- und Grundstückspreisen in den Städten neutralisiert.
Wohnungsbedarf eröffnet Chancen für Randgebiete
So bekommen nun Regionen im weiteren Umfeld der hessischen Städte eine Chance, die bisher mit Einwohnerverlusten zu kämpfen haben. Für sie rentiert es sich wieder, in Infrastruktur zu inves-tieren, um die Anbindung an die Wirtschaftszentren zu verbessern. Eine steigende Zahl an Bauwil-ligen erhält damit die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, was den Anteil der privaten Haushalte an den Wohnungsbaugenehmigungen von bisher rund 40 % zumindest stabil halten sollte.
Mietpreisbremse voraussichtlich in allen größeren Städten
Die Verhandlungen des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz mit den Kommunen über die Mietpreisbremse haben begonnen. Die Stadt Frankfurt und vermutlich alle anderen größeren Städte in Hessen (Liste ist nicht veröffentlicht) sind in den Prozess eingebunden, der neben genauen Informationen über die ortsüblichen Mieten auch Maßnahmenpakete der Kommunen zur Beseitigung der Wohnungsknappheit einschließt. Zudem gab es Überlegungen die Mietpreisbremse nicht auf das ganze Stadtgebiet, sondern nur in ausge-wählten Wohnvierteln anzuwenden. Ein Abschluss der Gespräche ist noch in diesem Jahr ge-wünscht, aber aufgrund der komplizierten Datenlage eventuell nicht möglich. Neugebaute Woh-nungen sind zwar nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Allerdings stellt sie dennoch eine weite-re Auflage dar, die das Klima für den privatwirtschaftlichen Wohnungsbau zusätzlich verschlech-tert.
Der deutsche Wohnungsbau legte 2014 noch eine Schippe drauf. Nach dem Umsatzanstieg von 6,6 % im Jahr zuvor lag die Zunahme bei gut 7,8 %. Im hessischen Wohnungsbau dagegen betrug der Umsatzzuwachs nur 3,6 %. Allerdings waren zuvor Steigerungsraten von 10 % bis zu 24 % in vier kräftigen Wachstumsjahren in Folge erreicht worden.
Mit 22.181 Wohnungsbaugenehmigungen in Hessen wurde 2014 das Niveau erneut angehoben – dieser Wert wurde zuletzt 2001 erreicht. Allerdings schwächte sich der Aufwärtstrend ab. Die Zu-wachsrate betrug 10 %, was aber eher als Normalisierung zu werten ist nach dem Plus von 20 % in 2013. Dabei unterscheidet sich die Entwicklung zwischen den privaten Haushalten und sonsti-gen Bauherren kaum.
Die Fertigstellungen folgten in Hessen nicht in gleichem Tempo den Genehmigungen. Gegenüber dem Tiefpunkt in den Jahren 2009 und 2010 mit jeweils knapp 11.000 Einheiten hat sich die Fer-tigstellungsbilanz 2014 um gut 6.000 Wohnungen auf 17.179 Fertigstellungen verbessert. Damit besteht weiterhin ein beträchtlicher Bauüberhang, so dass es noch viele genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen gibt. Dies sorgte 2014 für einen kräftigen Anstieg der Auftragsbestände um durchschnittlich 11,7 %, der sich im ersten Halbjahr 2015 in abgeschwächter Form (2,7 %) fortsetzte. In diesem Jahr dürften deshalb die Fertigstellungszahlen spürbar ansteigen. Dies signa-lisiert auch der Umsatzzuwachs im Wohnungsbau in den ersten acht Monaten 2015 von 9,0 % gegenüber dem Vorjahr.
Ob die Wohnungsbaugenehmigungen in diesem Jahr noch weiter zunehmen ist mehr als fraglich. Im Zeitraum von Januar bis August sanken sie nämlich um 9,5 %. Auch die Auftragseingänge waren zunächst stark rückläufig und zogen erst ab Juni wieder kräftig an. Zumindest für dieses Jahr bleibt damit die Entwicklung der hessischen Genehmigungen hinter der deutschen (+3,7 %) zurück. Dabei kommt in Hessen der extrem hohe Anstieg in den Vorjahren ins Spiel, der im Zeit-raum 2012 bis 2014 zu einem Plus von 50 % gegenüber 2009 bis 2011 geführt hat.
Insbesondere in Frankfurt, auf das rund ein Fünftel der hessischen Wohnungsbaugenehmigungen entfällt, dürften etliche Großprojekte weitgehend abgeschlossen sein. Die Planung neuer Wohnge-biete innerhalb der verdichteten Stadt wird zunehmend schwieriger. Entsprechend gingen hier 2014 und in den ersten acht Monaten 2015 die Wohnungsbaugenehmigungen um 3,8 % bzw. um 31,1 % gegenüber dem Vorjahr zurück, wobei letztere Zahl aufgrund saisonaler Effekte nach unten verzerrt sein dürfte. Nach dieser Korrektur dürfte aber 2016 wieder mit steigenden Genehmigun-gen in Hessen zu rechnen sein.
Hohe Bauaktivität in Zuzugsregionen
Regional konzentrieren sich die Fertigstellungen im Wohnungsbau auf Südhessen. Hier wurden in den letzten drei Jahren 74 % der hessischen Wohnungen fertiggestellt. Der Bevölkerungsanteil von 63 % wird damit deutlich überschritten. Die erhöhte Bauaktivität ist eine „natürliche" Folge des Zuzugs in den Großraum Rhein-Main. Von Ende 2012 stieg die Einwohnerzahl im Regierungsbe-zirk Darmstadt bis Ende 2014 um 1,9 %, wobei mit Ausnahme des Odenwaldkreises alle Landkrei-se und kreisfreien Städte Einwohner gewinnen konnten.
Besonders in den Städten Frankfurt, Darmstadt und Offenbach waren Bevölkerungszuwächse zwischen 2,7 % und 4,3 % zu verzeichnen. Dies führte in Frankfurt zu 4,9 und in Darmstadt zu 4,3 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Jahresdurchschnitt von 2012 bis 2014 – ein Wert, der deutlich über dem hessischen von 2,4 und dem deutschen von 2,7 liegt. Aber auch Landkreise, die Teil des Rhein-Main-Gebiets sind, wie der Main-Taunus-Kreis (3,0), der Landkreis Groß-Gerau (2,9) und der Wetteraukreis (2,6), wiesen eine überdurchschnittliche Bauaktivität auf.
Gießen (3,3) und Fulda (3,2) als Landkreise mit starken Oberzentren zählen auch zu den Regio-nen mit reger Wohnungsbautätigkeit. Wiesbaden und Kassel rangieren dagegen bei den kreis-freien Städten an der unteren Skala mit einem Einwohnerzuwachs von 1 % – entsprechend niedri-ger fielen die Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner mit 1,9 bzw. 1,6 aus. Insgesamt nahm die Bevölkerung seit Ende 2012 im Regierungsbezirk Kassel mit 0,1 % ab und stieg im Regierungsbe-zirk Gießen nur um 0,6 %, was sich auch in den niedrigeren Werten von 1,5 und 2,2 fertiggestell-ten Wohnungen pro 1.000 Einwohner widerspiegelt.
Steigende Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten
Der Wohnungsbau ist der Hauptgrund für die Privatpersonen, einen Kredit aufzunehmen. So die-nen in Hessen 86 % des Kreditbestands der Privaten dem Wohnungsbau und -erwerb. Der stei-gende Trend hat sich in den letzten Jahren etwas abgeschwächt. Die Zuwächse bei den hessi-schen Wohnungsbaukrediten schwanken seit 2012 zwischen 1,5 % und 3 %.
Bei den Unternehmenskrediten spielt die Finanzierung des Wohnungsbaus über alle Branchen hinweg naturgemäß eine kleinere Rolle. Somit dienen 23 % der Firmenkredite dem Wohnungsbau. Die sehr lange Phase sinkender Wohnungsbaukredite für Unternehmen dürfte seit Anfang 2015 beendet sein und es sind leichte Zuwächse von 1,3 % gegenüber den Vorjahresquartalen zu be-obachten.
Für die nächsten Jahre ist aufgrund des starken Anstiegs der Flüchtlingszahlen mit einem deutli-chen Bevölkerungszuwachs zu rechnen. Dies gilt insbesondere für Südhessen, das als wirtschaft-liches Zentrum zwei Drittel der hessischen Arbeitsplätze stellt und somit für die Neuankömmlinge besonders interessant ist. Um hier Wohnungsnachfrage und -angebot zusammenzubringen, ist eine intensive Zusammenarbeit in der Region notwendig. Der steigende Bedarf kann aufgrund der Knappheit an Baugrundstücken sowie des höheren Mietniveaus nicht allein in den Oberzentren gedeckt werden. Das sehr niedrige Zinsniveau hat zwar die Schwelle zum Kauf des Eigenheims bzw. zum Bau von Mietwohnungen gesenkt, doch wird dieser „Preisvorteil" zumindest teilweise von gestiegenen Immobilien- und Grundstückspreisen in den Städten neutralisiert.
Wohnungsbedarf eröffnet Chancen für Randgebiete
So bekommen nun Regionen im weiteren Umfeld der hessischen Städte eine Chance, die bisher mit Einwohnerverlusten zu kämpfen haben. Für sie rentiert es sich wieder, in Infrastruktur zu inves-tieren, um die Anbindung an die Wirtschaftszentren zu verbessern. Eine steigende Zahl an Bauwil-ligen erhält damit die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, was den Anteil der privaten Haushalte an den Wohnungsbaugenehmigungen von bisher rund 40 % zumindest stabil halten sollte.
Mietpreisbremse voraussichtlich in allen größeren Städten
Die Verhandlungen des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz mit den Kommunen über die Mietpreisbremse haben begonnen. Die Stadt Frankfurt und vermutlich alle anderen größeren Städte in Hessen (Liste ist nicht veröffentlicht) sind in den Prozess eingebunden, der neben genauen Informationen über die ortsüblichen Mieten auch Maßnahmenpakete der Kommunen zur Beseitigung der Wohnungsknappheit einschließt. Zudem gab es Überlegungen die Mietpreisbremse nicht auf das ganze Stadtgebiet, sondern nur in ausge-wählten Wohnvierteln anzuwenden. Ein Abschluss der Gespräche ist noch in diesem Jahr ge-wünscht, aber aufgrund der komplizierten Datenlage eventuell nicht möglich. Neugebaute Woh-nungen sind zwar nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Allerdings stellt sie dennoch eine weite-re Auflage dar, die das Klima für den privatwirtschaftlichen Wohnungsbau zusätzlich verschlech-tert.
