In Thüringen legen steigende Genehmigungen eine gute Basis für den Wohnungsbau 2016. Allerdings bleiben die Fertigstellungen pro Einwohner mit Ausnahme Jenas deutlich unterdurchschnittlich. Die Einführung der Mietpreisbremse ist daher nur für die Städte Erfurt und Jena geplant. Der Zuzug von Flüchtlingen bedeutet für den Thüringer Wohnungsmarkt nur dann zusätzliche Nachfrage, wenn es gelingt, die Neuankömmlinge dauerhaft an die Region zu binden.
In Thüringen übertraf der Umsatzzuwachs im Wohnungsbau 2014 mit einem Plus von 9,0 % sogar die kräftige bundesdeutsche Rate von 7,8 %. Dabei stagnierten die Wohnungsbaugenehmigungen bei rund 4.200 nahezu (+0,8 %), nachdem sie 2013 sogar um 8 % zurückgegangen waren. Allerdings hatten in den Jahren zuvor, also 2011 und 2012, sehr hohe Zuwächse bei den Genehmigungen von 31 % bzw. 25 % einen Bauüberhang erzeugt.
Die genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen wurden 2013 (Umsatzplus 17,5 %) und 2014 „abgearbeitet" und führten zu einem Anstieg der Fertigstellungen um 4 % bzw. 13 % auf 4.040 Einheiten. Der Tiefpunkt 2010 mit nur 2.570 Einheiten ist damit durchschritten und das Niveau fast wieder auf dem Level von vor zehn Jahren.
Diese Entwicklung dürfte sich 2015 sogar noch etwas beschleunigen. Bei starken Zuwächsen der Baugenehmigungen von 18,8 % (private Haushalte 16,3 %) stieg der Umsatz im Wohnungsbau in den ersten acht Monaten 2015 um 10,3 % und dies, obwohl schon 2014 die warme Wetterlage in den ersten sechs Monaten für einen erheblichen Anstieg gesorgt hatte.
Als Bauherren traten 2014 in Thüringen zu zwei Dritteln private Haushalte auf und beantragten rund 2.800 der 4.200 Genehmigungen. Entsprechend der hohen Beteiligung von Privatpersonen am Wohnungsbau dominieren die Einfamilienhäuser mit einem Anteil von 52 % an den Genehmigungen. 27 % der genehmigten Wohnungen wurden von Unternehmen geplant. Für die verbleibenden 7 % der Wohnungsbaugenehmigungen waren die Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck verantwortlich. Dabei werden die meisten Wohnungen weiterhin in neuen Gebäuden geplant. Wichtig ist aber auch die Schaffung von Wohnraum im Bestand. Hier wurden in den vergangenen Jahren zwischen 20 % bis 30 % der Genehmigungen erteilt.
Der Auftragsbestand im Thüringer Wohnungsbau erklomm im vierten Quartal 2014 ein deutlich höheres Niveau. Die gute Witterung dürfte sicher für das Gesamtjahr 2015 einen weiteren Anstieg der Fertigstellungen im Wohnungsbau unterstützen. Die in diesem Jahr wieder erstarkten Genehmigungen legen zudem eine gute Basis für einen erfolgreichen Wohnungsbau 2016.
Steigende Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten bei Privatpersonen
Das Interesse an den eigenen vier Wänden in Thüringen drückt sich auch in der Kreditvergabe aus. Seit 2012 steigt der Kreditbestand für den Wohnungsbau von Thüringer Privatpersonen auf zuletzt 7,7 Mrd. € stetig an. Er macht inzwischen 80 % des gesamten Kreditbestands der Privaten in Thüringen aus. Dabei hat sich die Entwicklung in den letzten Jahren beschleunigt. Die Zuwachsraten schwanken zwischen 3,5 % und 4,5 %.
Bei den Unternehmenskrediten spielt die Finanzierung des Wohnungsbaus über alle Branchen hinweg naturgemäß eine kleinere Rolle. Somit dienen 32 % der Firmenkredite dem Wohnungsbau. In der Phase langsam steigender Wohnungsbaukredite für Unternehmen stieg das Volumen von 4,0 Mrd. € auf 4,6 Mrd. €. Seit dem dritten Quartal 2014 ist die Aufwärtsbewegung zumindest unterbrochen und es ist bis zur Jahresmitte ein Rückgang auf 4,4 Mrd. € zu konstatieren.
Wie sind die Bauaktivitäten im Thüringer Wohnungsbau im bundesdeutschen Vergleich einzuschätzen? Pro 1.000 Einwohner gerechnet wurden im Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2014 in Deutschland 2,7 Wohnungen fertiggestellt. Der entsprechende Thüringer Wert war mit 1,7 Wohnungen deutlich niedriger. Die Ursache für diesen Niveauunterschied liegt hauptsächlich in der Bevölkerungsabwanderung nach der Wiedervereinigung. Seit zwei Jahren ist der Wanderungssaldo aufgrund des verstärkten Zuzugs aus dem Ausland wieder positiv, was allerdings nicht ausreicht, um das Geburtendefizit zu kompensieren. So sank seit Ende 2012 die Einwohnerzahl in Thüringen um 0,6 % weiter, während sie bundesweit um 0,8 % zunahm.
Allerdings ist die Bevölkerungsentwicklung nicht in allen Thüringer Regionen gleich. Zwar sanken in ganz Thüringen seit 1988 die Einwohnerzahlen, doch das Ausmaß war sehr unterschiedlich. Inzwischen gibt es mit Erfurt, Jena, Suhl, Weimar und Eisenach wieder Städte, die im Zeitraum 2012 bis 2014 einen Bevölkerungszuwachs von 0,3 % bis 1,3% verbuchen konnten. Entsprechend differenziert stellt sich auch der Wohnungsmarkt dar.
Jena mit hohen Fertigstellungszahlen
Jena sticht aus dem Städtequintett hervor. Hier wurden im Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2014 rund 1.930 Wohnungen und somit rekordverdächtige 6,0 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Als größte Universitätsstadt Thüringens mit moderner Wirtschaftsstruktur zieht Jena offensichtlich Menschen wie Unternehmen gleichermaßen an. Die in der Landeshauptstadt steigenden Einwohnerzahlen unterstützen den dortigen Wohnungsbau. Mit 2,0 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner liegt Erfurt auf dem zweiten Platz der kreisfreien Städte Thüringens. Von den Landkreisen übertreffen mit Pro-Kopf-Werten zwischen 1,8 und 2,3 nur fünf – Weimarer Land, Eichsfeld, Ilmkreis, Wartburgkreis und Unstrut-Hainich-Kreis – den Landdurchschnitt von 1,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Mietpreisbremse für Erfurt und Jena geplant
Zum Thema Mietpreisbremse war das Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft zunächst mit den Kommunen Erfurt, Jena und Weimar im Gespräch, wobei nur für die beiden erstgenannten Städte ein Beschluss zur Einführung bevorsteht. Ein Verordnungsentwurf, in dem der Start der Mietpreisbremse in Erfurt und Jena für 2016 vorgesehen ist, soll noch im November 2015 vorgelegt werden. Im vorgelagerten Beurteilungsverfahren waren neben der Feststellung der Miethöhe auch Maßnahmenpläne seitens der Kommunen, wie sie dem Wohnungsmangel entgegen wirken, angefordert worden. Das Ministerium sieht in diesem Zusammenhang die Priorität beim Sozialwohnungsbau.
Langfristig sind die Aussichten für den Thüringer Wohnungsbau insgesamt eher verhalten. So steigt zwar die Zahl der Haushalte in den kreisfreien Städten seit längerem und sorgt für Nachfrage am Wohnungsmarkt. In vielen Landkreisen nehmen die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte jedoch weiter ab, mit negativen Auswirkungen auf den Wohnungsbestand. Altersgerechtes Wohnen ist für alle Regionen Thüringens ein relevantes Thema. Bezahlbare Lösungen für Eigentümer und Wohnungsunternehmen mit den entsprechenden Finanzierungsangeboten sind gefragt.
Zuwanderung gut für Arbeits- und Wohnungsmarkt
Der Zuzug von Flüchtlingen bedeutet für den Thüringer Wohnungsmarkt nur zusätzliche Nachfrage, wenn es gelingt, die Neuankömmlinge an die Region zu binden. Die erfolgreiche Integration dieser Zuwanderer erfordert Sprach- und Bildungsprogramme seitens des Landes und der Unternehmen. Die Bevölkerung ist dazu aufgerufen, sich offen für Neues zu zeigen, zumal der Anteil der Ausländer an den Thüringer Einwohnern unter 2 % liegt (alte Bundesländer: 9 %). Damit sind die Verhältnisse z.B. für den schnellen Spracherwerb ideal. Je beherzter hier alle Beteiligten agieren, desto eher gewinnt das Land motivierte Neubürger. Sie können das Arbeitskräftepotenzial verjüngen, wenn sie den Standort Thüringen als attraktiv erleben und bleiben.
In Thüringen übertraf der Umsatzzuwachs im Wohnungsbau 2014 mit einem Plus von 9,0 % sogar die kräftige bundesdeutsche Rate von 7,8 %. Dabei stagnierten die Wohnungsbaugenehmigungen bei rund 4.200 nahezu (+0,8 %), nachdem sie 2013 sogar um 8 % zurückgegangen waren. Allerdings hatten in den Jahren zuvor, also 2011 und 2012, sehr hohe Zuwächse bei den Genehmigungen von 31 % bzw. 25 % einen Bauüberhang erzeugt.
Die genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen wurden 2013 (Umsatzplus 17,5 %) und 2014 „abgearbeitet" und führten zu einem Anstieg der Fertigstellungen um 4 % bzw. 13 % auf 4.040 Einheiten. Der Tiefpunkt 2010 mit nur 2.570 Einheiten ist damit durchschritten und das Niveau fast wieder auf dem Level von vor zehn Jahren.
Diese Entwicklung dürfte sich 2015 sogar noch etwas beschleunigen. Bei starken Zuwächsen der Baugenehmigungen von 18,8 % (private Haushalte 16,3 %) stieg der Umsatz im Wohnungsbau in den ersten acht Monaten 2015 um 10,3 % und dies, obwohl schon 2014 die warme Wetterlage in den ersten sechs Monaten für einen erheblichen Anstieg gesorgt hatte.
Als Bauherren traten 2014 in Thüringen zu zwei Dritteln private Haushalte auf und beantragten rund 2.800 der 4.200 Genehmigungen. Entsprechend der hohen Beteiligung von Privatpersonen am Wohnungsbau dominieren die Einfamilienhäuser mit einem Anteil von 52 % an den Genehmigungen. 27 % der genehmigten Wohnungen wurden von Unternehmen geplant. Für die verbleibenden 7 % der Wohnungsbaugenehmigungen waren die Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck verantwortlich. Dabei werden die meisten Wohnungen weiterhin in neuen Gebäuden geplant. Wichtig ist aber auch die Schaffung von Wohnraum im Bestand. Hier wurden in den vergangenen Jahren zwischen 20 % bis 30 % der Genehmigungen erteilt.
Der Auftragsbestand im Thüringer Wohnungsbau erklomm im vierten Quartal 2014 ein deutlich höheres Niveau. Die gute Witterung dürfte sicher für das Gesamtjahr 2015 einen weiteren Anstieg der Fertigstellungen im Wohnungsbau unterstützen. Die in diesem Jahr wieder erstarkten Genehmigungen legen zudem eine gute Basis für einen erfolgreichen Wohnungsbau 2016.
Steigende Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten bei Privatpersonen
Das Interesse an den eigenen vier Wänden in Thüringen drückt sich auch in der Kreditvergabe aus. Seit 2012 steigt der Kreditbestand für den Wohnungsbau von Thüringer Privatpersonen auf zuletzt 7,7 Mrd. € stetig an. Er macht inzwischen 80 % des gesamten Kreditbestands der Privaten in Thüringen aus. Dabei hat sich die Entwicklung in den letzten Jahren beschleunigt. Die Zuwachsraten schwanken zwischen 3,5 % und 4,5 %.
Bei den Unternehmenskrediten spielt die Finanzierung des Wohnungsbaus über alle Branchen hinweg naturgemäß eine kleinere Rolle. Somit dienen 32 % der Firmenkredite dem Wohnungsbau. In der Phase langsam steigender Wohnungsbaukredite für Unternehmen stieg das Volumen von 4,0 Mrd. € auf 4,6 Mrd. €. Seit dem dritten Quartal 2014 ist die Aufwärtsbewegung zumindest unterbrochen und es ist bis zur Jahresmitte ein Rückgang auf 4,4 Mrd. € zu konstatieren.
Wie sind die Bauaktivitäten im Thüringer Wohnungsbau im bundesdeutschen Vergleich einzuschätzen? Pro 1.000 Einwohner gerechnet wurden im Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2014 in Deutschland 2,7 Wohnungen fertiggestellt. Der entsprechende Thüringer Wert war mit 1,7 Wohnungen deutlich niedriger. Die Ursache für diesen Niveauunterschied liegt hauptsächlich in der Bevölkerungsabwanderung nach der Wiedervereinigung. Seit zwei Jahren ist der Wanderungssaldo aufgrund des verstärkten Zuzugs aus dem Ausland wieder positiv, was allerdings nicht ausreicht, um das Geburtendefizit zu kompensieren. So sank seit Ende 2012 die Einwohnerzahl in Thüringen um 0,6 % weiter, während sie bundesweit um 0,8 % zunahm.
Allerdings ist die Bevölkerungsentwicklung nicht in allen Thüringer Regionen gleich. Zwar sanken in ganz Thüringen seit 1988 die Einwohnerzahlen, doch das Ausmaß war sehr unterschiedlich. Inzwischen gibt es mit Erfurt, Jena, Suhl, Weimar und Eisenach wieder Städte, die im Zeitraum 2012 bis 2014 einen Bevölkerungszuwachs von 0,3 % bis 1,3% verbuchen konnten. Entsprechend differenziert stellt sich auch der Wohnungsmarkt dar.
Jena mit hohen Fertigstellungszahlen
Jena sticht aus dem Städtequintett hervor. Hier wurden im Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2014 rund 1.930 Wohnungen und somit rekordverdächtige 6,0 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Als größte Universitätsstadt Thüringens mit moderner Wirtschaftsstruktur zieht Jena offensichtlich Menschen wie Unternehmen gleichermaßen an. Die in der Landeshauptstadt steigenden Einwohnerzahlen unterstützen den dortigen Wohnungsbau. Mit 2,0 fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner liegt Erfurt auf dem zweiten Platz der kreisfreien Städte Thüringens. Von den Landkreisen übertreffen mit Pro-Kopf-Werten zwischen 1,8 und 2,3 nur fünf – Weimarer Land, Eichsfeld, Ilmkreis, Wartburgkreis und Unstrut-Hainich-Kreis – den Landdurchschnitt von 1,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Mietpreisbremse für Erfurt und Jena geplant
Zum Thema Mietpreisbremse war das Thüringer Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft zunächst mit den Kommunen Erfurt, Jena und Weimar im Gespräch, wobei nur für die beiden erstgenannten Städte ein Beschluss zur Einführung bevorsteht. Ein Verordnungsentwurf, in dem der Start der Mietpreisbremse in Erfurt und Jena für 2016 vorgesehen ist, soll noch im November 2015 vorgelegt werden. Im vorgelagerten Beurteilungsverfahren waren neben der Feststellung der Miethöhe auch Maßnahmenpläne seitens der Kommunen, wie sie dem Wohnungsmangel entgegen wirken, angefordert worden. Das Ministerium sieht in diesem Zusammenhang die Priorität beim Sozialwohnungsbau.
Langfristig sind die Aussichten für den Thüringer Wohnungsbau insgesamt eher verhalten. So steigt zwar die Zahl der Haushalte in den kreisfreien Städten seit längerem und sorgt für Nachfrage am Wohnungsmarkt. In vielen Landkreisen nehmen die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte jedoch weiter ab, mit negativen Auswirkungen auf den Wohnungsbestand. Altersgerechtes Wohnen ist für alle Regionen Thüringens ein relevantes Thema. Bezahlbare Lösungen für Eigentümer und Wohnungsunternehmen mit den entsprechenden Finanzierungsangeboten sind gefragt.
Zuwanderung gut für Arbeits- und Wohnungsmarkt
Der Zuzug von Flüchtlingen bedeutet für den Thüringer Wohnungsmarkt nur zusätzliche Nachfrage, wenn es gelingt, die Neuankömmlinge an die Region zu binden. Die erfolgreiche Integration dieser Zuwanderer erfordert Sprach- und Bildungsprogramme seitens des Landes und der Unternehmen. Die Bevölkerung ist dazu aufgerufen, sich offen für Neues zu zeigen, zumal der Anteil der Ausländer an den Thüringer Einwohnern unter 2 % liegt (alte Bundesländer: 9 %). Damit sind die Verhältnisse z.B. für den schnellen Spracherwerb ideal. Je beherzter hier alle Beteiligten agieren, desto eher gewinnt das Land motivierte Neubürger. Sie können das Arbeitskräftepotenzial verjüngen, wenn sie den Standort Thüringen als attraktiv erleben und bleiben.
