Die Anzahl der Haushalte in Baden-Württemberg ist ein wichtiger Indikator für die Wohnungsnachfrage. Sie ist seit der Jahrtausendwende um 270.000 auf rund 5 Millionen gestiegen. Diese Entwicklung wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Ein Mehr an Haushalten bedeutet auch ein Mehr an Wohnungsbedarf. Dazu kommt, dass der Wohnungsbestand den Bedürfnissen der Haushalte häufig nicht mehr entspricht. Kommunen, die am Nachfragewachstum teilhaben wollen, müssen deswegen ausreichend angemessenen Wohnraum und Grundstücke anbieten.
Die aktuelle Studie „Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg: Ressourcen innerstädtischen Wohnbaulandes“, die heute im Dienstleistungszentrum der LBS Baden-Württemberg in Stuttgart vorgestellt wird, zeigt, wie durch eine flächensparende Innenentwicklung vorhandenes Bauland in Ortszentren genutzt werden kann. Neben Baulücken oder Konversionsflächen stehen vor allem die bisher wenig beachteten, bestehenden Wohngebiete mit geringer Verdichtung im Mittelpunkt. Die Studie wurde im Auftrag der LBS Stiftung Bauen und Wohnen vom Büro G.A.S. Architektur und Stadtplanung erstellt.
Wohnen im Zentrum ist gefragt
Viele Bauwillige würden gerne zentral wohnen. Das gilt in großen genauso wie in kleineren Städten. Ein Grund hierfür ist die gute Infrastruktur: Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Geschäfte, Ärzte und Schulen sind in wenigen Minuten erreichbar – das macht das zentrumsnahe Wohnen attraktiv.
Ein weiterer Vorteil für die Bebauung zentraler Grundstücke: Die Infrastruktur ist vorhanden und muss weder neu geplant noch finanziert werden. Am Ortsrand im neuen Wohngebiet wird oft nur gebaut, weil die Alternative fehlt.
Potenzialermittlung von Wohnbaulandressourcen
Wie ein Grundstück nachverdichtet werden kann, hängt stark von der bereits bestehenden Bebauung ab. Mit der Potenzialermittlung lassen sich die Flächenressourcen und das Nachverdichtungspotenzial eines Gebietes einfach ermitteln. Dabei werden Grundstückseigenschaften wie Grundstücksbreite, -tiefe sowie Art, Maß und Position der bestehenden Gebäude analysiert.
Fallstudien in Konstanz, Wiesloch und Bruchsal zeigen, dass Grundstücke mit einer Breite zwischen 18 und 24 Metern und einer Tiefe zwischen 30 und 50 Metern üblich sind. Ein Ergebnis der Studie: Für eine Nachverdichtung durch Bebauung in zweiter Reihe muss das Grundstück mindestens 40 Meter tief sein.
Um zu prüfen, ob die Potenzialanalyse in der Praxis anwendbar ist, wurde sie an Wohngebieten der Stadt Konstanz erprobt, für die bereits genaue Analysen der Flächenressourcen für eine Nachverdichtung vorlagen. Die Ergebnisse stimmten im Wesentlichen überein. Die Potenzialanalyse ist eine geeignete Methode, um die Flächenressourcen eines Gebietes ohne großen Aufwand zu bewerten.
Nutzwertanalyse als Hilfsmittel für Entscheidungsprozesse
Entscheidend für eine erfolgreiche Innenentwicklung ist, dass die Bürgerinnen und Bürger von Sinn und Nutzen des Projektes überzeugt sind. Die Kommunikation und Information aller Beteiligten muss am Anfang des gesamten Projektes stehen. Durch frühzeitige Aufklärung und
Einbindung aller Beteiligten lässt sich die Umsetzungs- und Bauphase dann deutlich straffen.
Ein geeignetes Kommunikations- und Informationsinstrument ist die Nutzwertanalyse. Die aus der Betriebswirtschaftlehre entlehnte Methode wird im Rahmen der Studie für städtebauliche Zwecke angepasst. Sie ermöglicht es allen Beteiligten, ihren eigenen Nutzwert bei der jeweiligen Planungsalternative herauszufinden. Da der Nutzen aus Sicht einer Stadt auf anderen Kriterien beruht, als aus der Sicht eines Grundstückseigentümers oder Käufers, wird für jede Gruppe eine separate Kriterienliste erstellt und bewertet. So werden die jeweiligen Vor- und Nachteile für alle Beteiligten transparent. Das hilft, einen Konsens zu finden.
Sind nicht alle Grundstückseigentümer bereit, ihr Grundstück für eine Innenentwicklung zur Verfügung zu stellen, bietet die abschnittsweise Realisierung eine Alternative. Dabei ist es nicht erforderlich, alle Abschnitte innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu bebauen. Der nächste Abschnitt kann auch erst nach einem Generationswechsel oder einer Änderung der Haushaltsstruktur umgesetzt werden.
LBS Stiftung für familiengerechtes Bauen und Wohnen Die LBS Stiftung Bauen und Wohnen fördert preiswertes und familiengerechtes Bauen und Wohnen. Der Stiftungszweck ist auf das Ziel Wohneigentum ausgerichtet. Die Stiftung hat bisher mehr als 500.000 Euro ausgeschüttet und wichtige Grundlagenarbeit für die Belebung des Wohnungsbaus in Baden-Württemberg geleistet.
Zu den herausragenden Projekten zählen Studien zum Wohnungsmarkt sowie die Förderung von innovativen Forschungsvorhaben. Zudem erhalten Sozialeinrichtungen, Kommunen und Bauträger kompetenten Rat in Sachen Immobilien. Darüber hinaus unterstützt die Stiftung verschiedene Wettbewerbe, Ausstellungen und Vorträge, die im Einklang mit den Stiftungszwecken stehen.
Möchten Sie mehr erfahren? Die Studie „Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg: Ressourcen innerstädtischen Wohnbaulandes“ können Sie im Internet unter www.LBS-BW.de/studien abrufen.
Die aktuelle Studie „Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg: Ressourcen innerstädtischen Wohnbaulandes“, die heute im Dienstleistungszentrum der LBS Baden-Württemberg in Stuttgart vorgestellt wird, zeigt, wie durch eine flächensparende Innenentwicklung vorhandenes Bauland in Ortszentren genutzt werden kann. Neben Baulücken oder Konversionsflächen stehen vor allem die bisher wenig beachteten, bestehenden Wohngebiete mit geringer Verdichtung im Mittelpunkt. Die Studie wurde im Auftrag der LBS Stiftung Bauen und Wohnen vom Büro G.A.S. Architektur und Stadtplanung erstellt.
Wohnen im Zentrum ist gefragt
Viele Bauwillige würden gerne zentral wohnen. Das gilt in großen genauso wie in kleineren Städten. Ein Grund hierfür ist die gute Infrastruktur: Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Geschäfte, Ärzte und Schulen sind in wenigen Minuten erreichbar – das macht das zentrumsnahe Wohnen attraktiv.
Ein weiterer Vorteil für die Bebauung zentraler Grundstücke: Die Infrastruktur ist vorhanden und muss weder neu geplant noch finanziert werden. Am Ortsrand im neuen Wohngebiet wird oft nur gebaut, weil die Alternative fehlt.
Potenzialermittlung von Wohnbaulandressourcen
Wie ein Grundstück nachverdichtet werden kann, hängt stark von der bereits bestehenden Bebauung ab. Mit der Potenzialermittlung lassen sich die Flächenressourcen und das Nachverdichtungspotenzial eines Gebietes einfach ermitteln. Dabei werden Grundstückseigenschaften wie Grundstücksbreite, -tiefe sowie Art, Maß und Position der bestehenden Gebäude analysiert.
Fallstudien in Konstanz, Wiesloch und Bruchsal zeigen, dass Grundstücke mit einer Breite zwischen 18 und 24 Metern und einer Tiefe zwischen 30 und 50 Metern üblich sind. Ein Ergebnis der Studie: Für eine Nachverdichtung durch Bebauung in zweiter Reihe muss das Grundstück mindestens 40 Meter tief sein.
Um zu prüfen, ob die Potenzialanalyse in der Praxis anwendbar ist, wurde sie an Wohngebieten der Stadt Konstanz erprobt, für die bereits genaue Analysen der Flächenressourcen für eine Nachverdichtung vorlagen. Die Ergebnisse stimmten im Wesentlichen überein. Die Potenzialanalyse ist eine geeignete Methode, um die Flächenressourcen eines Gebietes ohne großen Aufwand zu bewerten.
Nutzwertanalyse als Hilfsmittel für Entscheidungsprozesse
Entscheidend für eine erfolgreiche Innenentwicklung ist, dass die Bürgerinnen und Bürger von Sinn und Nutzen des Projektes überzeugt sind. Die Kommunikation und Information aller Beteiligten muss am Anfang des gesamten Projektes stehen. Durch frühzeitige Aufklärung und
Einbindung aller Beteiligten lässt sich die Umsetzungs- und Bauphase dann deutlich straffen.
Ein geeignetes Kommunikations- und Informationsinstrument ist die Nutzwertanalyse. Die aus der Betriebswirtschaftlehre entlehnte Methode wird im Rahmen der Studie für städtebauliche Zwecke angepasst. Sie ermöglicht es allen Beteiligten, ihren eigenen Nutzwert bei der jeweiligen Planungsalternative herauszufinden. Da der Nutzen aus Sicht einer Stadt auf anderen Kriterien beruht, als aus der Sicht eines Grundstückseigentümers oder Käufers, wird für jede Gruppe eine separate Kriterienliste erstellt und bewertet. So werden die jeweiligen Vor- und Nachteile für alle Beteiligten transparent. Das hilft, einen Konsens zu finden.
Sind nicht alle Grundstückseigentümer bereit, ihr Grundstück für eine Innenentwicklung zur Verfügung zu stellen, bietet die abschnittsweise Realisierung eine Alternative. Dabei ist es nicht erforderlich, alle Abschnitte innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu bebauen. Der nächste Abschnitt kann auch erst nach einem Generationswechsel oder einer Änderung der Haushaltsstruktur umgesetzt werden.
LBS Stiftung für familiengerechtes Bauen und Wohnen Die LBS Stiftung Bauen und Wohnen fördert preiswertes und familiengerechtes Bauen und Wohnen. Der Stiftungszweck ist auf das Ziel Wohneigentum ausgerichtet. Die Stiftung hat bisher mehr als 500.000 Euro ausgeschüttet und wichtige Grundlagenarbeit für die Belebung des Wohnungsbaus in Baden-Württemberg geleistet.
Zu den herausragenden Projekten zählen Studien zum Wohnungsmarkt sowie die Förderung von innovativen Forschungsvorhaben. Zudem erhalten Sozialeinrichtungen, Kommunen und Bauträger kompetenten Rat in Sachen Immobilien. Darüber hinaus unterstützt die Stiftung verschiedene Wettbewerbe, Ausstellungen und Vorträge, die im Einklang mit den Stiftungszwecken stehen.
Möchten Sie mehr erfahren? Die Studie „Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg: Ressourcen innerstädtischen Wohnbaulandes“ können Sie im Internet unter www.LBS-BW.de/studien abrufen.
