Erst verkauft die Bank den Kredit für das Haus an einen privaten Investor, dann lässt der neue Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern - viele Käufer von Immobilien schreckten auf, als Ende letzten Jahres derlei Nachrichten die Runde machten. Wenngleich es sich hierbei um Einzelfälle handelt: Klar ist, dass der Kauf einer eigenen Immobilie mit zahlreichen Risiken verbunden ist - und für viele auch schlicht zu teuer. Die gute Nachricht: Anleger können von den Chancen einer Immobilieninvestition profitieren, auch ohne sich ein eigenes Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Immobilienfonds bieten eine Möglichkeit, bereits zu geringen Beträgen und mit weniger Risiko in Immobilien zu investieren.
Grundsätzlich gibt es mit geschlossenen und offenen Fonds zwei Arten von Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds investieren häufig nur in eine Immobilie, meist eine Einzelhandelsimmobilie oder ein großes Bürohaus. Der Fonds sammelt so lange Geld von Anlegern ein, bis ausreichend Kapital für die geplante Investition vorhanden ist - dann wird er "geschlossen". Vereinfacht dargestellt profitieren die Anleger vor allem von den regelmäßigen Mieteinnahmen der Immobilie und von einer eventuellen Wertsteigerung bei einem späteren Verkauf. Geschlossene Fonds sind meist in Form einer Beteiligungsgesellschaft aufgebaut. Der Anleger wird also Teilhaber eines Unternehmens. Die Mindesteinlage liegt fast immer im fünfstelligen Bereich und in der Regel kommt der Anleger vor dem Ende der Laufzeit - die mehrere Jahrzehnte betragen kann - nicht oder nur mit großen Verlusten wieder an sein Geld. Geschlossene Fonds sind daher nur etwas für Vermögende und risikofreudigere Anleger - denn wenn der Fonds sehr schlecht läuft, droht im schlimmsten Fall der Verlust des gesamten Einsatzes.
Auch offene Immobilienfonds sind eine indirekte Investition in Immobilien, meist in Gewerbeimmobilien, also beispielsweise Bürohäuser oder Shopping-Center. Im Unterschied zu den geschlossenen Immobilienfonds investieren die offenen Fonds jedoch in mehrere, teilweise bis zu 100 Immobilien. An den Fonds können sich unbegrenzt viele Anleger beteiligen und das bereits mit kleinen Summen ab 50 Euro - einmalig oder mit einem monatlichen Sparplan. Sie profitieren auch hier von Miet- und Zinseinnahmen sowie den Verkaufserlösen der Immobilien. Der Kauf und Verkauf der Anteile ist problemlos börsentäglich möglich.
"Generell sind offene Immobilienfonds vergleichsweise risikoarm, weil sie in sehr viele Immobilien, auf unterschiedlichen Märkten und meist auch in verschiedenen Ländern investieren", erklärt Hubert Spechtenhauser, Vorstand der Commerzbank Immobiliensparte, Commerz Real. Es gibt jedoch zwischen den einzelnen Angeboten durchaus Unterschiede, was die Risiken und entsprechend auch die Chancen betrifft - je nachdem, wie breit die Fonds diversifiziert sind und in welche Länder sie vornehmlich investieren. "Durchschnittlich erwirtschaften offene Immobilienfonds eine im Verhältnis zum Risiko gesehen attraktive Rendite zwischen vier und sechs Prozent." Hinsichtlich der Rendite sei jedoch entscheidend, was unter dem Strich heraus kommt. "Viele offene Immobilienfonds erwirtschaften durch den hohen Anteil an Auslandsimmobilien regelmäßig hohe steuerfreie Anteile am Anlageerfolg. Das macht offene Immobilienfonds für den Anleger noch interessanter, denn die Nachsteuerrenditen sind oftmals deutlich höher als bei voll steuerpflichtigen Vergleichsanlagen."
Bevor Anleger Anteile kaufen, sollten sie sich aber klarmachen, dass sich die Anlage vor allem auf lange Sicht lohnt. So kann beispielsweise der anfängliche Ausgabeaufschlag offener Immobilienfonds von bis zu fünf Prozent eine jährliche Rendite von beispielsweise anfänglichen vier Prozent wieder auffressen. "Offene Immobilienfonds sind unverändert die erste Wahl für langfristig orientierte Anleger. Wer in Offene Immobilienfonds investiert, setzt auf Sachwerte, eine ausgewogene Risikomischung und einen sicheren Ertrag bei kurzfristiger Verfügbarkeit", erklärt Spechtenhauser.
Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, betont: "Insbesondere bei einer langfristigen Anlage lohnt intensives vorheriges Prüfen." Grund dafür sei, dass die Performance der verschiedenen Immobilienfonds stark variiere. Bei offenen Immobilienfonds lag die Spanne im Jahr 2007 zwischen 0,3 und 15,5 Prozent. "Letztlich kann die einjährige Wertentwicklung eines Immobilienfonds aber immer nur eine Momentaufnahme sein", sagt Walter Klug. "Ein Fonds, der in einem Jahr eine hohe Rendite erwirtschaftet, muss diese nicht zwangsläufig auch im nächsten Jahr erreichen." Ein Grund für besonders hohe oder niedrige Renditen könnten zum Beispiel so genannte Einmaleffekte sein - etwa wenn eine große Anzahl an Immobilien verkauft werde und der Verkaufserfolg in das Jahresergebnis eingehe.
Es empfiehlt sich daher laut Klug immer, die Performance der letzten Jahre zu betrachten. "Zwar garantieren erfreuliche Wertentwicklungen der Vergangenheit keineswegs die positive Entwicklung der Anteilspreise für die Zukunft", schränkt Klug ein. "Sie können aber durchaus ein Indiz dafür sein, ob das Fondsmanagement professionell arbeitet und die Auswahl der Immobilien die richtige ist." Vor allem dabei gebe es erhebliche Unterschiede, je nachdem, wo die Immobilien liegen, wie alt sie sind und wie die Struktur der Mieter zusammengesetzt ist. "Hält ein Fonds beispielsweise eine Immobilie in einer strukturschwachen Region, dürfte es schwierig sein, Wertsteigerungen des Gebäudes zu realisieren." Skeptisch solle man auch werden, wenn der Mietvertrag des Hauptmieters eines alten Bürogebäudes in Kürze ausläuft und die Gefahr bestehe, dass dann große Flächen frei würden, die nur schwer wieder vermietbar seien.
Die Informationen halten die Fondgesellschaften in Ihren Fondsprospekten und -berichten bereit. "Anleger sollten diese Informationen im Vorfeld nutzen und die Anlagestrategie der Fonds genau prüfen, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden", rät Klug. Wichtig sei, dass die Fakten zum Fonds so detailliert wie möglich aufgeführt würden. Zum Beispiel wiesen gute offene Immobilienfonds mittlerweile die wichtigsten Kennzahlen für jedes einzelne Objekt aus, um dem Anleger ein Höchstmaß an Transparenz zu bieten. "Bei unserem offenen Fonds, dem Morgan Stanley P2 Value, veröffentlichen wir beispielsweise die Kaufpreise, Verkehrswerte und Mieten jeder einzelnen Immobilie, sofern dies der entsprechende Kaufvertrag zulässt", sagt Klug.
Grundsätzlich gibt es mit geschlossenen und offenen Fonds zwei Arten von Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds investieren häufig nur in eine Immobilie, meist eine Einzelhandelsimmobilie oder ein großes Bürohaus. Der Fonds sammelt so lange Geld von Anlegern ein, bis ausreichend Kapital für die geplante Investition vorhanden ist - dann wird er "geschlossen". Vereinfacht dargestellt profitieren die Anleger vor allem von den regelmäßigen Mieteinnahmen der Immobilie und von einer eventuellen Wertsteigerung bei einem späteren Verkauf. Geschlossene Fonds sind meist in Form einer Beteiligungsgesellschaft aufgebaut. Der Anleger wird also Teilhaber eines Unternehmens. Die Mindesteinlage liegt fast immer im fünfstelligen Bereich und in der Regel kommt der Anleger vor dem Ende der Laufzeit - die mehrere Jahrzehnte betragen kann - nicht oder nur mit großen Verlusten wieder an sein Geld. Geschlossene Fonds sind daher nur etwas für Vermögende und risikofreudigere Anleger - denn wenn der Fonds sehr schlecht läuft, droht im schlimmsten Fall der Verlust des gesamten Einsatzes.
Auch offene Immobilienfonds sind eine indirekte Investition in Immobilien, meist in Gewerbeimmobilien, also beispielsweise Bürohäuser oder Shopping-Center. Im Unterschied zu den geschlossenen Immobilienfonds investieren die offenen Fonds jedoch in mehrere, teilweise bis zu 100 Immobilien. An den Fonds können sich unbegrenzt viele Anleger beteiligen und das bereits mit kleinen Summen ab 50 Euro - einmalig oder mit einem monatlichen Sparplan. Sie profitieren auch hier von Miet- und Zinseinnahmen sowie den Verkaufserlösen der Immobilien. Der Kauf und Verkauf der Anteile ist problemlos börsentäglich möglich.
"Generell sind offene Immobilienfonds vergleichsweise risikoarm, weil sie in sehr viele Immobilien, auf unterschiedlichen Märkten und meist auch in verschiedenen Ländern investieren", erklärt Hubert Spechtenhauser, Vorstand der Commerzbank Immobiliensparte, Commerz Real. Es gibt jedoch zwischen den einzelnen Angeboten durchaus Unterschiede, was die Risiken und entsprechend auch die Chancen betrifft - je nachdem, wie breit die Fonds diversifiziert sind und in welche Länder sie vornehmlich investieren. "Durchschnittlich erwirtschaften offene Immobilienfonds eine im Verhältnis zum Risiko gesehen attraktive Rendite zwischen vier und sechs Prozent." Hinsichtlich der Rendite sei jedoch entscheidend, was unter dem Strich heraus kommt. "Viele offene Immobilienfonds erwirtschaften durch den hohen Anteil an Auslandsimmobilien regelmäßig hohe steuerfreie Anteile am Anlageerfolg. Das macht offene Immobilienfonds für den Anleger noch interessanter, denn die Nachsteuerrenditen sind oftmals deutlich höher als bei voll steuerpflichtigen Vergleichsanlagen."
Bevor Anleger Anteile kaufen, sollten sie sich aber klarmachen, dass sich die Anlage vor allem auf lange Sicht lohnt. So kann beispielsweise der anfängliche Ausgabeaufschlag offener Immobilienfonds von bis zu fünf Prozent eine jährliche Rendite von beispielsweise anfänglichen vier Prozent wieder auffressen. "Offene Immobilienfonds sind unverändert die erste Wahl für langfristig orientierte Anleger. Wer in Offene Immobilienfonds investiert, setzt auf Sachwerte, eine ausgewogene Risikomischung und einen sicheren Ertrag bei kurzfristiger Verfügbarkeit", erklärt Spechtenhauser.
Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, betont: "Insbesondere bei einer langfristigen Anlage lohnt intensives vorheriges Prüfen." Grund dafür sei, dass die Performance der verschiedenen Immobilienfonds stark variiere. Bei offenen Immobilienfonds lag die Spanne im Jahr 2007 zwischen 0,3 und 15,5 Prozent. "Letztlich kann die einjährige Wertentwicklung eines Immobilienfonds aber immer nur eine Momentaufnahme sein", sagt Walter Klug. "Ein Fonds, der in einem Jahr eine hohe Rendite erwirtschaftet, muss diese nicht zwangsläufig auch im nächsten Jahr erreichen." Ein Grund für besonders hohe oder niedrige Renditen könnten zum Beispiel so genannte Einmaleffekte sein - etwa wenn eine große Anzahl an Immobilien verkauft werde und der Verkaufserfolg in das Jahresergebnis eingehe.
Es empfiehlt sich daher laut Klug immer, die Performance der letzten Jahre zu betrachten. "Zwar garantieren erfreuliche Wertentwicklungen der Vergangenheit keineswegs die positive Entwicklung der Anteilspreise für die Zukunft", schränkt Klug ein. "Sie können aber durchaus ein Indiz dafür sein, ob das Fondsmanagement professionell arbeitet und die Auswahl der Immobilien die richtige ist." Vor allem dabei gebe es erhebliche Unterschiede, je nachdem, wo die Immobilien liegen, wie alt sie sind und wie die Struktur der Mieter zusammengesetzt ist. "Hält ein Fonds beispielsweise eine Immobilie in einer strukturschwachen Region, dürfte es schwierig sein, Wertsteigerungen des Gebäudes zu realisieren." Skeptisch solle man auch werden, wenn der Mietvertrag des Hauptmieters eines alten Bürogebäudes in Kürze ausläuft und die Gefahr bestehe, dass dann große Flächen frei würden, die nur schwer wieder vermietbar seien.
Die Informationen halten die Fondgesellschaften in Ihren Fondsprospekten und -berichten bereit. "Anleger sollten diese Informationen im Vorfeld nutzen und die Anlagestrategie der Fonds genau prüfen, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden", rät Klug. Wichtig sei, dass die Fakten zum Fonds so detailliert wie möglich aufgeführt würden. Zum Beispiel wiesen gute offene Immobilienfonds mittlerweile die wichtigsten Kennzahlen für jedes einzelne Objekt aus, um dem Anleger ein Höchstmaß an Transparenz zu bieten. "Bei unserem offenen Fonds, dem Morgan Stanley P2 Value, veröffentlichen wir beispielsweise die Kaufpreise, Verkehrswerte und Mieten jeder einzelnen Immobilie, sofern dies der entsprechende Kaufvertrag zulässt", sagt Klug.
