Geld anlegen kann man nicht nur an der Börse oder bei Banken. Eine wenig beachtete, aber durchaus rentable Anlageform sind vermietete Immobilien. Zum einen erzielen Käufer Mieteinkünfte, zum anderen genießen sie erhebliche Steuervorteile. So lassen sich die Finanzierungskosten sowie anfallender Sanierungs- und Renovierungsaufwand von den Einkünften absetzen. Hinzu kommen steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten auf den Immobilienwert. Unterm Strich erzielen vermietete Wohnimmobilien etwa fünf bis sechs Prozent Rendite pro Jahr. Bei gewerblich genutzten Immobilien kann die Ausbeute höher sein.
"Vorrangiges Kriterium für Privatkäufer sollten nicht steuerliche Effekte sein, sondern die erzielbare Bruttorendite", erläutert Robert Anzenberger vom Immobilienvermittler PlanetHome. Denn was nützen Steuervorteile, wenn die Mieteinkünfte unterm Strich nur eine Magerrendite erbringen oder der Steuersatz des Anlegers sehr niedrig ist. Neben Zustand und Lage des Objekts stellt daher die Vorsteuerrendite ein wichtiges Kaufargument dar. Im Prinzip lässt sich die Rendite leicht errechnen: Käufer teilen den jährlichen Ertrag durch ihren Kapitaleinsatz und multiplizieren das Ganze mit der Zahl Hundert. Mit dieser Prozentzahl lassen sich unterschiedliche Objekte hinsichtlich ihrer Rentabilität sehr gut vergleichen.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 190.000 Euro, das Objekt wird vollständig kreditfinanziert. Die jährlichen Mieteinkünfte betragen 9.600 Euro. Rechnung: 9.600 x 100 geteilt durch 190.000 = 5,05 Prozent Rendite. Gesellen sich dazu noch Steuervorteile, kann die Nettorendite leicht eine sechs vor dem Komma erreichen. Angesichts günstiger Finanzierungszinsen von weniger als fünf Prozent wird schnell klar, dass sich die Immobilie zur Kapitalanlage lohnt. Positive Ertragsaussichten bestehen außerdem beim Wiederverkauf des Objekts. Grund: Nach zehn Jahren Haltedauer sind erzielte Verkaufgewinne komplett steuerfrei.
Bleibt die Frage: Wie kommen Interessenten an geeignete Objekte, wo doch die Mehrheit der am Markt offerierten Immobilien auf selbstnutzende Käufer zielt? "Kapitalanleger können sich an professionelle Immobilienvermittler wenden", empfiehlt PlanetHome-Chef Anzenberger. In Maklerbüros laufen vielfältige Immobilienangebote ein, auch solche, die speziell auf Mietinvestoren abzielen. Immobilienprofis können ihre Suchdatenbanken gezielt bundesweit nach geeigneten Angeboten abfragen. Außerdem holen sie auf Wunsch über ihre Kooperationspartner Offerten ein. Die Zahl interessanter Objekte vergrößert sich dadurch überproportional, zumal Vermieter nicht darauf angewiesen sind, dass sich die Mietwohnung oder das Mietshaus am eigenen Wohnort befindet. Ein Objekt im Nachbarort oder einer nahegelegenen Großstadt ist ebenfalls attraktiv. Positiv: Ist der Vermittler gut über die Vorstellungen und Absichten des Käufers informiert, kann er sich nicht nur um aussichtsreiche Objekte bemühen, sondern auch die Vertragsverhandlungen mit Rat und Tat begleiten.
"Vorrangiges Kriterium für Privatkäufer sollten nicht steuerliche Effekte sein, sondern die erzielbare Bruttorendite", erläutert Robert Anzenberger vom Immobilienvermittler PlanetHome. Denn was nützen Steuervorteile, wenn die Mieteinkünfte unterm Strich nur eine Magerrendite erbringen oder der Steuersatz des Anlegers sehr niedrig ist. Neben Zustand und Lage des Objekts stellt daher die Vorsteuerrendite ein wichtiges Kaufargument dar. Im Prinzip lässt sich die Rendite leicht errechnen: Käufer teilen den jährlichen Ertrag durch ihren Kapitaleinsatz und multiplizieren das Ganze mit der Zahl Hundert. Mit dieser Prozentzahl lassen sich unterschiedliche Objekte hinsichtlich ihrer Rentabilität sehr gut vergleichen.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 190.000 Euro, das Objekt wird vollständig kreditfinanziert. Die jährlichen Mieteinkünfte betragen 9.600 Euro. Rechnung: 9.600 x 100 geteilt durch 190.000 = 5,05 Prozent Rendite. Gesellen sich dazu noch Steuervorteile, kann die Nettorendite leicht eine sechs vor dem Komma erreichen. Angesichts günstiger Finanzierungszinsen von weniger als fünf Prozent wird schnell klar, dass sich die Immobilie zur Kapitalanlage lohnt. Positive Ertragsaussichten bestehen außerdem beim Wiederverkauf des Objekts. Grund: Nach zehn Jahren Haltedauer sind erzielte Verkaufgewinne komplett steuerfrei.
Bleibt die Frage: Wie kommen Interessenten an geeignete Objekte, wo doch die Mehrheit der am Markt offerierten Immobilien auf selbstnutzende Käufer zielt? "Kapitalanleger können sich an professionelle Immobilienvermittler wenden", empfiehlt PlanetHome-Chef Anzenberger. In Maklerbüros laufen vielfältige Immobilienangebote ein, auch solche, die speziell auf Mietinvestoren abzielen. Immobilienprofis können ihre Suchdatenbanken gezielt bundesweit nach geeigneten Angeboten abfragen. Außerdem holen sie auf Wunsch über ihre Kooperationspartner Offerten ein. Die Zahl interessanter Objekte vergrößert sich dadurch überproportional, zumal Vermieter nicht darauf angewiesen sind, dass sich die Mietwohnung oder das Mietshaus am eigenen Wohnort befindet. Ein Objekt im Nachbarort oder einer nahegelegenen Großstadt ist ebenfalls attraktiv. Positiv: Ist der Vermittler gut über die Vorstellungen und Absichten des Käufers informiert, kann er sich nicht nur um aussichtsreiche Objekte bemühen, sondern auch die Vertragsverhandlungen mit Rat und Tat begleiten.
