Qualifizierter Mietspiegel: Was ist das?
Beim Berliner Mietspiegel 2007 handelt es sich genauso wie bei seinen Vorgängern um einen qualifizierten Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Bei Mietstreitigkeiten – z.B. bei Mieterhöhungsverlangen – wird der qualifizierte Mietspiegel gegenüber Gutachten und der Benennung von Vergleichswohnungen vor Gericht als vorrangiges Begründungsmittel eingesetzt.
Ist ein qualifizierter Mietspiegel für Mieter und Vermieter gleichermaßen verbindlich?
Ja. Der Vermieter muss sich strikt an den Mietspiegel halten. D.h. bei laufenden Mietverhältnissen setzt der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel als Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mieterhöhungen ein. Selbst wenn der Vermieter die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel (Gutachten oder Vergleichswohnung) stützt, muss er in seinem Mieterhöhungsverlangen die Werte aus dem qualifizierten Mietspiegel mitteilen. Allerdings kann der Mieter im Gegenzug vom Vermieter mit Hinweis auf den Mietspiegel keine Mietsenkung fordern, wenn er mehr Miete bezahlt, als die neue Mietspiegeltabelle für seine Wohnung ausweist.
Wie und von wem wird der Mietspiegel erstellt?
Das Institut GEWOS hat im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2007 gemäß § 558 d BGB im Wege der Fortschreibung erarbeitet. Hierzu fragte GEWOS Mietwerte von 10.000 Wohnungen ab, wovon etwa 8.000 Daten in die Erhebung eingeflossen sind. Stichtag der Befragung war der 1. Oktober 2006. Erstellt und damit wirksam wird der Mietspiegel durch die Anerkennung entweder der Gemeinde oder von Interessensvertretungen der Vermieter und Mieter.
Für welche und wie viele Wohnungen ist der Mietspiegel gültig und welche sind nicht davon betroffen?
Der Berliner Mietspiegel gilt für rund 1,2 Mio. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die keiner Preisbindung unterliegen. Davon ausgenommen sind also Sozialwohnungen, aber auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung sowie Neubauwohnungen, die erst ab Januar 2006 bezugsfertig geworden sind.
Was bedeutet im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete? Und was ist die Nettokaltmiete?
Bei der „ortüblichen Vergleichsmiete“ handelt es sich um eine durchschnittliche Miete, die in einer Gemeinde - also in Berlin - für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Art und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist.
Die Nettokaltmiete stellt die Miete ohne alle Betriebskosten dar, also ohne die Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung und ohne die so genannten „kalten“ Betriebskosten (z.B. Wasserversorgung, Entwässerung, Beleuchtung), ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge und ohne Zuschläge durch eine mögliche Nutzung von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken.
In welchen Bezirken sind die Mieten am teuersten und wo am niedrigsten?
Im Schnitt sieht der neue Mietspiegel Mieterhöhungsspielräume von gut fünf Prozent vor. Das sind durchschnittlich 26 Cent je Quadratmeter und Monat. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen Wohnlagen- und Baualtersklassen. Es kann allerdings die Aussage getroffen werden, dass die Mieten für gut ausgestattete Altbauten in Berlin tendenziell steigen. Dies gilt auch für Wohnungen, die zwischen 1956 und 1964 errichtet wurden. Tendenziell geringere Mieten sieht der neue Mietspiegel für Neubauwohnungen ab 1991 vor. Hier ist bereits ein relativ hohes Mietenniveau erreicht. Entsprechend gering sind dort die Mieterhöhungsspielräume.
Entsprechend der weiteren Ausdifferenzierung des Berliner Mietwohnungsmarktes ist die Bandbreite der verlangten Mieten sehr groß: Der unterste Mittelwert im Berliner Mietspiegel 2007 beträgt 2,71 Euro (Mietspiegel 2005: 2,80 €), der oberste Mittelwert bei 7,64 Euro (2005: 7,88 €).
Wie ist das Mietenniveau in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Städten?
Berlin hat im Vergleich zu anderen Ballungszentren ein sehr niedriges Mietenniveau und liegt weit selbst hinter kleineren Städten wie Erfurt, Rostock, Dresden und Stralsund. In Hamburg, München und dem Ruhrgebiet sind die Mieten noch weit höher. Nach einem aktuellen Mietspiegelindex für Deutschland kostet eine Wohnung mit einer Grundfläche von 65m² mit normaler Ausstattung und Lage in München 8,81 €/m², in Köln 7,26 €/m² oder in Stralsund 5,49 €/m². Eine vergleichbare Wohnung kostet in Berlin auf Berechnungsbasis des neuen Mietspiegels nur 4,75 €/m², und damit nur etwa halb so viel wie in München.
Müssen die Berliner Mieter durch den neuen Mietspiegel mit Mieterhöhungen rechnen? Und wenn es zu Mieterhöhungen kommt, sind die Mieter in den östlichen und westlichen Bezirken gleichermaßen davon betroffen?
Der neue Mietspiegel eröffnet Mieterhöhungsspielräume, wie das bei allen bisherigen Mietspiegeln auch der Fall war. Festzuhalten ist aber auch, dass insbesondere in einigen Mietspiegelfeldern im ehemaligen Westteil die Mietwerte gesunken sind. Die einzelnen Vermieter werden, abhängig von Nachfrage und Attraktivität ihrer Wohnungen, unterschiedlich davon Gebrauch machen.
Wo ist der Mietspiegel erhältlich und wie lange gilt er?
Der Berliner Mietspiegel mit dem gesamten Berliner Straßenverzeichnis und der konkreten Wohnlagenzuordnung ist im Amtsblatt Nr. 30 vom 11. Juli 2007 veröffentlicht. Dieser kann in den Bezirksämtern eingesehen werden. Nach gegenwärtigem Zeitplan ist vorgesehen, dass der Mietspiegel in den großen Tageszeitungen am 25. August 2007 beigelegt wird. Darüber hinaus stellt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den neuen Mietspiegel im Internet unter: www.stadtentwicklung.de ein und schaltet wie in der Vergangenheit ein Mietspiegel-Telefon unter der Rufnummer 9012-3737 für Mieter und Vermieter frei. Der Mietspiegel 2007 behält seine Gültigkeit bis zur Vorlage eines neuen Mietspiegels im Jahr 2009.
Warum gibt es neben dem Mietspiegel auch eine Betriebskostenübersicht? Kann ich diese Übersicht mit meiner aktuellen Abrechnung vergleichen?
Die Betriebskostenübersicht, die nicht zum qualifizierten Mietspiegel gehört, soll bei den Betriebskosten für mehr Transparenz bei Mietern und Vermietern sorgen. Dargestellt sind die so genannten „kalten“ Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2005.
Für den Vergleich der aktuellen Betriebskostenabrechnung (2006) ist die Betriebskostenübersicht daher ungeeignet. Die Erhöhungen für Strom, Heizung und Wasser in den letzen Jahren konnten an dieser Stelle noch nicht berücksichtigt werden.
Beim Berliner Mietspiegel 2007 handelt es sich genauso wie bei seinen Vorgängern um einen qualifizierten Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Bei Mietstreitigkeiten – z.B. bei Mieterhöhungsverlangen – wird der qualifizierte Mietspiegel gegenüber Gutachten und der Benennung von Vergleichswohnungen vor Gericht als vorrangiges Begründungsmittel eingesetzt.
Ist ein qualifizierter Mietspiegel für Mieter und Vermieter gleichermaßen verbindlich?
Ja. Der Vermieter muss sich strikt an den Mietspiegel halten. D.h. bei laufenden Mietverhältnissen setzt der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel als Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mieterhöhungen ein. Selbst wenn der Vermieter die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel (Gutachten oder Vergleichswohnung) stützt, muss er in seinem Mieterhöhungsverlangen die Werte aus dem qualifizierten Mietspiegel mitteilen. Allerdings kann der Mieter im Gegenzug vom Vermieter mit Hinweis auf den Mietspiegel keine Mietsenkung fordern, wenn er mehr Miete bezahlt, als die neue Mietspiegeltabelle für seine Wohnung ausweist.
Wie und von wem wird der Mietspiegel erstellt?
Das Institut GEWOS hat im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2007 gemäß § 558 d BGB im Wege der Fortschreibung erarbeitet. Hierzu fragte GEWOS Mietwerte von 10.000 Wohnungen ab, wovon etwa 8.000 Daten in die Erhebung eingeflossen sind. Stichtag der Befragung war der 1. Oktober 2006. Erstellt und damit wirksam wird der Mietspiegel durch die Anerkennung entweder der Gemeinde oder von Interessensvertretungen der Vermieter und Mieter.
Für welche und wie viele Wohnungen ist der Mietspiegel gültig und welche sind nicht davon betroffen?
Der Berliner Mietspiegel gilt für rund 1,2 Mio. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die keiner Preisbindung unterliegen. Davon ausgenommen sind also Sozialwohnungen, aber auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung sowie Neubauwohnungen, die erst ab Januar 2006 bezugsfertig geworden sind.
Was bedeutet im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete? Und was ist die Nettokaltmiete?
Bei der „ortüblichen Vergleichsmiete“ handelt es sich um eine durchschnittliche Miete, die in einer Gemeinde - also in Berlin - für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Art und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist.
Die Nettokaltmiete stellt die Miete ohne alle Betriebskosten dar, also ohne die Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung und ohne die so genannten „kalten“ Betriebskosten (z.B. Wasserversorgung, Entwässerung, Beleuchtung), ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge und ohne Zuschläge durch eine mögliche Nutzung von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken.
In welchen Bezirken sind die Mieten am teuersten und wo am niedrigsten?
Im Schnitt sieht der neue Mietspiegel Mieterhöhungsspielräume von gut fünf Prozent vor. Das sind durchschnittlich 26 Cent je Quadratmeter und Monat. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen Wohnlagen- und Baualtersklassen. Es kann allerdings die Aussage getroffen werden, dass die Mieten für gut ausgestattete Altbauten in Berlin tendenziell steigen. Dies gilt auch für Wohnungen, die zwischen 1956 und 1964 errichtet wurden. Tendenziell geringere Mieten sieht der neue Mietspiegel für Neubauwohnungen ab 1991 vor. Hier ist bereits ein relativ hohes Mietenniveau erreicht. Entsprechend gering sind dort die Mieterhöhungsspielräume.
Entsprechend der weiteren Ausdifferenzierung des Berliner Mietwohnungsmarktes ist die Bandbreite der verlangten Mieten sehr groß: Der unterste Mittelwert im Berliner Mietspiegel 2007 beträgt 2,71 Euro (Mietspiegel 2005: 2,80 €), der oberste Mittelwert bei 7,64 Euro (2005: 7,88 €).
Wie ist das Mietenniveau in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Städten?
Berlin hat im Vergleich zu anderen Ballungszentren ein sehr niedriges Mietenniveau und liegt weit selbst hinter kleineren Städten wie Erfurt, Rostock, Dresden und Stralsund. In Hamburg, München und dem Ruhrgebiet sind die Mieten noch weit höher. Nach einem aktuellen Mietspiegelindex für Deutschland kostet eine Wohnung mit einer Grundfläche von 65m² mit normaler Ausstattung und Lage in München 8,81 €/m², in Köln 7,26 €/m² oder in Stralsund 5,49 €/m². Eine vergleichbare Wohnung kostet in Berlin auf Berechnungsbasis des neuen Mietspiegels nur 4,75 €/m², und damit nur etwa halb so viel wie in München.
Müssen die Berliner Mieter durch den neuen Mietspiegel mit Mieterhöhungen rechnen? Und wenn es zu Mieterhöhungen kommt, sind die Mieter in den östlichen und westlichen Bezirken gleichermaßen davon betroffen?
Der neue Mietspiegel eröffnet Mieterhöhungsspielräume, wie das bei allen bisherigen Mietspiegeln auch der Fall war. Festzuhalten ist aber auch, dass insbesondere in einigen Mietspiegelfeldern im ehemaligen Westteil die Mietwerte gesunken sind. Die einzelnen Vermieter werden, abhängig von Nachfrage und Attraktivität ihrer Wohnungen, unterschiedlich davon Gebrauch machen.
Wo ist der Mietspiegel erhältlich und wie lange gilt er?
Der Berliner Mietspiegel mit dem gesamten Berliner Straßenverzeichnis und der konkreten Wohnlagenzuordnung ist im Amtsblatt Nr. 30 vom 11. Juli 2007 veröffentlicht. Dieser kann in den Bezirksämtern eingesehen werden. Nach gegenwärtigem Zeitplan ist vorgesehen, dass der Mietspiegel in den großen Tageszeitungen am 25. August 2007 beigelegt wird. Darüber hinaus stellt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den neuen Mietspiegel im Internet unter: www.stadtentwicklung.de ein und schaltet wie in der Vergangenheit ein Mietspiegel-Telefon unter der Rufnummer 9012-3737 für Mieter und Vermieter frei. Der Mietspiegel 2007 behält seine Gültigkeit bis zur Vorlage eines neuen Mietspiegels im Jahr 2009.
Warum gibt es neben dem Mietspiegel auch eine Betriebskostenübersicht? Kann ich diese Übersicht mit meiner aktuellen Abrechnung vergleichen?
Die Betriebskostenübersicht, die nicht zum qualifizierten Mietspiegel gehört, soll bei den Betriebskosten für mehr Transparenz bei Mietern und Vermietern sorgen. Dargestellt sind die so genannten „kalten“ Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2005.
Für den Vergleich der aktuellen Betriebskostenabrechnung (2006) ist die Betriebskostenübersicht daher ungeeignet. Die Erhöhungen für Strom, Heizung und Wasser in den letzen Jahren konnten an dieser Stelle noch nicht berücksichtigt werden.
