Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter um dessen Besichtigungsrecht einer Wohnung sind alltäglich, dementsprechend existiert zu diesem Thema eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen. Rechtsanwältin
Simone Scholz aus Stuttgart, Betreiberin des Beratungsportals www.rechtsanwaltsofort.de, klärt über die Voraussetzungen des Besichtigungsanspruchs des Vermieters und dessen Durchsetzbarkeit auf.
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht auf Besichtigung einer von ihm vermieteten Immobilie, auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung. Dabei darf es sich jedoch nicht um Routinekontrollen zur Feststellung des Allgemeinzustandes der Wohnung handeln. Als Anlass der Besichtigung müssen besondere Umstände vorliegen, Kontrollbesuche sind grundsätzlich unzulässig. Besondere Umstände liegen bei einer Besichtigung zwecks Abnahme der Wohnung bei Beendigung eines Mietvertrages vor. Auch mit Mietinteressenten darf der Vermieter seine Räumlichkeiten vor Auszug des alten Mieters in Augenschein nehmen. Allerdings muss die Beendigung des Mietvertrages mit ausreichender Sicherheit feststehen. Hat der Mieter der Kündigung widersprochen oder ist eine Räumungsklage anhängig, kommt ein Besichtigungsrecht des Vermieters nicht in Betracht.
Soll das Mietobjekt verkauft werden, dürfen Kaufinteressenten vom Vermieter oder Makler durch die Räume geführt werden. Eine Wohnungsbesichtigung des Interessenten ohne Begleitung ist als Ausnahme nur dann möglich, wenn dieser dem Mieter zuvor namentlich benannt wurde. Zur Durchführung von Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten hat der Vermieter ebenso einen Anspruch auf Besichtigung wie beim Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für einen Schaden, zum Beispiel wenn in der Nachbarwohnung Feuchtigkeit auftritt und die Ursache hierfür in der zu besichtigenden Wohnung vermutet wird. Schließlich liegt ein besonderer Umstand bei einem begründeten Verdacht auf Verwahrlosung der Mieträume vor. Begleitpersonen müssen nicht in beliebiger Anzahl, sondern nur dann geduldet werden, wenn sie aufgrund des Besichtigungsanlasses erforderlich sind, so beispielsweise ein Handwerksunternehmer zur Beurteilung eines Schadens.
Dabei gilt: Der Vermieter muss sich rechtzeitig anmelden. Bei Eilbedürftigkeit der Besichtigung genügt eine Vorankündigungszeit von 24 Stunden, ansonsten ist von einer angemessenen Ankündigungsfrist von 14 Tagen auszugehen. Darüber hinaus sind die Belange des Mieters, wie Arbeits- und Urlaubszeiten, zu berücksichtigen.
Häufigkeit und Dauer des Besichtigungsrechts ergeben sich aus dem zugrunde liegenden Anlass. Geht es um einen Wohnungsverkauf, wird üblicherweise von einer Dauer zwischen 30 und 45 Minuten ausgegangen. Fotos dürfen ohne Zustimmung des Mieters nur dann gemacht werden, wenn diese zur Beweissicherung oder Schadensdokumentation erforderlich sind. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach dem Vermieter ein jederzeitiges Besichtigungsrecht eingeräumt wird oder er keine Vorankündigungsfrist einzuhalten hat, ist unwirksam.
Steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu, darf er hiervon nicht im Wege der Selbsthilfe Gebrauch machen, demzufolge also nicht eine Wohnung eigenmächtig öffnen und sich selbst Zutritt verschaffen. In einem solchen Fall hat er eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs zu befürchten. Eine Ausnahme kommt nur bei Gefahr im Verzug in Betracht.
Verweigert ein Mieter seinem Vermieter die Besichtigung, kann dieser sein Recht bei Gericht mittels einstweiliger Verfügung durchsetzen, wenn unbedingte Eilbedürftigkeit vorliegt. Dies ist beispielsweise bei erheblichen Gefahren für Sachen oder Personen der Fall, berichtet Rechtsanwältin Scholz. „Liegt kein Eilfall vor, bleibt dem Vermieter nur eine Klage auf Duldung der Besichtigung. Bis zu dem Urteil können zwar einige Wochen vergehen, allerdings drohen dem Mieter Schadensersatzforderungen, wenn er den Zutritt zur Wohnung unberechtigt verwehrt hat.“ Da gerichtliche Verfahren aufgrund ihrer Dauer aus Vermietersicht äußerst unpraktikabel sind, rät die Mietrechtsexpertin Scholz zu einer außergerichtlichen Abstimmung der Besichtigungstermine.
Über Rechtsanwaltsofort.de
Nach dem Studium der Rechtswissenschaften an der Johannes Gutenberg-Universität Mainz ist Simone Scholz seit dem Jahr 1998 zugelassene Rechtsanwältin und für die Kanzlei Kosmidis, Pantzer, Gudnason in Stuttgart tätig. Zu ihren Tätigkeitsschwerpunkten gehören das Immobilien-, Miet- und Arbeitsrecht. Mit ihrem Internetportal www.rechtsanwaltsofort.de ermöglicht die Juristin kompetente Rechtsberatung ohne großen Zeitaufwand: Die Rechtsexpertin gibt per E-Mail (scholz@rechtsanwaltsofort.de) oder Telefon (0711/2202296-0) Rechtsauskünfte zu einem fixen Pauschalhonorar. Dabei legt Simone Scholz bei ihrer täglichen Arbeit größten Wert auf eine umfassende Beratung und verständliche Erklärung der Rechtslage. Ihre Ratgeberreihe im Internet bietet übersichtliche Leitfäden und praktische Vorlagen zu verschiedenen Themen des Immobilien-, Miet- und Arbeitsrechts.
Weitere Informationen unter www.rechtsanwaltsofort.de
Simone Scholz aus Stuttgart, Betreiberin des Beratungsportals www.rechtsanwaltsofort.de, klärt über die Voraussetzungen des Besichtigungsanspruchs des Vermieters und dessen Durchsetzbarkeit auf.
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht auf Besichtigung einer von ihm vermieteten Immobilie, auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung. Dabei darf es sich jedoch nicht um Routinekontrollen zur Feststellung des Allgemeinzustandes der Wohnung handeln. Als Anlass der Besichtigung müssen besondere Umstände vorliegen, Kontrollbesuche sind grundsätzlich unzulässig. Besondere Umstände liegen bei einer Besichtigung zwecks Abnahme der Wohnung bei Beendigung eines Mietvertrages vor. Auch mit Mietinteressenten darf der Vermieter seine Räumlichkeiten vor Auszug des alten Mieters in Augenschein nehmen. Allerdings muss die Beendigung des Mietvertrages mit ausreichender Sicherheit feststehen. Hat der Mieter der Kündigung widersprochen oder ist eine Räumungsklage anhängig, kommt ein Besichtigungsrecht des Vermieters nicht in Betracht.
Soll das Mietobjekt verkauft werden, dürfen Kaufinteressenten vom Vermieter oder Makler durch die Räume geführt werden. Eine Wohnungsbesichtigung des Interessenten ohne Begleitung ist als Ausnahme nur dann möglich, wenn dieser dem Mieter zuvor namentlich benannt wurde. Zur Durchführung von Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten hat der Vermieter ebenso einen Anspruch auf Besichtigung wie beim Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für einen Schaden, zum Beispiel wenn in der Nachbarwohnung Feuchtigkeit auftritt und die Ursache hierfür in der zu besichtigenden Wohnung vermutet wird. Schließlich liegt ein besonderer Umstand bei einem begründeten Verdacht auf Verwahrlosung der Mieträume vor. Begleitpersonen müssen nicht in beliebiger Anzahl, sondern nur dann geduldet werden, wenn sie aufgrund des Besichtigungsanlasses erforderlich sind, so beispielsweise ein Handwerksunternehmer zur Beurteilung eines Schadens.
Dabei gilt: Der Vermieter muss sich rechtzeitig anmelden. Bei Eilbedürftigkeit der Besichtigung genügt eine Vorankündigungszeit von 24 Stunden, ansonsten ist von einer angemessenen Ankündigungsfrist von 14 Tagen auszugehen. Darüber hinaus sind die Belange des Mieters, wie Arbeits- und Urlaubszeiten, zu berücksichtigen.
Häufigkeit und Dauer des Besichtigungsrechts ergeben sich aus dem zugrunde liegenden Anlass. Geht es um einen Wohnungsverkauf, wird üblicherweise von einer Dauer zwischen 30 und 45 Minuten ausgegangen. Fotos dürfen ohne Zustimmung des Mieters nur dann gemacht werden, wenn diese zur Beweissicherung oder Schadensdokumentation erforderlich sind. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach dem Vermieter ein jederzeitiges Besichtigungsrecht eingeräumt wird oder er keine Vorankündigungsfrist einzuhalten hat, ist unwirksam.
Steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu, darf er hiervon nicht im Wege der Selbsthilfe Gebrauch machen, demzufolge also nicht eine Wohnung eigenmächtig öffnen und sich selbst Zutritt verschaffen. In einem solchen Fall hat er eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs zu befürchten. Eine Ausnahme kommt nur bei Gefahr im Verzug in Betracht.
Verweigert ein Mieter seinem Vermieter die Besichtigung, kann dieser sein Recht bei Gericht mittels einstweiliger Verfügung durchsetzen, wenn unbedingte Eilbedürftigkeit vorliegt. Dies ist beispielsweise bei erheblichen Gefahren für Sachen oder Personen der Fall, berichtet Rechtsanwältin Scholz. „Liegt kein Eilfall vor, bleibt dem Vermieter nur eine Klage auf Duldung der Besichtigung. Bis zu dem Urteil können zwar einige Wochen vergehen, allerdings drohen dem Mieter Schadensersatzforderungen, wenn er den Zutritt zur Wohnung unberechtigt verwehrt hat.“ Da gerichtliche Verfahren aufgrund ihrer Dauer aus Vermietersicht äußerst unpraktikabel sind, rät die Mietrechtsexpertin Scholz zu einer außergerichtlichen Abstimmung der Besichtigungstermine.
Über Rechtsanwaltsofort.de
Nach dem Studium der Rechtswissenschaften an der Johannes Gutenberg-Universität Mainz ist Simone Scholz seit dem Jahr 1998 zugelassene Rechtsanwältin und für die Kanzlei Kosmidis, Pantzer, Gudnason in Stuttgart tätig. Zu ihren Tätigkeitsschwerpunkten gehören das Immobilien-, Miet- und Arbeitsrecht. Mit ihrem Internetportal www.rechtsanwaltsofort.de ermöglicht die Juristin kompetente Rechtsberatung ohne großen Zeitaufwand: Die Rechtsexpertin gibt per E-Mail (scholz@rechtsanwaltsofort.de) oder Telefon (0711/2202296-0) Rechtsauskünfte zu einem fixen Pauschalhonorar. Dabei legt Simone Scholz bei ihrer täglichen Arbeit größten Wert auf eine umfassende Beratung und verständliche Erklärung der Rechtslage. Ihre Ratgeberreihe im Internet bietet übersichtliche Leitfäden und praktische Vorlagen zu verschiedenen Themen des Immobilien-, Miet- und Arbeitsrechts.
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