Haus im Nachlass: So vermeiden Sie Streit um das Immobilienerbe

In vielen Familien stecken große Teile des Vermögens in Immobilien. Die Übertragung an Angehörige ist oft nicht so einfach, denn Eigentumswohnungen oder Häuser lassen sich schwer teilen. Eine vorausschauende Planung kann Probleme entschärfen.

Immer mehr Deutsche besitzen Immobilien. 40 Millionen leben in den eigenen vier Wänden, 12 Millionen besitzen Häuser oder Wohnungen zum Vermieten, und eine Million haben Ferienobjekte. Immer mehr davon werden vererbt. Das zeigt eine aktuelle Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach: Der Anteil von Erbschaften mit selbst genutzten Eigenheimen lag 2018 bereits bei 57 Prozent, mit Renditeobjekten bei 18 Prozent.

Eine Entwicklung, die nicht immer zur Freude der Erben beiträgt. „Wir kennen viele Fälle, in denen es wegen Immobilien im Nachlass zu Streit unter den Erben gekommen ist“, sagt Tom Friess, Geschäftsführer des VZ VermögensZentrums. „Erblasser sollten sich bewusst machen, welche Herausforderungen auf ihre Erben zukommen, und diese im Vorfeld aus dem Weg räumen.“

5 „Baustellen“ für die Erben

Immobilien in der Erbmasse bringen oft Probleme mit sich:

1. Immobilien sind kaum teilbar. Möchte ein oder mehrere Erben das Haus übernehmen, müssen die anderen in der Regel ausbezahlt werden. Häufig reichen die Barmittel dazu nicht aus, so dass im Endeffekt das Haus veräußert werden muss. Das ist aber in der Regel nicht der Wunsch des Erblassers.
2. Über die Verwendung des Elternhauses kommt es besonders oft zu Meinungsverschiedenheiten. Häufig möchten mehrere oder aber keines der Kinder das Haus übernehmen. Auch lässt sich oft nicht einstimmig entscheiden, ob das Haus verkauft oder vermietet werden soll.
3. Erbengemeinschaften müssen einstimmig entscheiden, und das ist oft nicht so einfach. Es kann zu Verzögerungen oder Meinungsverschiedenheiten über die Erbaufteilung kommen.
4. Immobilien, die lange Jahre im Familienbesitz sind, sind zum Teil nicht im besten Zustand. Sie müssen teuer renoviert beziehungsweise können nur schwer verkauft werden. Das ist eine Belastung für die Erben.
5. Unverheiratete Partner können nicht einfach im Haus bleiben. Auch wenn das im Testament so festgelegt ist, müssen sie mit hohen Erbschaftsteuern rechnen und Pflichterben auszuzahlen.

Familien sollten im Vorfeld klären, wer das selbst genutzte Eigenheim übernimmt. Bei gleichberechtigten Erben, etwa Geschwistern, empfiehlt sich ein Ausgleich durch andere Vermögenswerte. Werden sich die Erben nicht einig, kann der Verkauf eine Option sein. Vorteil: Geldvermögen oder Wertpapiere lassen sich wesentlich einfacher aufteilen. Wer seine Ferienwohnung kaum noch nutzt, könnte sich zum Beispiel von ihr trennen. Besitzer von Mietobjekten könnten die aktuellen Toppreise zum Verkauf nutzen und einen ordentlichen Gewinn einfahren.

Erben möchten lieber Bargeld

Die Allensbach-Umfrage zeigt, dass bei den meisten Erben Bargeld ganz oben auf der Wunschliste steht. „Gut jeder zweite Erbe möchte damit Vermögen aufbauen oder das Geld für die Altersvorsorge zurücklegen“, sagt Tom Friess. An zweiter Stelle steht die Erfüllung besonderer Wünsche oder Träume (siehe Grafik). Rund jeder dritte Erbe möchte seine Wohnsituation oder seinen Lebensstandard verbessern oder Schulden tilgen.

Immobilienübergabe richtig planen

Es empfiehlt sich, den eigenen Nachlass bereits zu Lebzeiten zu planen. Dazu gehört auch die Aufteilung oder Verwendung von Immobilien. „Erblasser sollten die Erbanteile gemeinsam mit den Angehörigen besprechen. Nur so können sie Vermögen in ihrem Sinne weitergeben und Streit vermeiden“, rät der VZ-Chef. Sein Tipp: Ziehen Sie bei größeren Vermögen einen Experten für Nachlassfragen zurate. Diese sind spezialisiert auf komplexe Erbangelegenheiten und helfen, das Vermögen zu Lebzeiten sinnvoll aufzuteilen und Regelungen für die Weitergabe zu finden.