In diesem Jahr kommen einige Neuerungen auf den Immobilienbereich zu: Die Mietpreisbremse tritt in Kraft, im Maklergeschäft gilt das Bestellerprinzip und Verstöße gegen Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 werden geahndet. Das alles betrifft nicht nur Makler, sondern auch Privatpersonen. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), die Immobilien-Maklergesellschaft des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W), erklärt die wichtigsten Änderungen.
Wohnungsknappheit, ein geringer Mietwohnungsneubau und Zuzüge in die Großstädte haben die Mietpreise in den Ballungsgebieten seit 2007 um 20 bis 30 Prozent steigen lassen. Um dem Einhalt zu gebieten und Wohnraum bezahlbarer zu machen, hat das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 den Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass die Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen um höchstens zehn Prozent von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen darf.
Bisher gilt die Regelung gemäß § 558 Absatz 3 BGB, wonach Mieten um bis zu 20 Prozent an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden dürfen. Mieten dürfen außerdem nur alle drei Jahre erhöht werden. Liegt die tatsächliche Miete um mehr als 20 Prozent beziehungsweise künftig um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann wird der überschießende Teil gekappt. In diesen Fällen verschlechtert sich die Rendite. Betroffene Immobilieneigentümer sollten deshalb von Fachleuten eine Bestandsaufnahme vornehmen und sich beraten lassen. Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten geben auch von Kommunen veröffentliche Mietpreisspiegel, die jedoch nicht flächendeckend vorliegen.
Die Mietpreisbremse soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten und für fünf Jahre gelten. Nach Inkrafttreten müssen die Bundesländer Gebiete mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" festlegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Das heißt, das Gesetz entfaltet erst dann seine Wirkung, wenn die Länder solche Gebiete ausgewiesen haben.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Erstvermietungen von Neubauten sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, um Investitionen im Neubaubereich und in der energetischen Sanierung nicht zu behindern. Demnach werden die Mietpreise in diesem Sektor weiter Preisspitze bleiben. Für Instandhaltungsmaßnahmen, die von Immobilieneigentümern oftmals fälschlicherweise als Modernisierungsmaßnahmen interpretiert werden, gilt die Ausnahmeregelung nicht. Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen sind nur nach vorheriger Durchführung von umfassenden Modernisierungsvorhaben zulässig, die den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und helfen, Energie und Wasser zu sparen. Bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten sich Immobilieneigentümer deshalb vorher unbedingt fachkundig beraten lassen.
Wer den Makler bestellt, bezahlt
Grundlage für die Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNoVG), das auch das Bestellerprinzip beinhaltet. Tritt es in Kraft, muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Da Makler danach erst durch schriftliche Beauftragung des Eigentümers beziehungsweise Vermieters tätig werden dürfen, wird hauptsächlich der Vermieter den Makler bezahlen müssen. So sollen die Mieter von der Maklerprovision entlastet und Wohnraum bezahlbarer werden. "Doch mit Blick auf die wohnungspolitische Zielsetzung ist nicht zu erwarten, dass durch das Bestellerprinzip mehr Mietwohnungen auf den Markt kommen", meint Günter Schönfeld, Geschäftsführer der WI. Von Seiten der privaten Vermieter, die sich häufig im komplexen deutschen Mietrecht zu wenig auskennen, sollte nicht am Makler gespart werden. Denn mit seiner Hilfe werden rechtssichere Mietverträge aufgesetzt und die Vermietung von der Mieterauswahl bis zur Wohnungsübergabe professionell gehandhabt.
Energieausweis-Unterlassungen werden geahndet
Einschneidende Veränderungen gibt es 2015 bei Pflichtverletzungen von Vermietern und Maklern im Umgang mit dem Energieausweis. Seit 2008 müssen Eigentümer einen Energieausweis besitzen. Mit Hilfe des Energieausweises sollen sich potenzielle Kauf- und Mietinteressenten rechtzeitig vor Vertragsabschluss ein Bild über den energetischen Standard machen und dadurch verschiedene Objekte vergleichen können. Vor der Rechtskraft der EnEV 2014 am 1. Mai 2014 war die Vorlage des Energieausweises freiwillig. Da das aber häufig nicht beachtet wurde, hat der Gesetzgeber die Vorlage verschärft.
Bei Verkauf und Vermietung von Bestandsimmobilien müssen die Eigentümer potenziellen Interessenten den Energieausweis jetzt spätestens bei der Besichtigung vorlegen und bei Vertragsabschluss den Energieausweis übergeben. Bei Neubauten und umfassend modernisierten Gebäuden muss der Energieausweis spätestens bei der Übergabe ausgehändigt werden. Verstöße gegen die neue Pflicht stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit Bußgeldern bis zur Höhe von 15.000 Euro ab 1. Mai 2015 geahndet werden. Der Gesetzgeber gibt den Eigentümern seit der Einführung also Zeit, sich darauf einzustellen. Wer als Eigentümer beziehungsweise Vermieter bis jetzt noch keinen gültigen Energieausweis besitzt, sollte diesen also schnellstmöglich beantragen.
Bereits bei der Anzeigenschaltung müssen Makler Art Angaben zu energetischen Kennwerten anhand des Energieausweises machen. Zu nennen sind die Art des Energieausweises, der Bedarfs- und Verbrauchswert, der Energieträger der Heizung, die Energieeffizienzklasse sowie das Baujahr des Hauses. Vermieter müssen potenziellen Kauf- und Mietinteressenten den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen. Verstöße gegen diese Pflichten stellen ebenfalls Ordnungswidrigkeiten dar und können mit Bußgeldern bis 15.000 Euro geahndet werden.
Sich von alten Heizkesseln trennen
Weitere Anforderungen aus der EnEV 2014 treten im Laufe dieses Jahres in Kraft. Bereits seit 1. Januar 2015 dürfen Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Das betrifft Geräte, die zum Typ Konstanttemperaturkessel üblicher Größe gehören. Von der Austauschpflicht ausgenommen sind Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Über den Kesseltyp gibt in der Regel die Bedienungsanleitung der Heizungsanlage Auskunft. Und auch der Schornsteinfeger kann gefragt werden, ob eine neue Anlage nötig ist. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in diesen schon seit 1. Februar 2002 wohnen, sind generell von der Austauschpflicht befreit. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben.
Dämmschutz der obersten Geschossdecke wird Pflicht
Auch direkt bei der Bausubstanz gibt es neue Vorschriften. Die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen muss bis Ende 2015 gedämmt werden, um die Mindestanforderungen an den baulichen Wärmeschutz zu erfüllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht. Alternativ dazu können Eigentümer auch das Dach dämmen. Von der Regelung ausgenommen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 wohnen. Wechselt der Eigentümer, greift die Dämmpflicht jedoch. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, um nachzurüsten.
Darüber hinaus soll am 1. Juli 2015 ein überarbeitetes Erneuerbare-Wärme-Gesetz in Kraft treten, das den Pflichtanteil erneuerbarer Energien bei der Wärmegewinnung in älteren Gebäuden von zehn auf 15 Prozent erhöht. Gleichzeitig wird der Geltungsbereich dieses Gesetzes von Wohngebäuden auf Nichtwohngebäude erweitert.
Wohnungsknappheit, ein geringer Mietwohnungsneubau und Zuzüge in die Großstädte haben die Mietpreise in den Ballungsgebieten seit 2007 um 20 bis 30 Prozent steigen lassen. Um dem Einhalt zu gebieten und Wohnraum bezahlbarer zu machen, hat das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 den Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass die Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen um höchstens zehn Prozent von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen darf.
Bisher gilt die Regelung gemäß § 558 Absatz 3 BGB, wonach Mieten um bis zu 20 Prozent an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden dürfen. Mieten dürfen außerdem nur alle drei Jahre erhöht werden. Liegt die tatsächliche Miete um mehr als 20 Prozent beziehungsweise künftig um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann wird der überschießende Teil gekappt. In diesen Fällen verschlechtert sich die Rendite. Betroffene Immobilieneigentümer sollten deshalb von Fachleuten eine Bestandsaufnahme vornehmen und sich beraten lassen. Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten geben auch von Kommunen veröffentliche Mietpreisspiegel, die jedoch nicht flächendeckend vorliegen.
Die Mietpreisbremse soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten und für fünf Jahre gelten. Nach Inkrafttreten müssen die Bundesländer Gebiete mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" festlegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Das heißt, das Gesetz entfaltet erst dann seine Wirkung, wenn die Länder solche Gebiete ausgewiesen haben.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Erstvermietungen von Neubauten sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, um Investitionen im Neubaubereich und in der energetischen Sanierung nicht zu behindern. Demnach werden die Mietpreise in diesem Sektor weiter Preisspitze bleiben. Für Instandhaltungsmaßnahmen, die von Immobilieneigentümern oftmals fälschlicherweise als Modernisierungsmaßnahmen interpretiert werden, gilt die Ausnahmeregelung nicht. Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen sind nur nach vorheriger Durchführung von umfassenden Modernisierungsvorhaben zulässig, die den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und helfen, Energie und Wasser zu sparen. Bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten sich Immobilieneigentümer deshalb vorher unbedingt fachkundig beraten lassen.
Wer den Makler bestellt, bezahlt
Grundlage für die Mietpreisbremse ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNoVG), das auch das Bestellerprinzip beinhaltet. Tritt es in Kraft, muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Da Makler danach erst durch schriftliche Beauftragung des Eigentümers beziehungsweise Vermieters tätig werden dürfen, wird hauptsächlich der Vermieter den Makler bezahlen müssen. So sollen die Mieter von der Maklerprovision entlastet und Wohnraum bezahlbarer werden. "Doch mit Blick auf die wohnungspolitische Zielsetzung ist nicht zu erwarten, dass durch das Bestellerprinzip mehr Mietwohnungen auf den Markt kommen", meint Günter Schönfeld, Geschäftsführer der WI. Von Seiten der privaten Vermieter, die sich häufig im komplexen deutschen Mietrecht zu wenig auskennen, sollte nicht am Makler gespart werden. Denn mit seiner Hilfe werden rechtssichere Mietverträge aufgesetzt und die Vermietung von der Mieterauswahl bis zur Wohnungsübergabe professionell gehandhabt.
Energieausweis-Unterlassungen werden geahndet
Einschneidende Veränderungen gibt es 2015 bei Pflichtverletzungen von Vermietern und Maklern im Umgang mit dem Energieausweis. Seit 2008 müssen Eigentümer einen Energieausweis besitzen. Mit Hilfe des Energieausweises sollen sich potenzielle Kauf- und Mietinteressenten rechtzeitig vor Vertragsabschluss ein Bild über den energetischen Standard machen und dadurch verschiedene Objekte vergleichen können. Vor der Rechtskraft der EnEV 2014 am 1. Mai 2014 war die Vorlage des Energieausweises freiwillig. Da das aber häufig nicht beachtet wurde, hat der Gesetzgeber die Vorlage verschärft.
Bei Verkauf und Vermietung von Bestandsimmobilien müssen die Eigentümer potenziellen Interessenten den Energieausweis jetzt spätestens bei der Besichtigung vorlegen und bei Vertragsabschluss den Energieausweis übergeben. Bei Neubauten und umfassend modernisierten Gebäuden muss der Energieausweis spätestens bei der Übergabe ausgehändigt werden. Verstöße gegen die neue Pflicht stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit Bußgeldern bis zur Höhe von 15.000 Euro ab 1. Mai 2015 geahndet werden. Der Gesetzgeber gibt den Eigentümern seit der Einführung also Zeit, sich darauf einzustellen. Wer als Eigentümer beziehungsweise Vermieter bis jetzt noch keinen gültigen Energieausweis besitzt, sollte diesen also schnellstmöglich beantragen.
Bereits bei der Anzeigenschaltung müssen Makler Art Angaben zu energetischen Kennwerten anhand des Energieausweises machen. Zu nennen sind die Art des Energieausweises, der Bedarfs- und Verbrauchswert, der Energieträger der Heizung, die Energieeffizienzklasse sowie das Baujahr des Hauses. Vermieter müssen potenziellen Kauf- und Mietinteressenten den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen. Verstöße gegen diese Pflichten stellen ebenfalls Ordnungswidrigkeiten dar und können mit Bußgeldern bis 15.000 Euro geahndet werden.
Sich von alten Heizkesseln trennen
Weitere Anforderungen aus der EnEV 2014 treten im Laufe dieses Jahres in Kraft. Bereits seit 1. Januar 2015 dürfen Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Das betrifft Geräte, die zum Typ Konstanttemperaturkessel üblicher Größe gehören. Von der Austauschpflicht ausgenommen sind Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Über den Kesseltyp gibt in der Regel die Bedienungsanleitung der Heizungsanlage Auskunft. Und auch der Schornsteinfeger kann gefragt werden, ob eine neue Anlage nötig ist. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in diesen schon seit 1. Februar 2002 wohnen, sind generell von der Austauschpflicht befreit. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben.
Dämmschutz der obersten Geschossdecke wird Pflicht
Auch direkt bei der Bausubstanz gibt es neue Vorschriften. Die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen muss bis Ende 2015 gedämmt werden, um die Mindestanforderungen an den baulichen Wärmeschutz zu erfüllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht. Alternativ dazu können Eigentümer auch das Dach dämmen. Von der Regelung ausgenommen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 wohnen. Wechselt der Eigentümer, greift die Dämmpflicht jedoch. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, um nachzurüsten.
Darüber hinaus soll am 1. Juli 2015 ein überarbeitetes Erneuerbare-Wärme-Gesetz in Kraft treten, das den Pflichtanteil erneuerbarer Energien bei der Wärmegewinnung in älteren Gebäuden von zehn auf 15 Prozent erhöht. Gleichzeitig wird der Geltungsbereich dieses Gesetzes von Wohngebäuden auf Nichtwohngebäude erweitert.
