Zum 1. Mai 2014 startet die neue Energieeinsparverordnung, die EnEV 2014. Um die Energiewende voranzubringen, hat die Bundesregierung die Änderung der Verordnung bereits im Herbst 2013 beschlossen, entsprechend der gesetzlichen Regelung tritt diese nun in Kraft. Mit der EnEV 2014 gelten verschärfte Rahmenbedingungen für Neubau- und Bestandsimmobilien. Zu den wichtigen Neuerungen für gebrauchte Objekte zählen etwa die Außerbetriebnahme von alten Heizkesseln sowie die verpflichtende Vorlage und Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf und Vermietung von Immobilien. Welche Konsequenzen damit für Immobilieneigentümer verbunden sind, erläutert die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), die Immobilien-Maklergesellschaft des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische AG (W&W).
Die energetischen Verschärfungen, die mit der EnEV 2014 wirksam werden, betreffen hauptsächlich Neubauten. So sinkt für neu gebaute Häuser ab 1. Januar 2016 der zulässige Jahresprimärenergiebedarf um 25 Prozent und voraussichtlich ab 2021 soll ein noch genau zu definierender Niedrigstenergiehausstandard gelten.
Doch die novellierte EnEV umfasst auch für Bestandsgebäude Neuerungen. Insbesondere ältere Ein- und Zweifamilienhäuser stellen den größten Teil der deutschen Immobilien dar und spielen daher für das Gelingen der Energiewende langfristig eine entscheidende Rolle. Mit Einführung der EnEV 2014 wird für Bestandsbauten die steuerliche Nutzung der Absetzung von modernisierungsbedingten Mehraufwendungen um einen Punkt auf zehn Prozent abgesenkt und kann nur bis zur Amortisierung der Maßnahme in Anspruch genommen werden. Eine deutliche Verschärfung gibt es zudem durch die Verpflichtung zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung von Bestandsimmobilien.
Der Energieausweis in der EnEV 2014
Während der Energieausweis bei Neubauten bereits zum Standard gehört, spielte der Energieausweis bei Bestandsimmobilien bislang eine untergeordnete Rolle. "Obwohl unsere Kundenberatung den Energieausweis immer im Fokus hatte, mussten wir feststellen, dass nicht wenige Eigentümer keinen besaßen und auch potenzielle Käufer bislang wenig Interesse daran zeigten", kommentiert Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI).
Ab Mai 2014 gelten jedoch neue Bestimmungen: Mit dem §16a der EnEV 2014 wird die verpflichtende Angabe von energetischen Kennwerten in Immobilienanzeigen aller Art geregelt. Diese müssen zahlreiche Pflichtangaben enthalten: Zunächst die Art des Energieausweises - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis - sowie im Ausweis genannte Informationen zum Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, zum Baujahr und bei Wohngebäuden auch zur Energieeffizienzklasse. Bei älteren und noch gültigen Energieausweisen entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse.
Auf Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, kommt eine weitere neue Pflicht zu: Sie müssen potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und diesen bei Vertragsabschluss übergeben. Bislang erfolgte dies nur auf Verlangen. Zuwiderhandlungen, die als Ordnungswidrigkeit gelten, werden mit Bußgeldern bestraft - beim Thema Energieausweis im Einzelfall bis zu 15.000 Euro.
"Wir raten unseren Kunden, die vermieten oder verkaufen wollen, den Energieausweis bei Besichtigungen gut sichtbar im Treppenhaus oder im Wohnungsinneren auszuhängen", kommentiert Schönfeld die Neuerung.
Der Energieausweis als Aufklärungsinstrument
Bei dem Energieausweis gibt es zwei Arten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Beide geben Auskunft über den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und, wenn bekannt, über die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis ist lediglich ein Nachweis der genutzten Energie, der Bedarfsausweis jedoch basiert auf einem Gutachten und klassifiziert ein Gebäude qualitativ. Er gibt Auskunft über den aktuellen Stand, den Sanierungsbedarf und ist daher ein wichtiges Instrument zur Ermittlung der Kosten für Modernisierungen - und in der Folge für den gesamten Finanzierungsbedarf beim Hauskauf.
Kauf- oder Mietinteressenten können anhand eines Energieausweises die Daten einer Immobilie mit typischen anderen Gebäuden vergleichen und sich insbesondere durch die Angaben der Energieeffizienz vorab ein Bild über zu erwartende Kosten machen. Die laufenden Energiekosten sind ein wichtiger Budgetposten in der Haushaltskasse, daher sind der Energieausweis und die Vergleichsmöglichkeiten für Kauf- und Mietinteressenten von großem Nutzen.
Die Verbrauchsunterschiede können beträchtlich sein. Der neue Energieausweis unterteilt deshalb die Energieeffizienz in Klassen, wie es die Verbraucher zum Beispiel von Waschmaschinen kennen. Die Klassifizierung reicht vom besten Wert A+ bis H, dem schlechtesten Wert. Bezugsgröße dieser Energieeffizienzklassen ist die genutzte Endenergie im Verhältnis zur Gebäudenutzfläche. Die Gebäudenutzfläche schließt die Flächen außerhalb von Wohnungen ein, etwa Flure und Treppenhäuser. Diese Berechnungsmethode ist neu und soll den energetischen Zustand des gesamten Gebäudes darstellen. Ist ein Gebäude energetisch gut gedämmt, dann sind also nicht nur die Wärmeverluste der Wohnungen, sondern auch der umgebenden Flächen im Gebäude geringer. Bislang wurden die Verbrauchskosten und die Werte im Verhältnis zur Wohnfläche betrachtet.
Für die beste Energieeffizienzklasse A+ gilt ab 1.5.2014 ein Verbrauchswert von weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich (m²a) - für die schlechteste Energieeffizienzklasse H mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich. "Schon aus dieser Differenz wird klar, wie stark die Unterschiede auf die Verbrauchskosten durchschlagen werden. Überdies ist zu befürchten, dass der schlechteste Grenzwert H von 250 kWh/(m²a) vor allem für viele ältere Bestandsgebäude in der Praxis höher sein wird", erläutert Schönfeld.
Energetische Modernisierungen als Wertsteigerung
Käufer einer bereits modernisierten Immobilie profitieren längerfristig - zum einen durch deutlich niedrigere Energiekosten, zum anderen durch eine bessere Wertentwicklung gegenüber einer unsanierten Immobilie. "Wir sind davon überzeugt, dass sich langfristig die Nachfrage an den neuen Standards orientieren wird. Wenn es in Zukunft um Kaufentscheidungen und Preise geht, werden Neubauten oder bereits energetisch modernisierte Gebäude klar im Vorteil sein. Überdies werden Banken und Bausparkassen darauf achten, denn immer älter werdende Gebäude haben eine immer geringer werdende Restnutzungsdauer - wenn nicht modernisiert wird. Wir raten deshalb Interessenten, die alte und unsanierte Immobilien erwerben wollen, Modernisierungsmaßnahmen und die anfallenden Aufwendungen in ihrem Finanzierungsplan unbedingt zu berücksichtigen", sagt Schönfeld.
Der neue Energieausweis in der Praxis
Die neuen regulatorischen Auflagen bedeuten für Eigentümer ein verändertes Vorgehen. Soll eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden, muss ab dem 1. Mai 2014 zunächst geklärt werden, ob ein alter Energieausweis vorliegt. Dieser kann um die neu erforderlichen Angaben ergänzt werden. Gibt es keinen Ausweis, muss dieser neu erstellt werden. Die Energieeinsparverordnung enthält genaue Vorschriften, wer einen Energieausweis ausstellen darf. Für Bestandsimmobilien gelten bundesweit einheitliche Regeln, bei Neubauten regeln dies die Bundesländer über das jeweilige Baurecht. Ausstellungsberechtigt sind sogenannte Bauvorlageberechtigte oder bestimmte Sachverständige. Dies können, bei entsprechender Sachkenntnis, Architekten oder Ingenieure, Handwerksmeister oder staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker sowie ausgebildete Energieberater sein. Die Ausstellung eines Energieausweises ist kostenpflichtig und die Laufzeit des Ausweises beträgt zehn Jahre. Mit der EnEV 2014 wird die Ausstellung behördlich registriert.
"Als verlässlicher und verantwortungsvoller Partner in Sachen Immobilien sehen wir es als unsere Aufgabe, unseren Kunden ihre Pflichten im Umgang mit dem Energieausweis darzulegen, bevor Verkaufs- oder Vermietungsprozesse beginnen. Wir haben daher ein eigenes Fortbildungskonzept zur EnEV 2014 aufgelegt, um unsere Makler frühzeitig und umfassend zu schulen - und somit unseren Kunden größtmögliche Sicherheit bei den Fragen zur neuen Energieeinsparverordnung zu geben", erläutert Schönfeld das Vorgehen der WI mit Blick auf die Einführung der EnEV 2014.
Die energetischen Verschärfungen, die mit der EnEV 2014 wirksam werden, betreffen hauptsächlich Neubauten. So sinkt für neu gebaute Häuser ab 1. Januar 2016 der zulässige Jahresprimärenergiebedarf um 25 Prozent und voraussichtlich ab 2021 soll ein noch genau zu definierender Niedrigstenergiehausstandard gelten.
Doch die novellierte EnEV umfasst auch für Bestandsgebäude Neuerungen. Insbesondere ältere Ein- und Zweifamilienhäuser stellen den größten Teil der deutschen Immobilien dar und spielen daher für das Gelingen der Energiewende langfristig eine entscheidende Rolle. Mit Einführung der EnEV 2014 wird für Bestandsbauten die steuerliche Nutzung der Absetzung von modernisierungsbedingten Mehraufwendungen um einen Punkt auf zehn Prozent abgesenkt und kann nur bis zur Amortisierung der Maßnahme in Anspruch genommen werden. Eine deutliche Verschärfung gibt es zudem durch die Verpflichtung zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung von Bestandsimmobilien.
Der Energieausweis in der EnEV 2014
Während der Energieausweis bei Neubauten bereits zum Standard gehört, spielte der Energieausweis bei Bestandsimmobilien bislang eine untergeordnete Rolle. "Obwohl unsere Kundenberatung den Energieausweis immer im Fokus hatte, mussten wir feststellen, dass nicht wenige Eigentümer keinen besaßen und auch potenzielle Käufer bislang wenig Interesse daran zeigten", kommentiert Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI).
Ab Mai 2014 gelten jedoch neue Bestimmungen: Mit dem §16a der EnEV 2014 wird die verpflichtende Angabe von energetischen Kennwerten in Immobilienanzeigen aller Art geregelt. Diese müssen zahlreiche Pflichtangaben enthalten: Zunächst die Art des Energieausweises - Bedarfs- oder Verbrauchsausweis - sowie im Ausweis genannte Informationen zum Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, zum Baujahr und bei Wohngebäuden auch zur Energieeffizienzklasse. Bei älteren und noch gültigen Energieausweisen entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse.
Auf Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, kommt eine weitere neue Pflicht zu: Sie müssen potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und diesen bei Vertragsabschluss übergeben. Bislang erfolgte dies nur auf Verlangen. Zuwiderhandlungen, die als Ordnungswidrigkeit gelten, werden mit Bußgeldern bestraft - beim Thema Energieausweis im Einzelfall bis zu 15.000 Euro.
"Wir raten unseren Kunden, die vermieten oder verkaufen wollen, den Energieausweis bei Besichtigungen gut sichtbar im Treppenhaus oder im Wohnungsinneren auszuhängen", kommentiert Schönfeld die Neuerung.
Der Energieausweis als Aufklärungsinstrument
Bei dem Energieausweis gibt es zwei Arten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Beide geben Auskunft über den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und, wenn bekannt, über die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis ist lediglich ein Nachweis der genutzten Energie, der Bedarfsausweis jedoch basiert auf einem Gutachten und klassifiziert ein Gebäude qualitativ. Er gibt Auskunft über den aktuellen Stand, den Sanierungsbedarf und ist daher ein wichtiges Instrument zur Ermittlung der Kosten für Modernisierungen - und in der Folge für den gesamten Finanzierungsbedarf beim Hauskauf.
Kauf- oder Mietinteressenten können anhand eines Energieausweises die Daten einer Immobilie mit typischen anderen Gebäuden vergleichen und sich insbesondere durch die Angaben der Energieeffizienz vorab ein Bild über zu erwartende Kosten machen. Die laufenden Energiekosten sind ein wichtiger Budgetposten in der Haushaltskasse, daher sind der Energieausweis und die Vergleichsmöglichkeiten für Kauf- und Mietinteressenten von großem Nutzen.
Die Verbrauchsunterschiede können beträchtlich sein. Der neue Energieausweis unterteilt deshalb die Energieeffizienz in Klassen, wie es die Verbraucher zum Beispiel von Waschmaschinen kennen. Die Klassifizierung reicht vom besten Wert A+ bis H, dem schlechtesten Wert. Bezugsgröße dieser Energieeffizienzklassen ist die genutzte Endenergie im Verhältnis zur Gebäudenutzfläche. Die Gebäudenutzfläche schließt die Flächen außerhalb von Wohnungen ein, etwa Flure und Treppenhäuser. Diese Berechnungsmethode ist neu und soll den energetischen Zustand des gesamten Gebäudes darstellen. Ist ein Gebäude energetisch gut gedämmt, dann sind also nicht nur die Wärmeverluste der Wohnungen, sondern auch der umgebenden Flächen im Gebäude geringer. Bislang wurden die Verbrauchskosten und die Werte im Verhältnis zur Wohnfläche betrachtet.
Für die beste Energieeffizienzklasse A+ gilt ab 1.5.2014 ein Verbrauchswert von weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich (m²a) - für die schlechteste Energieeffizienzklasse H mehr als 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche jährlich. "Schon aus dieser Differenz wird klar, wie stark die Unterschiede auf die Verbrauchskosten durchschlagen werden. Überdies ist zu befürchten, dass der schlechteste Grenzwert H von 250 kWh/(m²a) vor allem für viele ältere Bestandsgebäude in der Praxis höher sein wird", erläutert Schönfeld.
Energetische Modernisierungen als Wertsteigerung
Käufer einer bereits modernisierten Immobilie profitieren längerfristig - zum einen durch deutlich niedrigere Energiekosten, zum anderen durch eine bessere Wertentwicklung gegenüber einer unsanierten Immobilie. "Wir sind davon überzeugt, dass sich langfristig die Nachfrage an den neuen Standards orientieren wird. Wenn es in Zukunft um Kaufentscheidungen und Preise geht, werden Neubauten oder bereits energetisch modernisierte Gebäude klar im Vorteil sein. Überdies werden Banken und Bausparkassen darauf achten, denn immer älter werdende Gebäude haben eine immer geringer werdende Restnutzungsdauer - wenn nicht modernisiert wird. Wir raten deshalb Interessenten, die alte und unsanierte Immobilien erwerben wollen, Modernisierungsmaßnahmen und die anfallenden Aufwendungen in ihrem Finanzierungsplan unbedingt zu berücksichtigen", sagt Schönfeld.
Der neue Energieausweis in der Praxis
Die neuen regulatorischen Auflagen bedeuten für Eigentümer ein verändertes Vorgehen. Soll eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden, muss ab dem 1. Mai 2014 zunächst geklärt werden, ob ein alter Energieausweis vorliegt. Dieser kann um die neu erforderlichen Angaben ergänzt werden. Gibt es keinen Ausweis, muss dieser neu erstellt werden. Die Energieeinsparverordnung enthält genaue Vorschriften, wer einen Energieausweis ausstellen darf. Für Bestandsimmobilien gelten bundesweit einheitliche Regeln, bei Neubauten regeln dies die Bundesländer über das jeweilige Baurecht. Ausstellungsberechtigt sind sogenannte Bauvorlageberechtigte oder bestimmte Sachverständige. Dies können, bei entsprechender Sachkenntnis, Architekten oder Ingenieure, Handwerksmeister oder staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker sowie ausgebildete Energieberater sein. Die Ausstellung eines Energieausweises ist kostenpflichtig und die Laufzeit des Ausweises beträgt zehn Jahre. Mit der EnEV 2014 wird die Ausstellung behördlich registriert.
"Als verlässlicher und verantwortungsvoller Partner in Sachen Immobilien sehen wir es als unsere Aufgabe, unseren Kunden ihre Pflichten im Umgang mit dem Energieausweis darzulegen, bevor Verkaufs- oder Vermietungsprozesse beginnen. Wir haben daher ein eigenes Fortbildungskonzept zur EnEV 2014 aufgelegt, um unsere Makler frühzeitig und umfassend zu schulen - und somit unseren Kunden größtmögliche Sicherheit bei den Fragen zur neuen Energieeinsparverordnung zu geben", erläutert Schönfeld das Vorgehen der WI mit Blick auf die Einführung der EnEV 2014.
