Bei einem Mieterwechsel werden meist Schönheitsreparaturen in einer Immobilie fällig – Wände müssen neu tapeziert, Heizkörper oder Türen gestrichen werden. Doch wer ist eigentlich in der Pflicht, solche Maßnahmen auszuführen, Mieter oder Vermieter? Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH (WHS), ein Tochterunternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, erklärt die Sachlage und gibt Tipps für die entsprechende vertragliche Regelung.
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Dies regelt das Gesetz im § 535 Satz 2 BGB: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Jedoch hat der Gesetzgeber es zugelassen, dass es dem Vermieter erlaubt ist, diese Pflicht vertraglich an den Mieter zu delegieren, was in den überwiegenden Fällen auch gemacht wird.
Hergeleitet werden die durchzuführenden Arbeiten im Übrigen aus der II. Berechnungsverordnung, einem Regelwerk aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus. In § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung sind folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Eine Erweiterung dieser klassischen Arbeiten ist nicht möglich, sprich unwirksam.
Rechtsprechung zugunsten des Mieters
Der Bundesgerichtshof hat über viele Jahrzehnte mit einer Vielzahl von formularmäßigen Klauseln kurzen Prozess gemacht und diese als „nicht wirksam“ klassifiziert. Denn viele Klauseln der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die in Formularmietverträgen enthalten sind, haben es dem Vermieter erlaubt, bei Auszug des Mieters ohne große Eigeninvestition wieder eine frisch renovierte Wohnung auf den Markt zu bringen. Die Richter haben dadurch versucht, ein Gleichgewicht herzustellen zwischen dem häufig durch Hausverwalter oder Anwälte vertretenen Vermieter und dem weniger informierten, schützenswerten Mieter.
Individuelle Vereinbarungen gestattet
Gleichwohl können auch in einem Mietvertrag sogenannte Individualabreden eingebaut sein, die Bedingungen im Einzelfall regeln. Diese unterliegen der Vertragsfreiheit und haben Vorrang vor den AGB. Dadurch können sie durchaus eher zugunsten des Vermieters ausgelegt sein. Hier muss man das Konstrukt der „Individualabrede“ jedoch kennen und zwingend einhalten, denn ansonsten ist es wie mit vielen anderen Klauseln in Formularmietverträgen: „Ist eine Teilvereinbarung unwirksam, ist die gesamte Klausel unwirksam und die Last der Durchführung fällt an den Vermieter zurück“.
Farbwahlklauseln, Fachhandwerkerzwang, starre oder zu kurze Fristen für die Renovierung, das Abwälzen der Renovierungspflicht trotz Übergabe einer zuvor nicht renovierten Wohnung ohne angemessene finanzielle Kompensation, die Pflicht, bei Einzug zu renovieren oder die Pflicht, bei Auszug zu renovieren ohne Berücksichtigung des Abnutzungsgrades – die Themen rund um Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind vielschichtig. Und es gibt entsprechend viele Fallen, in die schlecht beratene Vermieter bei einer Mietvertragserstellung tappen können.
Mieter hat Anspruch auf Schadenersatz
Achtung: Erkennt der Vermieter, dass in einem bestehenden Mietvertrag eine unwirksame Klausel enthalten ist und der Mieter führt in Unkenntnis der Rechtslage die Schönheitsreparaturen aus und stellt zu einem späteren Zeitpunkt fest, gar keine Leistung geschuldet zu haben, dann ist der Vermieter bereits bei fahrlässigem Handeln schadenersatzpflichtig. Es empfiehlt sich also immer, hier sofort für Transparenz zu sorgen, so schmerzhaft dies wirtschaftlich auch sein mag.
Beim Thema Schönheitsreparaturen bei Mieterwechsel gehen die Interessen beider Parteien oft weit auseinander. Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, sich entweder fachliche oder anwaltliche Beratung zu suchen – oder es bei einem einfachen und schlichten Satz zu belassen: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Dies regelt das Gesetz im § 535 Satz 2 BGB: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Jedoch hat der Gesetzgeber es zugelassen, dass es dem Vermieter erlaubt ist, diese Pflicht vertraglich an den Mieter zu delegieren, was in den überwiegenden Fällen auch gemacht wird.
Hergeleitet werden die durchzuführenden Arbeiten im Übrigen aus der II. Berechnungsverordnung, einem Regelwerk aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus. In § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung sind folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Eine Erweiterung dieser klassischen Arbeiten ist nicht möglich, sprich unwirksam.
Rechtsprechung zugunsten des Mieters
Der Bundesgerichtshof hat über viele Jahrzehnte mit einer Vielzahl von formularmäßigen Klauseln kurzen Prozess gemacht und diese als „nicht wirksam“ klassifiziert. Denn viele Klauseln der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die in Formularmietverträgen enthalten sind, haben es dem Vermieter erlaubt, bei Auszug des Mieters ohne große Eigeninvestition wieder eine frisch renovierte Wohnung auf den Markt zu bringen. Die Richter haben dadurch versucht, ein Gleichgewicht herzustellen zwischen dem häufig durch Hausverwalter oder Anwälte vertretenen Vermieter und dem weniger informierten, schützenswerten Mieter.
Individuelle Vereinbarungen gestattet
Gleichwohl können auch in einem Mietvertrag sogenannte Individualabreden eingebaut sein, die Bedingungen im Einzelfall regeln. Diese unterliegen der Vertragsfreiheit und haben Vorrang vor den AGB. Dadurch können sie durchaus eher zugunsten des Vermieters ausgelegt sein. Hier muss man das Konstrukt der „Individualabrede“ jedoch kennen und zwingend einhalten, denn ansonsten ist es wie mit vielen anderen Klauseln in Formularmietverträgen: „Ist eine Teilvereinbarung unwirksam, ist die gesamte Klausel unwirksam und die Last der Durchführung fällt an den Vermieter zurück“.
Farbwahlklauseln, Fachhandwerkerzwang, starre oder zu kurze Fristen für die Renovierung, das Abwälzen der Renovierungspflicht trotz Übergabe einer zuvor nicht renovierten Wohnung ohne angemessene finanzielle Kompensation, die Pflicht, bei Einzug zu renovieren oder die Pflicht, bei Auszug zu renovieren ohne Berücksichtigung des Abnutzungsgrades – die Themen rund um Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind vielschichtig. Und es gibt entsprechend viele Fallen, in die schlecht beratene Vermieter bei einer Mietvertragserstellung tappen können.
Mieter hat Anspruch auf Schadenersatz
Achtung: Erkennt der Vermieter, dass in einem bestehenden Mietvertrag eine unwirksame Klausel enthalten ist und der Mieter führt in Unkenntnis der Rechtslage die Schönheitsreparaturen aus und stellt zu einem späteren Zeitpunkt fest, gar keine Leistung geschuldet zu haben, dann ist der Vermieter bereits bei fahrlässigem Handeln schadenersatzpflichtig. Es empfiehlt sich also immer, hier sofort für Transparenz zu sorgen, so schmerzhaft dies wirtschaftlich auch sein mag.
Beim Thema Schönheitsreparaturen bei Mieterwechsel gehen die Interessen beider Parteien oft weit auseinander. Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, sich entweder fachliche oder anwaltliche Beratung zu suchen – oder es bei einem einfachen und schlichten Satz zu belassen: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“
