Die Zinsen für Immobilienkredite haben im Mai einen neuen Tiefststand erreicht. Für eine Monatsrate von 750 Euro lässt sich ein Darlehen über 220.000 Euro aufnehmen (Effektivzins 2,1 Prozent, 2 Prozent Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung), berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. "Ob die Kreditrate und das gewünschte Darlehensvolumen jedoch wirklich die finanzielle Kragenweite eines Kreditnehmers sind, sollte sorgfältig kalkuliert werden", rät Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Zur ersten Orientierung sind laut Interhyp einige Faustformeln hilfreich.
Höhere Zinsbelastung einkalkulieren
Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer laut Interhyp nachrechnen, ob sie finanziell in der Lage sind, in Zukunft auch eine höhere Kreditrate zu tragen. Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung könnten die Marktzinsen gestiegen sein. Als Faustformel ist eine monatliche Gesamtzinsbelastung aus Kreditzins und Tilgung von mindestens 6 Prozent ein hilfreicher Indikator - so hoch lagen die Zinsen in etwa im langfristigen historischen Mittel. Ein Beispiel: Wer also 220.000 Euro Kredit zu einem Zins von 2,1 Prozent pro Jahr und zwei Prozent anfänglicher Tilgung über zehn Jahre Laufzeit aufnimmt, hat nach zehn Jahren noch eine Restschuld von 171.000 Euro. Sind dann die Marktzinsen auf 6 Prozent gestiegen, kostet ein Anschlussdarlehen mit zwei Prozent Tilgung rund 1.150 Euro - also 400 Euro mehr als zuvor. Darlehensnehmer sollten überlegen, ob sie sich zutrauen, in Zukunft auch eine solche Belastung zu tragen - etwa mit Gehaltssteigerungen, Ersparnissen oder einem Zusatzgehalt, zum Beispiel wenn ein Partner wieder mehr arbeiten kann, wenn die Kinder größer sind.
Michiel Goris empfiehlt: "Wer sich gegen das Risiko eines zukünftigen Zinsanstiegs möglichst gut absichern will, kann zum Beispiel langfristige Zinsbindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren wählen. Größtmögliche Sicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt sind."
Solider Kassensturz und Pauschalen
Um zuvor herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Kreditrate vorhanden ist, kommen Kreditnehmer um einen Kassensturz nicht herum. Ein guter Überblick über die Haushaltsführung lässt sich mit den meisten Online-Konten verschaffen. Kreditnehmer sollten sämtliche Einnahmen von mindestens einem Jahr auflisten und alle Ausgaben subtrahieren. Der Betrag, der übrig bleibt, kann für die Immobilienfinanzierung herangezogen werden. Natürlich darf die Kaltmiete hinzugerechnet werden. "Ein gutes Korrektiv sind die Lebenshaltungskosten", erklärt Goris. Hier sollten rund 40 Prozent des Haushaltseinkommens veranschlagt werden. Laut Interhyp sind dies aber etwa mindestens 600 bis 800 Euro für die erste Person und 150 bis 200 Euro für jede weitere Person. Das bedeutet: Wer in einem Haushalt mit vier Personen von einem Haushaltsnettoeinkommen von 2.000 Euro lebt, der kann monatlich davon nicht 1.000 Euro für die Kreditrate aufbringen.
Kaufnebenkosten und laufende Kosten kalkulieren
Dass beim Immobilienkauf je nach Bundesland und Art des Objektkaufes zwischen 8 und 15 Prozent für Makler, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten zu kalkulieren sind, merken Kreditnehmer spätestens bei ihrem ersten Bankbesuch. Denn: Diese Kaufnebenkosten fließen in den Gesamtkaufbetrag ein und müssen bezahlt werden. Zusätzlich zu diesen einmaligen Nebenkosten sollten zum Beispiel auch Bewirtschaftungskosten wie Strom, Wasser oder Heizung berücksichtigt werden. Banken berechnen dafür in der Regel zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind bei 100 Quadratmeter Wohnfläche circa 300 Euro im Monat.
Höhere Zinsbelastung einkalkulieren
Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer laut Interhyp nachrechnen, ob sie finanziell in der Lage sind, in Zukunft auch eine höhere Kreditrate zu tragen. Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung könnten die Marktzinsen gestiegen sein. Als Faustformel ist eine monatliche Gesamtzinsbelastung aus Kreditzins und Tilgung von mindestens 6 Prozent ein hilfreicher Indikator - so hoch lagen die Zinsen in etwa im langfristigen historischen Mittel. Ein Beispiel: Wer also 220.000 Euro Kredit zu einem Zins von 2,1 Prozent pro Jahr und zwei Prozent anfänglicher Tilgung über zehn Jahre Laufzeit aufnimmt, hat nach zehn Jahren noch eine Restschuld von 171.000 Euro. Sind dann die Marktzinsen auf 6 Prozent gestiegen, kostet ein Anschlussdarlehen mit zwei Prozent Tilgung rund 1.150 Euro - also 400 Euro mehr als zuvor. Darlehensnehmer sollten überlegen, ob sie sich zutrauen, in Zukunft auch eine solche Belastung zu tragen - etwa mit Gehaltssteigerungen, Ersparnissen oder einem Zusatzgehalt, zum Beispiel wenn ein Partner wieder mehr arbeiten kann, wenn die Kinder größer sind.
Michiel Goris empfiehlt: "Wer sich gegen das Risiko eines zukünftigen Zinsanstiegs möglichst gut absichern will, kann zum Beispiel langfristige Zinsbindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren wählen. Größtmögliche Sicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt sind."
Solider Kassensturz und Pauschalen
Um zuvor herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Kreditrate vorhanden ist, kommen Kreditnehmer um einen Kassensturz nicht herum. Ein guter Überblick über die Haushaltsführung lässt sich mit den meisten Online-Konten verschaffen. Kreditnehmer sollten sämtliche Einnahmen von mindestens einem Jahr auflisten und alle Ausgaben subtrahieren. Der Betrag, der übrig bleibt, kann für die Immobilienfinanzierung herangezogen werden. Natürlich darf die Kaltmiete hinzugerechnet werden. "Ein gutes Korrektiv sind die Lebenshaltungskosten", erklärt Goris. Hier sollten rund 40 Prozent des Haushaltseinkommens veranschlagt werden. Laut Interhyp sind dies aber etwa mindestens 600 bis 800 Euro für die erste Person und 150 bis 200 Euro für jede weitere Person. Das bedeutet: Wer in einem Haushalt mit vier Personen von einem Haushaltsnettoeinkommen von 2.000 Euro lebt, der kann monatlich davon nicht 1.000 Euro für die Kreditrate aufbringen.
Kaufnebenkosten und laufende Kosten kalkulieren
Dass beim Immobilienkauf je nach Bundesland und Art des Objektkaufes zwischen 8 und 15 Prozent für Makler, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten zu kalkulieren sind, merken Kreditnehmer spätestens bei ihrem ersten Bankbesuch. Denn: Diese Kaufnebenkosten fließen in den Gesamtkaufbetrag ein und müssen bezahlt werden. Zusätzlich zu diesen einmaligen Nebenkosten sollten zum Beispiel auch Bewirtschaftungskosten wie Strom, Wasser oder Heizung berücksichtigt werden. Banken berechnen dafür in der Regel zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind bei 100 Quadratmeter Wohnfläche circa 300 Euro im Monat.
