Villenkauf an der Hamburger Alster billiger, Kauf eines Hauses in kleiner Stadt etwas teurer: Nach Angaben von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, bringt das neue Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für Immobilienkäufer finanzielle Vor- und Nachteile. Das Gesetz löst ab 1. August die bisherige Kostenordnung ab. Bei einem gewöhnlichen Kauf einer 200.000-Euro-Immobilie, wie er häufig vorkommt, verteuert sich die Notargebühr um 20 Prozent von 1.085 Euro netto auf 1.305 Euro netto. "Die Notarkosten klettern bei Standardfällen um 220 Euro netto. Insgesamt bleiben die Notarkosten damit der kleinste Posten bei den Kaufnebenkosten", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Dennoch kritisiert der Finanzierungsexperte die seit Jahren enorm steigenden Kaufnebenkosten.
Laut Interhyp sollten sich Immobilienkäufer von dem in der ersten Juliwoche durch den Bundesrat gebilligten Gesetz nicht unter Druck setzen lassen. Wer ein konkretes Objekt im Auge habe und erwerben möchte, sollte seine Beurkundung im Juli vornehmen lassen. Für alle anderen Immobilieninteressenten ist die Gebührenerhöhung jedoch kein Argument zum übereilten Immobilienkauf. Zumal es in einigen Fällen ab August sogar billiger werden kann.
Die Gebühren des Notars richten sich danach, welche Aufgaben der Jurist erledigen muss, wenn er als Schnittstelle zwischen Käufer, Verkäufer und finanzierender Bank fungiert. Ob Beurkundung des Vertragsentwurfs, die Löschung bestehender Grundschulden, der Vormerkungseintrag im Grundbuch, die Klärung von kommunalen Vorkaufsrechten oder der Grundbucheintrag: Die Tätigkeiten sind je nach Kaufpreis mit Gebührensätzen hinterlegt, die sich nach Aufwand berechnen.
Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro entstehen für Beurkundung, Vollzug und Betreuung (einschließlich Beratung und Entwurf) aktuell Gebühren in Höhe von rund 1.085 Euro netto zuzüglich Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Ab August müssen Immobilienkäufer dafür 1.305 Euro netto zahlen, was einer Gebührensteigerung von 20 Prozent entspricht. Bei einem Hausverkauf mit Ablösung einer alten Grundschuld steigen die Gebühren sogar um 835 Euro auf 3.135 Euro, ein Plus von 36 Prozent. Dieses Szenario ist allerdings nicht der Normalfall.
Mitunter kann es für Immobilienkäufer etwas preiswerter werden. So werden die Gebühren für das notarielle Anderkonto laut Bundesnotarkammer um bis zu 60 Prozent reduziert. Das habe in manchen Gebieten Deutschlands, etwa in Hamburg, große Auswirkungen, weil Immobiliengeschäfte dort traditionell mittels notariellen Anderkonten abgewickelt werden. Bei einer Alstervilla im Wert von 2 Mio. Euro kostete die Beurkundung bisher rund 13.150 Euro netto (inkl. Vorkaufsrechtsanfrage und Sicherung der Eigentumsumschreibung), während die Transaktion künftig 11.700 Euro netto kosten wird. Das entspricht einer Gebührenreduzierung um 11 Prozent. Billiger wird ebenfalls die Löschung einer eingetragenen Grundschuld. Bisher wurden hier bei einer Grundschuld über 350.000 Euro rund 130 Euro fällig, künftig sind es nur noch 20 Euro.
Auch wenn die Notar- und Gerichtsgebühren beim Immobilienkauf weiterhin mit rund 1,5 bis 2 Prozent vom Immobilienkaufpreis veranschlagt werden können, warnt der Baugeldvermittler Interhyp vor weiter steigenden Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Das gilt besonders für die Grunderwerbssteuern. "Die Politik kann Immobilien nicht einerseits als wichtigen Baustein in der privaten Altersvorsorge fördern wollen und andererseits zulassen, dass die Kaufnebenkosten zunehmend aus dem Ruder laufen", kritisiert Goris. Die Kaufnebenkosten machen durch die fortlaufenden Erhöhungen der Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern mittlerweile bis zu 14 Prozent des gesamten Immobilienkaufpreises aus, besonders wenn eine Maklercourtage fällig wird.
Bei den Grunderwerbsteuern findet zwischen den Ländern seit Jahren ein regelrechter Wettlauf statt. So hatte beispielsweise Schleswig-Holstein erst 2012 den Satz von 3,5 Prozent auf 5 Prozent erhöht und plant ab 2014 eine weitere Erhöhung auf 6,5 Prozent. Ähnlich sieht es in Berlin aus, wo die Steuer erst voriges Jahr auf 5 Prozent angehoben wurde und ab 2014 ebenfalls auf 6 Prozent klettern soll. Goris: "In den vergangenen Jahren wurden die steigenden Kaufnebenkosten und die steigenden Immobilienpreise zumindest teilweise durch sinkende Finanzierungskosten ausgeglichen. Das wahre Ausmaß der Preistreiberei wird erst deutlich werden, wenn die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig steigen. Dann wird der Immobilienkauf für Normalverdiener zu einem noch größeren Kraftakt."
Hintergrund: Vor fünf Jahren lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit bei rund 5 Prozent mit zehnjähriger Zinsbindung. Aktuell sind es trotz der zuletzt kräftig gestiegenen Konditionen gerade einmal 2,5 Prozent. Eine durchschnittliche Immobilienfinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung über 200.000 Euro kostet damit bei gleicher Monatsrate von 1.000 Euro über zehn Jahre gerechnet aktuell rund 50.000 Euro weniger als im Jahr 2008.
Laut Interhyp sollten sich Immobilienkäufer von dem in der ersten Juliwoche durch den Bundesrat gebilligten Gesetz nicht unter Druck setzen lassen. Wer ein konkretes Objekt im Auge habe und erwerben möchte, sollte seine Beurkundung im Juli vornehmen lassen. Für alle anderen Immobilieninteressenten ist die Gebührenerhöhung jedoch kein Argument zum übereilten Immobilienkauf. Zumal es in einigen Fällen ab August sogar billiger werden kann.
Die Gebühren des Notars richten sich danach, welche Aufgaben der Jurist erledigen muss, wenn er als Schnittstelle zwischen Käufer, Verkäufer und finanzierender Bank fungiert. Ob Beurkundung des Vertragsentwurfs, die Löschung bestehender Grundschulden, der Vormerkungseintrag im Grundbuch, die Klärung von kommunalen Vorkaufsrechten oder der Grundbucheintrag: Die Tätigkeiten sind je nach Kaufpreis mit Gebührensätzen hinterlegt, die sich nach Aufwand berechnen.
Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro entstehen für Beurkundung, Vollzug und Betreuung (einschließlich Beratung und Entwurf) aktuell Gebühren in Höhe von rund 1.085 Euro netto zuzüglich Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Ab August müssen Immobilienkäufer dafür 1.305 Euro netto zahlen, was einer Gebührensteigerung von 20 Prozent entspricht. Bei einem Hausverkauf mit Ablösung einer alten Grundschuld steigen die Gebühren sogar um 835 Euro auf 3.135 Euro, ein Plus von 36 Prozent. Dieses Szenario ist allerdings nicht der Normalfall.
Mitunter kann es für Immobilienkäufer etwas preiswerter werden. So werden die Gebühren für das notarielle Anderkonto laut Bundesnotarkammer um bis zu 60 Prozent reduziert. Das habe in manchen Gebieten Deutschlands, etwa in Hamburg, große Auswirkungen, weil Immobiliengeschäfte dort traditionell mittels notariellen Anderkonten abgewickelt werden. Bei einer Alstervilla im Wert von 2 Mio. Euro kostete die Beurkundung bisher rund 13.150 Euro netto (inkl. Vorkaufsrechtsanfrage und Sicherung der Eigentumsumschreibung), während die Transaktion künftig 11.700 Euro netto kosten wird. Das entspricht einer Gebührenreduzierung um 11 Prozent. Billiger wird ebenfalls die Löschung einer eingetragenen Grundschuld. Bisher wurden hier bei einer Grundschuld über 350.000 Euro rund 130 Euro fällig, künftig sind es nur noch 20 Euro.
Auch wenn die Notar- und Gerichtsgebühren beim Immobilienkauf weiterhin mit rund 1,5 bis 2 Prozent vom Immobilienkaufpreis veranschlagt werden können, warnt der Baugeldvermittler Interhyp vor weiter steigenden Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Das gilt besonders für die Grunderwerbssteuern. "Die Politik kann Immobilien nicht einerseits als wichtigen Baustein in der privaten Altersvorsorge fördern wollen und andererseits zulassen, dass die Kaufnebenkosten zunehmend aus dem Ruder laufen", kritisiert Goris. Die Kaufnebenkosten machen durch die fortlaufenden Erhöhungen der Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern mittlerweile bis zu 14 Prozent des gesamten Immobilienkaufpreises aus, besonders wenn eine Maklercourtage fällig wird.
Bei den Grunderwerbsteuern findet zwischen den Ländern seit Jahren ein regelrechter Wettlauf statt. So hatte beispielsweise Schleswig-Holstein erst 2012 den Satz von 3,5 Prozent auf 5 Prozent erhöht und plant ab 2014 eine weitere Erhöhung auf 6,5 Prozent. Ähnlich sieht es in Berlin aus, wo die Steuer erst voriges Jahr auf 5 Prozent angehoben wurde und ab 2014 ebenfalls auf 6 Prozent klettern soll. Goris: "In den vergangenen Jahren wurden die steigenden Kaufnebenkosten und die steigenden Immobilienpreise zumindest teilweise durch sinkende Finanzierungskosten ausgeglichen. Das wahre Ausmaß der Preistreiberei wird erst deutlich werden, wenn die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig steigen. Dann wird der Immobilienkauf für Normalverdiener zu einem noch größeren Kraftakt."
Hintergrund: Vor fünf Jahren lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit bei rund 5 Prozent mit zehnjähriger Zinsbindung. Aktuell sind es trotz der zuletzt kräftig gestiegenen Konditionen gerade einmal 2,5 Prozent. Eine durchschnittliche Immobilienfinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung über 200.000 Euro kostet damit bei gleicher Monatsrate von 1.000 Euro über zehn Jahre gerechnet aktuell rund 50.000 Euro weniger als im Jahr 2008.
