Vermieter müssen für die Kündigung von Wohnraum ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Wer sich auf keinen der im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe berufen kann, hat schlechte Karten, wenn er den Vertrag mit seinem Mieter beenden will. Anders sieht es dagegen bei Mietverträgen über Gewerberäume aus: Hier kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, der Mieter genießt also keinen Kündigungsschutz. Doch was gilt, wenn das vermietete Objekt vom Mieter sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten genutzt wird? ARAG Experten informieren über ein aktuelles Urteil, in dem sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dieser Frage befasst hat.
Wohnung und Praxis unter einem Dach
Die Karlsruher Richter hatten über die Räumungsklage eines Vermieters zu entscheiden. Der hatte ein mehrstöckiges Haus an die Beklagten vermietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Beklagten das Erdgeschoss für ihre Hypnosepraxis nutzen durften. Einige Jahre später kündigte der Vermieter den Vertrag - allerdings ohne Angabe von Kündigungsgründen. Die Beklagten wollten das nicht hinnehmen und widersprachen der Kündigung. Der Fall ging daraufhin vor Gericht.
Urteil in der Vorinstanz
Die Vorinstanz entschied noch zugunsten des Vermieters. Die freiberufliche Nutzung sei vorherrschender Vertragszweck, weil die Beklagten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt bestritten hätten. Die Kündigung richte sich deshalb nach dem Gewerberaummietrecht und habe ohne Begründung erfolgen können.
Urteil des BGH
Der BGH sah die Sache anders: Es sei zwar richtig, dass es sich bei dem Vertrag um ein sogenanntes Mischmietverhältnis handele. Davon wird bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume gesprochen, dessen Rechtsfolgen sich entweder nur nach Wohnraummietrecht oder nur nach Gewerberaummietrecht richten - je nachdem, welcher Zweck bei Vertragsschluss überwiegt. Für die Beantwortung dieser Frage sei das Bestreiten des Lebensunterhalts durch die gewerbliche Nutzung jedoch kein sachgerechtes Kriterium, so das Gericht. Denn Wohnen sei ein wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens und überdies grundgesetzlich geschützt und daher nicht generell weniger wert als die Erwerbstätigkeit. Vielmehr müssten immer alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, so etwa das Vertragsformular, die Verteilung der Fläche auf Wohnen und Arbeiten oder das Verhältnis der Mietanteile. Bestünden danach noch Zweifel, welche Nutzung überwiegt, seien zum Schutz des Mieters die Vorschriften über Wohnraum anzuwenden, betont der BGH. Im vorliegenden Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass unter anderem wegen des Vertragsformulars und der - für Gewerberäume untypischen - unbegrenzten Vertragslaufzeit von einer Wohnraummiete auszugehen sei und wies die Räumungsklage mangels wirksamer Kündigung ab (BGH, Az.: VIII ZR 376/13).
Wohnung und Praxis unter einem Dach
Die Karlsruher Richter hatten über die Räumungsklage eines Vermieters zu entscheiden. Der hatte ein mehrstöckiges Haus an die Beklagten vermietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Beklagten das Erdgeschoss für ihre Hypnosepraxis nutzen durften. Einige Jahre später kündigte der Vermieter den Vertrag - allerdings ohne Angabe von Kündigungsgründen. Die Beklagten wollten das nicht hinnehmen und widersprachen der Kündigung. Der Fall ging daraufhin vor Gericht.
Urteil in der Vorinstanz
Die Vorinstanz entschied noch zugunsten des Vermieters. Die freiberufliche Nutzung sei vorherrschender Vertragszweck, weil die Beklagten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt bestritten hätten. Die Kündigung richte sich deshalb nach dem Gewerberaummietrecht und habe ohne Begründung erfolgen können.
Urteil des BGH
Der BGH sah die Sache anders: Es sei zwar richtig, dass es sich bei dem Vertrag um ein sogenanntes Mischmietverhältnis handele. Davon wird bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume gesprochen, dessen Rechtsfolgen sich entweder nur nach Wohnraummietrecht oder nur nach Gewerberaummietrecht richten - je nachdem, welcher Zweck bei Vertragsschluss überwiegt. Für die Beantwortung dieser Frage sei das Bestreiten des Lebensunterhalts durch die gewerbliche Nutzung jedoch kein sachgerechtes Kriterium, so das Gericht. Denn Wohnen sei ein wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens und überdies grundgesetzlich geschützt und daher nicht generell weniger wert als die Erwerbstätigkeit. Vielmehr müssten immer alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, so etwa das Vertragsformular, die Verteilung der Fläche auf Wohnen und Arbeiten oder das Verhältnis der Mietanteile. Bestünden danach noch Zweifel, welche Nutzung überwiegt, seien zum Schutz des Mieters die Vorschriften über Wohnraum anzuwenden, betont der BGH. Im vorliegenden Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass unter anderem wegen des Vertragsformulars und der - für Gewerberäume untypischen - unbegrenzten Vertragslaufzeit von einer Wohnraummiete auszugehen sei und wies die Räumungsklage mangels wirksamer Kündigung ab (BGH, Az.: VIII ZR 376/13).
